Condominio: Superbonus, sconto in fattura e morosità

L’art. 63 del DL.14 agosto 2020, n. 104 (“dl agosto”) convertito nella legge 13 ottobre 2020, n. 126 (recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”), ha aggiunto all’articolo 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) dopo il comma 9, il comma 9-bis.

Tale norma precisa che le delibere dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi che fruiscono del Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi (nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

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Delibere assembleari e opzione per la cessione o per lo sconto in fattura

Alla luce del comma 9 bis dell’articolo 119 del Dl 34/2020) viene previsto che l’assemblea di condominio, con il quorum “agevolato” della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi, possa deliberare sull’approvazione degli interventi e possa decidere a maggioranza anche sull’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali.

Del resto, il funzionamento dell’assemblea si fonda sul principio maggioritario secondo cui il voto espresso dalla maggioranza è obbligatorio e vincolante nei confronti di tutti, compresi i dissenzienti o coloro che non hanno partecipato alla votazione. Alla luce di questo principio generale si dovrebbe affermare che attualmente la scelta dell’opzione fiscale (cessione o sconto) all’interno di una delibera assembleare (oltretutto con quorum agevolato) vincoli tutti i condomini, con conseguente impossibilità per i dissenzienti di compiere una scelta (fiscale) diversa.

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 È stato, però, precisato che nel caso in cui più soggetti sostengano spese per interventi realizzati sul medesimo immobile di cui sono possessori, ciascuno potrà decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri. In particolare, è stato precisato che per interventi sulle parti comuni degli edifici non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. 

Infatti, alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (circolare del 08/08/2020 n. 24/E - Agenzia delle Entrate).

Questo significa che non tutti i condomini sono obbligati a cedere il proprio credito all’impresa incaricata dei lavori potendo benissimo decidere di utilizzare direttamente il credito. Si potrebbe quindi avere una larga parte dei condomini o la quasi totalità di essi che procedono con cessioni di credito con sconto in fattura da una parte e qualche condomino che invece decide di pagare la quota delle spese direttamente all’amministratore.

 L'assemblea, perciò, dovrà comunque approvare un bilancio straordinario dei lavori che dia contezza della misura delle obbligazioni assunte con i fornitori e i professionisti e, nel caso di condomini che non abbiano optato per lo sconto, questi dovranno provvedere al normale versamento delle quote dovute.

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Il condomino moroso e il superbonus 110%

I condomini che non hanno optato per lo sconto in fattura potrebbero successivamente sottrarsi al pagamento delle spese per gli interventi oggetto di beneficio fiscale. 

Se i condomini che hanno scelto per la cessione a terzi del credito di imposta o per l'uso diretto e personale non provvederanno ad effettuare i pagamenti, scatterà la loro morosità che potrebbe incidere sia sull'andamento dei lavori sia sulla morosità da parte del condominio verso i fornitori. 

L'evoluzione  successiva allora potrebbe essere la seguente

1. avvio di un procedimento monitorio da parte dei creditori del condominio,
2. indicazione dei morosi da parte dell'amministratore e della loro insolvenza e, 
3. conseguente obbligazione solidale sussidiaria da parte dei condomini virtuosi. 

L'art. 63 disp. att. c.c. sancisce che l'amministratore è tenuto a indicare al terzo chi sono i condomini morosi ai fini dell'esecuzione forzata, oltre a stabilire che non si può aggredire i condomini virtuosi se non in caso di insuccesso dell'esecuzione intrapresa nei confronti dei morosi.

 In altre parole indipendentemente da una specifica clausola negoziale che lo preveda (spesso inserita nei contratti stipulati con i condomini), l'amministratore è ora espressamente tenuto a comunicare al creditore il nominativo dei condomini morosi; i condomini in regola con i pagamenti possono essere aggrediti solo ed esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato di soddisfarsi sui condomini inadempienti, potendo in mancanza opporre al primo, rispetto alla posizione dei secondi, il beneficium excussionis. 

Quindi, nel caso in cui il moroso non abbia nulla e dopo l’inutile escussione dei morosi da parte dell'appaltatore creditore, potrebbe entrare in gioco ex art 63 disp. att. c.c. la solidarietà sussidiaria da parte dei condomini virtuosi (chiamati a pagare).

 Questo rischio vale anche per il condomino che non ha goduto della detrazione fiscale perché lasciata al conduttore o ad altro detentore.