Negli edifici condominiali, soprattutto nel periodo invernale, può risultare particolarmente evidente il fenomeno dell’umidità che, senza dubbio, è tra le principali cause di degrado degli immobili. Tale fenomeno, infatti, porta alla formazione di muffe, alterazioni di pitture e, nei casi più gravi, al distacco dell'intonaco e alla disgregazione dei muri.
Queste manifestazioni sono più frequentemente visibili negli sgabuzzini, poco isolati o esposti alle intemperie, in bagni, lavanderie, cucinini e in tutti quegli ambienti di piccole dimensioni nei quali, per ragioni legate all'uso, l'umidità è più elevata.
Tuttavia è frequente che il problema si manifesti nelle parti comuni ed all’interno delle abitazioni dei condomini, in ambienti, diversi da quelli sopra detti, dove normalmente fenomeni di condensazione non dovrebbero svilupparsi (camere da letto, saloni, ecc.).
Il problema nasce da vizi costruttivi, cioè dall’insufficiente isolamento termico dei muri perimetrali o delle coperture condominiali.
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Muffa e umidità che interessa gli edifici condominiali può essere causata dalla mancata od errata costruzione di vespai ma anche da un’inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali o delle coperture dell’edificio condominiale. Il fenomeno è causato quindi da gravi difetti di costruzione, cioè di alterazioni, conseguenti all'imperfetta esecuzione del fabbricato, che pregiudicano in modo considerevole il normale godimento dell'immobile.
In tali casi è evidente, in primo luogo, la responsabilità del costruttore in quanto tra i gravi difetti previsti dall’art.1669 c.c. vanno compresi anche quelli che, pur non incidendo sulla statica delle strutture dell'immobile, pregiudicano in modo grave la funzione cui questo è destinato, quali, ad esempio, l’inidonea coibentazione termica delle parti comuni che determini umidità negli alloggi, nociva sia alle persone sia agli arredi ed agli indumenti.
A fronte di tali problemi si impone un’azione di responsabilità per gravi difetti nei confronti del costruttore, di cui è abilitato, oltre ai condomini, l'amministratore del condominio, non essendo, pertanto, necessaria una delibera autorizzativa della collettività condominiale.
Si deve considerare che, qualora il fenomeno sia causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, ai sensi dell'art.2051 c.c., è responsabile in via autonoma anche il condominio, in quanto custode tenuto ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella parte comune.
In altre parole non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art.1669 c.c.), bensì di una autonoma fonte di responsabilità ex art.2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima della nascita del condominio.
Ne consegue che il singolo condomino può richiedere anche al condominio il risarcimento dei danni e le opere necessarie per eliminare l’umidità nella proprietà esclusiva
È evidente che al condomino danneggiato convenga, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest'ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell'appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.
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Molto spesso l'inerzia della collettività condominiale viene giustificata in sede giudiziale con argomentazioni irrilevanti.
Così, in una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Savona, due condomini, a causa di ingenti piogge, subivano infiltrazioni all'interno del loro immobile, provenienti dalle facciate esterne palazzo, fenomeni infiltrativi che avevano determinato l'insorgenza di muffe ed il deterioramento della tinteggiatura nei locali cucina, camera e bagno.
I danneggiati citavano in giudizio il condominio richiedendo al Tribunale di dichiarare la responsabilità del convenuto per i danni cagionati all'immobile di loro proprietà, con seguente condanna del condomino al risarcimento dei danni (danno emergente e lucro cessante), nonché all'esecuzione dei lavori necessari per impedire il verificarsi di nuove infiltrazioni.
Il condominio, pur ammettendo le precarie condizioni delle facciate, si difendeva facendo presente che - prima del manifestarsi dei fenomeni lamentati dagli attori- aveva conferito mandato ad un professionista per la stesura di un capitolato ma, nel corso degli adempimenti per la predisposizione del documento, era emerso che sull'edificio gravava un vincolo architettonico che comportava la preventiva autorizzazione dell'ente preposto prima di procedere ad un qualsiasi intervento; secondo il condominio per colpa di questo ostacolo "burocratico" la pratica non era ancora stata ultimata.
Per lo stesso giudice però nessun rilievo può essere attribuito al fatto che l'immobile sia sottoposto a vincoli, poichè, in ogni caso il convenuto ben avrebbe potuto e dovuto attivarsi tempestivamente per realizzare, con le dovute modalità, le opere manutentive volte ad evitare il verificarsi della situazione di degrado che ha poi determinato il fenomeno infiltrativo nella proprietà degli attori (Trib. Savona 31 ottobre 2023 n. 794).
Allo stesso modo si è affermato che non è certo una scusante per i danneggianti la prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del c.d. bonus al 110%, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, la danneggiata non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato (Trib. Latina 21 dicembre 2021 n.4313).
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