Il c.d. supercondominio nasce quando singoli edifici hanno in comune talune cose (ad esempio, un cortile), impianti (ad esempio, il riscaldamento) e servizi (consegna posta), legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari dei diversi fabbricati.
Il sorgere del supercondominio (come del condominio) è, in tali situazioni, impedita solo dall'esistenza di un titolo derogatorio della proprietà comune dei beni indicati dall'art. 1117 c.c., ossia dalla precisa volontà dei contraenti - espressa in modo inequivoco nell'atto bilaterale di trasferimento delle singole unità immobiliari - di escludere dal complesso edilizio cose, impianti o servizi che altrimenti vi ricadrebbero.
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Con la legge 220/2012, è stato invece introdotto l’art. 67 disp. att. al c.c., il quale prevede al terzo comma una nuova disciplina in materia.
In particolare, nei casi di cui è nato un supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta ciascun condominio deve designare, con l’elevata maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., quinto comma (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), il proprio rappresentante.
In particolare, sulla base del citato art. 67 disp. att., dunque, se il numero dei partecipanti è maggiore di 60, si applicano regole diverse a seconda dell’oggetto dell’assemblea.
Nel caso di assemblea vertente su materie di ordinaria amministrazione o sulla nomina dell’amministratore il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune.
Solo a quest’ultimo viene notificato l’avviso di convocazione e solo costui può partecipare all’assemblea.
Se l’assemblea verte su materie di straordinaria amministrazione, si applicano le regole ordinarie di convocazione. Quindi, la lettera della legge assegna al rappresentante all'assemblea due sole attribuzioni: per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
Per tutte le altre materie, compresa l’amministrazione straordinaria, permane l’investitura della assemblea composta dai singoli condomini.
L’articolo 67 disp. att. c.c. precisa che il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore poi dovrà riferire in assemblea.
La norma non contiene alcun riferimento alla durata dell’incarico del rappresentante ma richiama le norme del mandato.
A tale proposito si ricorda che a norma dell’art. 1722 c.c. il mandato si estingue:
In relazione al rappresentante, perciò, l’art. 67 disp. att. c.c. richiama le norme del mandato, cioè di un contratto nel quale non è fissato il periodo di durata dell’incarico al mandatario (a meno che il mandante non abbia fissato termine), mentre l’incarico potrebbe cessare per revoca del mandante-condominio o rinuncia del mandatario - rappresentante.
Le considerazioni che precedono hanno messo in rilievo la mancanza di un valido riferimento alla durata dell’incarico del rappresentante.
Si potrebbe pensare però ad una durata annuale dell’incarico, conformemente a quanto accade per l’amministratore.
A tale proposito però si nota che le profonde differenze esistenti tra l'incarico, i poteri ed il ruolo del rappresentante del condominio partecipante ad un supercondominio rispetto alla figura dell'amministratore depongono per l'inapplicabilità della disciplina sulla durata dell'incarico di quest'ultimo al rappresentante previsto e disciplinato dall'art. 67 disp att. c.c.
Tale figura infatti pur essendo libera nell'esercizio delle sue funzioni si limita a rappresentare il condominio nelle assemblee dei delegati dei singoli caseggiati al fine di semplificare la gestione dei beni comuni dei diversi caseggiati e per la nomina dell'amministratore del supercondominio; come è noto invece l'amministratore di condominio è dotato di maggiori poteri e capacità di iniziative (anche giudiziali, ad esempio, a tutela del credito del condominio), con molteplicità di doveri cui corrispondono altrettante ipotesi codificate di revoca dalle sue funzioni (Trib. Napoli 9 luglio 2024, n. 6942).
I condomini potrebbero decidere di nominare un rappresentante senza limiti temporali: in tal caso il rappresentante non è tale a vita e il suo incarico può essere posto nel nulla da delibera assunta in modo costruttivo, con sostituzione di nuovo rappresentante.
Questa soluzione potrebbe superare il problema della necessità di un elevato quorum deliberativo previsto per la nomina del rappresentante di condominio, eliminando il concreto rischio per un condominio di non riuscire a nominare, in tempo per l'assemblea del supercondominio, tale delegato.