Il decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024) è ormai diventato legge (L. 105/2024), portando con sé grandi semplificazioni. Come dice il nome, il suo scopo principale è quello di facilitare la regolarizzazione delle irregolarità che gravano su molti immobili presenti sul nostro territorio.
Se da un lato ciò è avvenuto tramite l’introduzione di una nuova modalità di sanatoria semplificata in alcuni casi specifici (parziale difformità rispetto al titolo abilitativo o variazioni essenziali), dall’altro, a ben guardare, una norma del Salva-Casa rende in un certo senso automaticamente sanate opere che prima della sua emanazione avrebbero invece dovuto passare per la procedura di sanatoria per essere regolarizzate, con aggravi burocratici e sanzioni da versare.
Si tratta delle c.d. “tolleranze”, che il Salva-Casa ha scelto di potenziare, almeno in relazione agli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024. Al di sotto di alcune soglie percentuali di scostamento tra dichiarato e costruito, cioè, non si verifica alcuna irregolarità, mentre in altri casi la tolleranza prescinde dall’entità del discostamento.
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A regolare il tema delle tolleranze è l’art. 34-bis del TUE (Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001), cui il Salva-Casa ha aggiunto il co. 1-bis, che aumenta quelle c.d. “costruttive”.
Nel dettaglio, prima della sua emanazione, il co. 1 già prevedeva che “il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo”.
Con il nuovo co. 1-bis, però, tale franchigia viene elevata fino al 6% in base alla superficie utile dell’unità immobiliare: più questa è piccola, più alta è la soglia di tolleranza. Ciò significa che se ad esempio una stanza realizzata entro il 24 maggio 2024 ha misure diverse da quelle assentite entro le soglie potenziate, la procedura di sanatoria non sarà necessaria, perché la difformità è considerata irrilevante.
Il Salva-Casa ha poi ampliato un altro tipo di tolleranze, vale a dire quelle “esecutive” regolate sempre dal citato art. 34-bis, ma al co. 2.
Quest’ultimo prevede che una serie di irregolarità non costituiscono violazioni edilizie, come le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, sempre che non venga violata la normativa edilizia o urbanistica e che l’agibilità dell’immobile non sia preclusa.
Aggiungendo il co. 2-bis, il Salva-Casa ha allungato la lista di tali tolleranze, contemplando, tra le altre, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne.
Di conseguenza, ad esempio, porte e finestre che si trovino in posizioni diverse da quelle assentite, sempre che risalgano a lavori realizzati entro il 24 maggio 2024, non hanno bisogno di alcuna sanatoria, e a prescindere da quanto sono difformi in percentuale.
È evidente, allora, che per comprendere se nel proprio caso specifico scattano le tolleranze più ampie del Salva-Casa, sarà cruciale verificare non solo la loro data di realizzazione, ma anche gli aspetti tecnici specifici.
Il co. 3 dell’art. 34-bis, poi, specifica che le tolleranze “sono dichiarate dal tecnico abilitato” e, in sostanza, una volta rilasciata detta dichiarazione il manufatto è “salvo” senza bisogno di passare dalla sanatoria.
Solo un tecnico, insomma, può valutare le singole situazioni, individuando se l’opera difforme è invece da sanare con versamento di sanzioni, come può essere ad esempio l’aver realizzato una veranda chiusa non dichiarata.