Acquisto di appartamento in condominio con vizi nelle parti comuni

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. 

La garanzia per vizi legittima il compratore all’esercizio di tre distinte azioni nei confronti del venditore: 

1. la prima è l’azione di risoluzione, la quale si differenzia dall’azione di risoluzione ordinaria, in quanto non rileva la colpa del venditore; è necessaria la preventiva denuncia dei vizi entro un breve termine (8 giorni), decorrente dalla scoperta del vizio (a pena di decadenza); l’azione va esercitata entro un breve termine prescrizionale (1 anno), a partire dalla consegna della cosa; 
2. la seconda è l’azione estimatoria, volta a richiedere la riduzione del prezzo di vendita in misura corrispondente diminuzione di valore del bene provocata dal vizio; 
3. la terza è l’azione risarcitoria (art. 1494 c.c.), la quale, essendo basata sui generali principi in tema di inadempimento, spetta al compratore “in ogni caso”, cioè indipendentemente dalla proposizione delle prime due azioni:  in altre parole il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale può essere richiesto in ogni caso, essendo cumulabile sia con la domanda di risoluzione che con la richiesta di riduzione del prezzo (nel quale ultimo caso, naturalmente, il ristoro può essere accordato nei limiti del pregiudizio non coperto dalla riduzione del prezzo).

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Azione per la riduzione del prezzo e vizi relativi alle parti comuni

L’azione per la riduzione del prezzo è esperibile anche per vizi che riguardano le parti condominiali, atteso che la compravendita riguarda anche le parti comuni dello stabile in cui l'appartamento è situato. 

Il principio è stato applicato in relazione all’acquisto di un appartamento condominiale con il relativo box auto pertinenziale. 

Infatti, successivamente alla conclusione dell'accordo, l'acquirente scopriva di non poter utilizzare l'autorimessa in ragione di un provvedimento amministrativo comunale che dichiarava l'inagibilità del corsello di accesso ai box, vietandone l'utilizzo da parte dei condomini, stante l'accertata sussistenza di gravi carenze strutturali.

Il venditore si difendeva eccependo la sua totale estraneità alla pretesa in quanto l'inaccessibilità al box auto non dipendeva da un vizio strutturale dell'immobile oggetto di compravendita bensì dal difetto di una parte condominiale, cioè del corsello box. 

Il giudicante ha ritenuto legittima la pretesa dell'attore: l'oggetto della compravendita intervenuta tra attore e convenuto si estende infatti anche alla proprietà superficiaria delle parti comuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà, dovendo pertanto il venditore rispondere anche per i vizi che interessano le suddette parti condominiali (Trib. Busto Arsizio 14 giugno 2023, n. 872). 

Un’altra decisione recente ha dato ragione all’acquirente che ha agito per una riduzione del prezzo. Nel caso esaminato, a seguito di importanti precipitazioni atmosferiche, l’appartamento al piano attico di un edificio, oggetto di compravendita, subiva infiltrazioni per vizi del tetto comune spiovente, inaccessibile in assenza di apposito equipaggiamento. Il minor valore può essere equiparato alla quota parte di costo imputabile all’acquirente che il condominio dovrà affrontare per rifare la copertura a regola d’arte, alla quale occorre aggiungere la quota parte delle spese condominiali già sostenute per l’urgente messa in sicurezza della stessa (Trib. Genova 27 ottobre 2023, n. 2627). 

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La non riconoscibilità dei vizi alle parti comuni

La Cassazione ha precisato che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà o alle superate tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c. (Cass. civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24343).

La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., “il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi”. 

In ogni caso poiché l'azione estimatoria tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, il compratore, che sceglie questo rimedio, ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto (Cass. civ., sez. II, 19/01/2022, n. 1517).

Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

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