Il c.d. Decreto Sblocca Italia ” (convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164), introduce misure volte a incentivare l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi destinati alla locazione. Sono successivamente definite le modalità di attuazione e le procedure di verifica ai fini della deducibilità delle spese sostenute per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione.
I soggetti cui spetta la deduzione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, titolari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà acquisita.
Il beneficio è riconosciuto a prescindere dalla qualifica del soggetto cedente l’unità immobiliare.
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L’agevolazione riguarda le spese sostenute tra il 1.01.2014 e il 31.12.2017 per:
− l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data del 12 novembre 2014;
− l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo;
− la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, a condizione che i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12 novembre 2014 e i lavori di costruzione siano stati ultimati entro il 31 dicembre 2017.
Si ricorda che per invendute si intendono le unità che, a tale data, erano già interamente o parzialmente costruite, ovvero già in possesso del titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione sulla base di convenzione tra il comune e il soggetto attuatore dell’intervento o di accordi comunque denominati dalla legislazione regionale; inoltre, in relazione alle unità immobiliari acquistate, è necessario che sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso, di cui all’art. 25 del DPR n. 380 del 2001, tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017;
La deduzione spetta se si verificano tutte le seguenti condizioni (stabilite dall'art. 4 del d.i. 8 settembre 2015):
Il diritto alla deduzione, inoltre, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima di otto anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto. Si ritiene che il termine di un anno per la stipula del nuovo contratto di locazione, in caso di risoluzione, può essere maggiorato del periodo, corrispondente alla durata della causa di forza maggiore derivante dall’emergenza epidemiologica COVID-19, previsto dai predetti provvedimenti normativi.
È necessario, inoltre, che l’unità immobiliare:
Ai fini della deduzione è necessario, inoltre, che:
L’agevolazione spetta al proprietario dell’unità immobiliare anche nell’ipotesi in cui quest’ultima sia concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali purché venga mantenuto il vincolo alla locazione e il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.
Inoltre, in caso di vendita (o donazione) oppure acquisizione a seguito di successione ereditaria, il nuovo proprietario (acquirente o erede) beneficerà, nel rispetto dei requisiti di legge, delle quote residue di deduzione spettante a decorrere dal periodo d’imposta nel quale avviene il trasferimento dell’immobile. Tale previsione, diversamente da quanto avviene per la detrazione per le spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non è derogabile nemmeno in caso di accordo tra le parti (art. 8 del d.i. 8 settembre 2015).
La deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto, comprensivo di IVA, dell’unità abitativa come risulta dall’atto notarile e spetta fino a un importo massimo di euro 300.000. Tale importo è riferito all’immobile e al contribuente per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione.
Per le spese sostenute, anche se relative a diversi immobili, il contribuente non potrà portare in deduzione complessivamente più di euro 300.000.
Per ogni immobile la deduzione massima spettante è pari a euro 300.000 da suddividere tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso.
La deduzione spetta anche per gli interessi passivi pagati annualmente sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità abitativa, limitatamente alla quota di essi riferita a un mutuo di valore non superiore al minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile e il limite di euro 300.000.
In caso di mutuo stipulato per un importo superiore al prezzo di acquisto dell’unità abitativa o comunque superiore a euro 300.000, la quota di interessi deducibile è data da:
Interessi Pagati x (minore tra prezzo di acquisto ed euro 300.000) / Importo del Mutuo
La quota di interessi deducibile dovrà poi essere suddivisa tra gli intestatari del mutuo, ciascuno per la propria quota parte.
La deduzione degli interessi può essere fruita per l’intera durata del mutuo.
La deduzione spetta, infine, per le spese di costruzione dell’unità abitativa sostenute tra il 01.01.2014 ed il 31.12.2017, attestate dalla fattura dell’impresa esecutrice dei lavori, nel limite massimo di euro 300.000.
Al fine della determinazione del limite di euro 300.000 di spese sostenute dal singolo contribuente nel quadriennio di vigenza dell’agevolazione, concorrono sia quelle sostenute per l’acquisto che quelle sostenute per la costruzione di unità residenziali destinate alla locazione.
La deduzione spettante
Gli interessi sono dedotti (per tutta la durata del contratto di mutuo) “ordinariamente”, ossia in applicazione del principio di cassa, nel periodo d’imposta di sostenimento della spesa.
La deduzione spetta a partire dal periodo d’imposta nel quale è stato stipulato il contratto di locazione.
Le spese sostenute per l’acquisto di immobili da dare in locazione non consentono la deduzione se sostenute a favore di familiari fiscalmente a carico.
La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
Così il contribuente che fruisce della deduzione ai sensi dell’art. 21 del d.l. n. 133 del 2014, non può fruire anche della detrazione d’imposta per recupero del patrimonio edilizio (attualmente prevista nella misura del 50 per cento), di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, riconosciuta alle persone fisiche che acquistano un’unità immobiliare, sita in un edificio completamente ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative edilizie, entro 18 mesi successivi alla fine dei lavori, né può fruire della detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata in relazione all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, di cui all’art. 1, comma 56, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.
Tipologia | Documenti |
Spese di acquisto dell’immobile | − Contratto di acquisto dell’immobile per verificare la classificazione catastale, i vincoli temporali previsti e l’importo (spesa sostenuta per l’acquisto) riportato sull’atto; − Certificazione relativa alle spese connesse all’acquisto: imposte pagate in relazione all’acquisto, IVA, onorario per la stipula dell’atto. |
Interessi passivi | − Contratto di mutuo per verificare la data di stipula, l’importo del mutuo e che lo stesso sia stato concesso per l’acquisto dell’unità abitativa; − Quietanze di pagamento delle rate, o attestazione di pagamento rilasciata dalla banca, con specifica distinzione della quota interessi versata. |
Spese di costruzione | − Fattura/e dell’impresa esecutrice dei lavori; − Attestati di edificabilità; − Certificato di abitabilità o documentazione equivalente. |
In tutti i casi | − Contratto di locazione per verificare i vincoli temporali previsti per la stipula e gli altri requisiti richiesti, ossia: o che si tratti di un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della l. n. 431 del 1998 di durata non inferiore a otto anni (anche in virtù della proroga tacita) o che il canone di locazione non sia superiore a quello indicato dalla convenzione-tipo ex art. n. 18 del DPR n. 380 del 2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art 2, comma 3, della l. n. 431 del 1998 (contratto a “canone concordato”) e quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della l. n. 350 del 2003 (contratto a “canone speciale”). Tale requisito può risultare anche da una certificazione rilasciata da un soggetto a tal fine qualificato o da un’autocertificazione; − Certificazione, se non risulta dal contratto di locazione, attestante la classificazione energetica e la destinazione urbanistica; − Autocertificazione attestante il verificarsi della condizione sul rapporto di parentela tra il locatore e il locatario. |
Si ricorda che tali spese sono indicate: