In linea generale sono annullabili quelle delibere che presentano i vizi relativi alla convocazione (ad esempio un condomino non convocato per errore), le maggioranze (si è approvata una delibera senza la maggioranza di legge), la costituzione dell’assemblea (l’assemblea si è svolta in assenza del quorum costitutivo) e in generale, tutti i vizi di carattere formale.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni.
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Come prevede l’articolo 1138 c.c., comma 4, le norme del regolamento non possono in nessun caso derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
In altre parole sono inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.
In relazione alle disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale l’inderogabilità è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.
Di conseguenza è nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 21/09/2020 n. 19714).
Il termine di trenta giorni per impugnare una decisione assembleare decorre
Per quanto riguarda quest’ultimi il mancato invio del verbale di assemblea non incide sulla validità della delibera stessa, ma solo sulla decorrenza del termine per impugnare la delibera.
Tale termine comincia quindi a decorrere solo una volta che il condomino ne abbia avuta, comunque, conoscenza.
L’omessa comunicazione del verbale dell’assemblea di condominio, quindi, determina solo lo slittamento del termine di 30 giorni per l’impugnazione della stessa da parte del condomino assente che non abbia ricevuto detta comunicazione. Sicché a questi è consentito proporre ricorso sino al trentesimo giorno da quando riceverà detto verbale.
In ogni caso poiché il termine di decadenza di trenta giorni per impugnare le delibere dell’assemblea condominiale decorre, come detto, dalla data di comunicazione per gli assenti, qualora il plico diretto a questi ultimi, contenente il verbale della deliberazione, non sia lasciato al loro indirizzo ma depositato nell’ufficio postale per mancato reperimento del destinatario o di altra persona incaricata della ricezione, la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore.
Un condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di tre comproprietari di una unità immobiliare, facente parte di un condominio, avente ad oggetto la richiesta di pagamento di oneri condominiali inseriti nel bilancio preventivo e nel bilancio consuntivo approvati dall'assemblea.
Contro il decreto ingiuntivo, notificato ad uno solo dei condomini, veniva proposta opposizioni da tutti i comproprietari i quali lamentavano l'invalidità della delibera posta a base della richiesta creditoria per non essere stati mai convocati all'assemblea che aveva approvato i rendiconti, sulla scorta dei quali il condominio aveva chiesto l'ingiunzione.
Nel corso del giudizio è stato accertato che gli opponenti erano venuti a conoscenza per la prima volta dell'esistenza nei loro confronti di oneri condominiali da pagare con la notifica del decreto ingiuntivo e il condominio, sul quale ricadeva l'obbligo, non ha fornito nessuna prova di averli regolarmente convocati all'assemblea.
Lo stesso Tribunale ha ricordato che i tre comproprietari hanno validamente impugnato la delibera alla base del decreto ingiuntivo nel termine di trenta giorni decorrente dalla data di notifica del decreto ingiuntivo. È stata perciò annullata la delibera e revocato il provvedimento monitorio.
Come ha notato lo stesso giudice nonostante il decreto ingiuntivo sia stato notificato ad uno solo dei tre comproprietari, la circostanza ingenera in tutti i tre opponenti il diritto di eccepire, per la prima volta, e impugnare la delibera condominiale per la mancata convocazione all'assemblea condominiale che ha approvato le spese oggetto della richiesta dell'ingiunzione (Trib. Palermo 24 maggio 2023 n. 2501).