L’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino è soggetto, ai sensi dell’art.1102 c.c., a un duplice divieto :
Come emerge dalla sua chiara formulazione, la norma in questione intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggiore possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, nel rispetto degli anzidetti limiti, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa, anche per fine tutto proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti.
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In particolare , l'art.1102 c.c. consente ad ogni condomino di trarre dalla cosa comune la stessa utilità, anche se con modalità non perfettamente uguali, purché le diverse modalità non comportino, per gli altri condomini, disagi rilevanti: si deve, in altri termini, avere riguardo ad un uso ragionevole, non ostruzionistico, tale, cioè, da non alterare la destinazione dello spazio comune ed impedire agli altri di fare uso della stessa cosa.
Ne consegue che la condotta del condomino che mantiene ferma per periodi di tempo rilevanti la sua auto nel cortile adibito a parcheggio manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, trattandosi di un'occupazione stabile di una porzione del posteggio comune.
Di conseguenza detta condotta costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dell'area comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condomini (Cass. civ., Sez. II, 24/02/2004, n. 3640).
In ogni caso, secondo la Cassazione, l'occupazione continuata di una porzione del parcheggio condominiale non può essere ricompresa nelle facoltà concesse al comproprietario.
Lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri non è quindi riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre, dal bene comune, la più intensa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Del resto la Corte di Giustizia Europea (sentenza 4 settembre 2018, n. C-80/17) ha affermato che la stipulazione di un contratto di assicurazione della responsabilità civile, relativa alla circolazione di un autoveicolo, è obbligatoria qualora il veicolo di cui trattasi, pur trovandosi, per scelta del proprietario che non ha più intenzione di guidarlo, stazionato su un terreno privato, sia tuttora immatricolato in uno Stato membro e sia idoneo a circolare.
Allo stesso modo, anche se l’auto rimane inutilizzata nel garage comune per un lungo periodo ed al limite della sua rottamazione, permane in capo al proprietario l’obbligo di pagarne la tassa di proprietà.
Se i condomini, incuranti degli altrui diritti e dei richiami dell’amministratore, parcheggiano le proprie auto fuori dalle zone delimitate o occupano ripetutamente le aree di manovra, rendendo le stesse difficilmente agibili da parte degli altri partecipanti od ancora bloccano altri veicoli, violano non solo le norme previste dal codice civile ma possono incorrere in precise responsabilità penali in conseguenza di una denuncia per violenza privata ai sensi dell’art. 610 c.p.
La norma, infatti, punisce, con la reclusione fino a quattro anni, colui che “con violenza o minaccia costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa”.
Secondo il giudice penale, integra il reato di violenza privata, di cui all’art. 610 c.p., la condotta di colui che, avendo parcheggiato l’auto in maniera da ostruire l’ingresso al garage condominiale, si rifiuti di rimuoverla nonostante la richiesta della persona offesa. Del resto una cosa è parcheggiare l'auto in cortile, ove ciò non sia vietato dal regolamento o da una deliberazione assembleare, un'altra è posizionare il veicolo proprio davanti all'ingresso di un box privato, con la piena consapevolezza che in tal modo ne viene ostruito il passaggio e con una condotta ripetitiva che non tiene in conto le legittime rimostranze del proprietario del garage (Cass. pen., Sez. V, 08/06/2022, n. 37091).
Spesso è presente nel regolamento di condominio una clausola che vieta di parcheggiare e/o lavare le auto (e le moto) nel cortile o in altri spazi comuni. Tali disposizioni, in modo evidente, limitano il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuto confacente agli interessi dei condomini.
Il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie nei limiti dell'art.70 disp. att. c.c., per infrazioni a norme regolamentari riferite alle modalità di parcheggio, e cioè il pagamento di una somma da 200 euro fino a 800 euro in caso di condotta reiterata