La Legge di Bilancio 2023 riapre la possibilità di assegnare in maniera agevolata beni societari ai soci usufruendo di una tassazione conveniente o, in alternativa, di trasformare la società immobiliare in società semplice. La trasformazione agevolata in società semplice può essere effettuata soltanto se all'atto della trasformazione la compagine sociale è composta dagli stessi soci che erano tali al 30.09.2022. Vediamo i dettagli di questa operazione.
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L’art. 1, commi da 100 a 105, della l. 29.12.2022, n. 197, propone nuovamente le agevolazioni fiscali che hanno per oggetto:
La normativa consente di operare la trasformazione, operazione che, in una prospettiva futura di cessione degli immobili, consente di realizzare plusvalenze senza soggiacere al prelievo fiscale. Inoltre, qualora il valore catastale non sia elevato e sia inferiore al valore contabilizzato o normale, l’operazione è soggetta al pagamento in misura fissa delle sole imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Il beneficio della trasformazione agevolata in società semplice scade il 30.9.2023, data in cui deve essere formalizzato l’atto notarile.
E’ necessario rispettare il presupposto rappresentato dal fatto che la compagine sociale che delibera l’atto deve essere costituita dagli stessi soci che erano presenti al giorno 30.9.2022.
Pertanto, la trasformazione agevolata in società semplice richiede la presenza contestuale delle presenti condizioni:
La presenza di nuovi soci nel periodo “30.9.2022- data della trasformazione” esclude il beneficio.
La norma è destinata alle società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni, residenti nel territorio dello Stato che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (cioè diversi da quelli che sono utilizzati elusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte della società) per cui (circolare 10.6.2016, n. 26/E):
a. sono agevolabili:
b. sono esclusi gli immobili “strumentali per natura” che non sono utilizzabili senza radicali trasformazioni ma che sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore.
Per quanto riguarda le società del settore agricolo:
L’agevolazione è esclusa per il terreno che è utilizzato per la coltivazione e/o l’allevamento di animali in quanto rientra nell’attività esercizio dell’impresa. Il beneficio è riconosciuto per i terreni che, al momento dell’assegnazione, sono concessi in locazione o in comodato, non essendo impiegati nell’esercizio dell’impresa. |
L’assegnazione agevolata ha per oggetto anche i beni mobili iscritti in pubblici registri che non sono utilizzati come strumentali per l’attività propria dell’impresa (ad esempio, le autovetture utilizzate dalle imprese che le noleggiano).
L’agevolazione è esclusa per i diritti reali parziali relativi ai beni (ad es., la nuda proprietà e l’usufrutto) e quelli edificatori, i terreni utilizzati per l’attività agricola e le quote di partecipazione in altre società. Tuttavia, se la società è titolare di un diritto parziale sul bene (ad es., è titolare della nuda proprietà e ha dato il bene in usufrutto o in abitazione al socio) la norma è applicabile poiché “si realizza la fuoriuscita del bene dal patrimonio della società a quello del socio” (circolare citata).
In generale, l’agevolazione si applica “alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che entro il 30.9.2023 si trasformano in società semplici”. In altri termini, si tratta delle c.d. “società immobiliari di gestione” le quali esercitano un’attività limitata al godimento diretto o indiretto (cioè in locazione) di beni immobili di proprietà: l’oggetto esclusivo o principale è la gestione dei beni assegnabili, che è essenziale per realizzare lo scopo sociale.
Rileva, pertanto, l’attività che è effettivamente svolta nel momento in cui è redatto l’atto di trasformazione che va iscritto nel registro delle imprese.
La gestione degli immobili può consistere non solo nella percezione dei canoni di locazione o affitto ma anche nell’esecuzione di servizi complementari che sono funzionali per l’utilizzazione unitaria del complesso immobiliare (ad es., villaggi turistici, gallerie, ecc.). Tuttavia, se la prestazione di servizi è essenziale e determinante dal punto di vista qualitativo e quantitativo non si è in presenza di una società immobiliare di gestione.
a) Le imposte sui redditi
Ai fini delle imposte sui redditi si applica l’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto (determinato ai sensi dell’art. 110, comma 1, lett. b) del d.p.r. 22.12.1986, n. 917, al netto degli ammortamenti che sono stati dedotti). L’aliquota è elevata al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello della trasformazione.
Le riserve in sospensione d’imposta sono soggette all’imposta sostitutiva del 13%.
Il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute dai beni delle società trasformate deve essere aumentato della differenza assoggettata all’imposta sostitutiva.
I versamenti |
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b) Le imposte indirette:
c) L'oggetto delle agevolazioni
La trasformazione agevolata in società semplice è riconosciuta soltanto per i beni immobili suddetti e i beni mobili registrati non strumentali per la società trasformanda.
Tutti gli altri beni che rientrano nell’attività dell’impresa e che sono oggetto dell’operazione sono soggetti alle ordinarie regole impositive.
d) La determinazione dell’imposta sostitutiva
L’’imposta sostituiva dell’8% dell’IRPEF, dell’IRES, dell’IRAP ovvero del 10,5%, si applica sull’eventuale plusvalenza che risulta dalla differenza tra il valore dell’assegnazione dell’immobile e dei beni registrati e il loro valore normale.
Per i beni immobili il valore di assegnazione può essere determinato considerando uno dei seguenti parametri:
Il cambio di destinazione dell’immobile, effettuato al fine di beneficiare della riduzione del valore, non è un’operazione sindacabile come abuso del diritto relativamente al risparmio di imposta (circ. 1.6.2016, n. 26/E).
e) L'IVA
La trasformazione non è considerata una cessione di beni per cui è esclusa dall’IVA ai sensi dell’art. 2, comma 3, lett, f) del d.p.r. 26.10.1972, n. 633.
La trasformazione in società semplice di mero godimento è rilevante ai fini dell’IVA poiché viene meno il requisito di esercizio dell’attività di impresa, circostanza da cui deriva l’autoconsumo dei beni da assoggettare al tributo se al momento dell’acquisto è stata effettuata la detrazione dell’imposta.
Più in particolare, se per l’acquisto:
f) Le riserve
Le riserve costituite prima della trasformazione vanno imputate ai soci nel periodo d’imposta successivo alla trasformazione, applicando le regole ordinarie.
Gli utili che sono distribuiti ai soci dalle società semplici sono imponibili applicando il criterio di competenza.
I dividendi sono da assoggettare all’imposta a seconda del percettore come segue: (art. 1, comma 1003 della l. 27.12.2017. n. 205):