Con Risoluzione n. 2/DF del 20 marzo 2023, il MEF fornisce chiarimenti sull’applicabilità dell’imposta municipale propria (IMU) agli immobili destinati ai settori del no-profit e del social housing.
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Nella Risoluzione si richiamano le disposizioni e la relativa prassi inerenti la disciplina dell’IMU in merito al trattamento tributario degli immobili che afferiscono a detta fattispecie:
In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante per l’assimilazione la corrispondenza dell’alloggio alle caratteristiche individuate dal D. M. 22 aprile 2008 e il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato.
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In primo luogo, occorre precisare che, dalla lettura dell’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3, della legge n. 160 del 2019, emerge che per l’applicazione del beneficio in esame è necessario:
A decorrere dal 2020, dunque, possono godere dell’esenzione soltanto quegli alloggi sociali che rispettano i requisiti previsti per l’abitazione principale, vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale da parte dell’assegnatario.
Si deve sottolineare che tale ultima condizione è stata introdotta proprio per restringere l’assimilazione ai soli casi in cui l’alloggio sia effettivamente utilizzato come abitazione principale e per escludere, quindi, dal beneficio gli appartamenti sfitti e comunque tenuti a disposizione.
Nella citata Risoluzione ci si interroga, inoltre, sull’ipotesi in cui gli immobili in questione possano beneficiare dell’esclusione dall’IMU anche nel periodo di tempo necessario all’espletamento delle operazioni di natura “tecnico-amministrativa” indispensabile per individuare l’assegnatario.
In altri termini, si pone la questione se l’esclusione da IMU, applicabile fino al momento in cui l’assegnatario uscente occupa l’immobile, possa continuare a valere fino al momento in cui l’immobile viene riassegnato, laddove la mancata occupazione dipenda dalle operazioni amministrative e tecniche previste per la riassegnazione del bene.
In questo lasso temporale, infatti, l’immobile qualificabile “alloggio sociale” non perde la natura di “alloggio adibito ad abitazione principale”, se la temporanea situazione di sfitto sia giustificabile in quanto necessaria e strumentale per la riassegnazione ad altro nucleo familiare (che utilizza il bene come “abitazione principale”).
In risposta a tale interrogativo, il Ministero sottolinea come:
Alla luce di quest’ultima considerazione, quindi, si può pervenire alla ragionevole conclusione secondo cui, durante il periodo strettamente necessario all’espletamento delle attività tecnico-amministrative in argomento, l’agevolazione non viene meno, poiché lo svolgimento delle stesse garantisce necessariamente e indirettamente la finalità di housing sociale voluta dal Legislatore.
Appare, però, indispensabile individuare un lasso temporale idoneo a giustificare la continuità del beneficio fiscale in oggetto e l’individuazione di tale periodo non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare.
Indicativamente, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi.
In quest’ottica, il Comune, sempre nell’ambito della citata potestà regolamentare, potrebbe avvalersi anche della possibilità, prevista dall’art. 1, comma 754, della legge n. 160 del 2019, di diminuire, fino all’azzeramento, l’aliquota di base, pari allo 0,86 per cento, per gli immobili diversi dall’abitazione principale, stabilendo al contempo il periodo entro il quale può considerarsi fisiologico lo svolgimento delle attività tecnico-amministrative dirette all’assegnazione dell’immobile.
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