Per quanto riguarda l’impianto citofonico, cioè il sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno, possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale. Naturalmente gli oneri relativi alla parte dell’impianto che si trova all’interno della proprietà esclusiva del condomino graveranno interamente sul singolo condomino.
L'articolo continua dopo la pubblicità
Secondo un’opinione la spesa per la parte comune dell’installazione dell’impianto, e quella occorrente per eventuali riparazioni, ai sensi dell’art. 1123, commi 1 e 2, c.c., va ripartita in parti uguali tra condomini. Per questa tesi il mancato ricorso alla divisione per millesimi si giustifica per il seguente ragionamento: un citofono serve allo stesso modo un monolocale e un trilocale, e, quindi, uguali sono i costi di installazione e allacciamento.
La relativa spesa andrebbe pertanto ripartita in ragione del numero degli allacciamenti, restando naturalmente esonerati dal parteciparvi i proprietari di quelle unità immobiliari per le quali è oggettivamente escluso il collegamento. Una parte della giurisprudenza ha confermato questo criterio sulla considerazione che in tal caso la cosa comune è, per consistenza e funzione, destinata a servire ugualmente e indiscriminatamente le singole proprietà (Trib. Bologna 22 maggio 1998).
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Pertanto le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza devono essere ripartite proporzionalmente in base al valore di ogni singola proprietà, cioè per millesimi. La delibera assembleare che modifica a maggioranza tale criterio legale di ripartizione delle spese per millesimi è nulla e la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e senza limitazioni di tempo.
L’assemblea di condominio può derogare ai criteri di ripartizione delle spese (di qualsiasi tipo di intervento si tratti), ma lo può fare solo all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Allo stesso modo la ripartizione delle spese per il citofono in parti uguali è possibile se è prevista da una clausola del regolamento predisposto dal costruttore accettata da tutti i condomini, nessuno escluso.
Al tale riguardo, è stato precisato che è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di queste spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (articolo 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione. Né tale deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’articolo 1136 c.c. o su quella dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali (Cass. civ., sez. II, 18/03/2002 n. 3944).
Naturalmente devono essere esonerati dalle spese in questione le unità immobiliari che non ne usufruiscono (box, negozi, altri alloggi o magazzini con un ingresso diretto dall’esterno).
La sostituzione del vecchio impianto citofonico con uno videocitofonico costituisce un intervento di manutenzione straordinaria.
Infatti la previsione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un’introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l’impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all’evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia.
Per approvare tale spesa è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) anche in seconda convocazione (ma se si tratta di intervento di notevole entità; in caso contrario basta la maggioranza semplice). In ogni caso, come detto sopra, le spesa per la sostituzione del citofono con un videocitofono devono essere divisi tra i condomini in proporzione ai millesimi posseduti (salvo deroghe del regolamento).