L’art. 29 del d.l. 1.3.2022, n. 17, ha riaperto i termini per effettuare la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati posseduti alla data del 1.1.2022.
L’operazione, che permetterà di sostituire il costo o il valore di acquisto con il valore adeguato a quello di mercato, deve avvenire tramite il perfezionamento di una perizia giurata di stima e il versamento dell’imposta sostitutiva del 14%, da concretizzare non oltre il giorno 15.6.2022.
Il versamento può essere oggetto di pagamento frazionato in un massimo di tre rate annuali di pari importo da versare:
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La cessione dei terreni edificabili o agricoli e di partecipazioni, fatte al di fuori del reddito d’impresa, determinano la realizzazione di plusvalenze che sono attratte tra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del D.P.R. n. 917/1986, se il corrispettivo è superiore al costo di acquisto.
Effettuando la rivalutazione, che permette, previo pagamento dell’imposta sostituiva (ovvero della prima rata), di adeguare il valore a quello di mercato, al momento della futura cessione la plusvalenza sarà determinata mediante la differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato evidenziato nella perizia di stima.
Il beneficio può essere applicato soltanto per terreni e partecipazioni che non sono beni relativi all’impresa posseduti da:
La base di calcolo dell’adeguamento del valore è rappresentato dal costo d’acquisto.
Tuttavia, se in precedenza l’interessato ha già effettuato la rivalutazione dei suddetti beni, è possibile dare corso ad una “nuova rivalutazione” scomputando l’imposta sostituiva di quanto è già stato versato, nella precedente rivalutazione, ovvero versando l’intera imposta e richiedendo, contemporaneamente, il rimborso della somma già versata entro il termine di 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta versata o della prima rata versata.
L’imposta va applicata con l’aliquota del 14% sul valore indicato nella perizia.
| Caso n. 1 | |
| costo del terreno | euro 100.000 |
| valore rivalutato | euro 120.000 |
| imposta sostituiva 14% | euro 16.800 |
| prima rata | euro 5.600 |
| seconda rata | euro 5.600 + euro 168 = euro 5.768 |
| terza rata | euro 5.600 + euro 336 = 5.936 |
| Caso n. 2 | |
| costo del terreno | euro 100.000 |
| costo già rivalutato | euro 150.000 (e imposta sostituiva 11% pari a euro 16.500) |
| nuova rivalutazione | euro 250.000 |
| imposta sostitutiva attuale | euro 35.000 – |
| imposta sostituiva pagata | euro 16.500 = |
| nuova imposta d pagare ovvero, pagamento di euro 35.000 e richiesta di rimborso (se non sono decorsi 48 mesi dal versamento precedente) per euro 16.500 | euro 18.500 |
La perizia di stima deve essere redatta, asseverata e giurata da un professionista abilitato cioè:
Al momento della cessione dei terreni, la plusvalenza considera il valore indicato nella perizia giurata che può essere incrementato con:
La cessione di un terreno edificabile dà sempre luogo a plusvalenze, a differenza del terreno agricolo per il quale l’evento è rilevante soltanto se la cessione è fatta entro cinque anni dall’acquisto.
La futura cessione può essere fatta ad un prezzo inferiore al valore periziato
Nell’atto di cessione il valore rideterminato costituisce anche valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (circolare 15.2.2013, n. 1/E).
Se nell’atto di cessione il prezzo è inferiore a quello rivalutato, si applicano le regole indicate nell’art. 68 del D.P.R n. 917/1986 senza considerare quello della perizia.
Tuttavia, la Corte di cassazione (sezioni unite, sentenza 31.1.2020, n. 2322) ha affermato che è esclusa la “decadenza del contribuente dal beneficio agevolativo connesso al pagamento dell’imposta sostitutiva sul valore alla data della perizia giurata allorché nel successivo atto traslativo sia stato omesso il riferimento al valore di perizia e, invece, sia indicato un corrispettivo inferiore di cessione”.
E’ possibile rideterminare in diminuzione il valore del terreno oggetto di precedente stima beneficiando della richiesta di rimborso dell’imposta che è già stata versata in precedenza. Se è ancora in corso il pagamento rateale della precedente stima, il contribuente non è tenuto a versare le rate successive alla prima che sono ancora dovute (ris. 22/10/2010, n. 11/E).
La dichiarazione dei redditi per i terreni
Nel quadro RM, sezione X, della nella dichiarazione REDDITI PERSONE FISICHE andranno indicati i valori dei terreni edificabili e con destinazione agricola che sono stati oggetto della rivalutazione fatta nel 2022 ai sensi dell’art. 9, del d.l. 1.3.2022, n. 17.
Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale è stato effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.
Se è stato effettuato il versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o aree, è necessario indicare in maniera distinta il valore di ogni singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta su ciascuno di essi. Più in particolare è necessario procedere all’indicazione:
L’eventuale plusvalenza che è stata realizzata con la cessione deve essere indicata nel quadro RL se è un reddito diverso inerente a terreni posseduti entro cinque anni e nel quadro RM se l’oggetto sono le aree edificabili (ferma restando l’indicazione dell’opzione per la tassazione ordinaria, barrando l’apposita casella di colonna 5 dei righi da RM3 a RM7).
Se l’erede o il donatario cede il terreno rivalutato acquisito a titolo gratuito, la plusvalenza va determinata considerando in deduzione il valore che è stato dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione sulla base della perizia asseverata.
La rideterminazione del valore di acquisto non è consentita per tutti gli strumenti finanziari rappresentativi di partecipazioni sociali posseduti al giorno 1.1.2022 ma esclusivamente ai titoli, alle quote e ai diritti non negoziati nei mercati regolamentati italiani o esteri.
Il valore della partecipazione indicato nella perizia giurata di stima assume rilevanza ai fini del calcolo della plusvalenza in sostituzione del costo o del valore di acquisto.
La cessione ad un prezzo inferiore a quello rideterminato non dà luogo ad una minusvalenza con rilevanza fiscale utilizzabile sia in compensazione sia riportabili ai successivi periodi di imposta.
La rivalutazione va indicata nel quadro RT, sezione VII, esponendo:
Il versamento
Il versamento delle somme dovute a titolo di imposta sostituiva va eseguito utilizzando il modello F24 indicando l’anno di riferimento 2022 con il codice tributo:
L’omessa indicazione della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni nella dichiarazione dei redditi, costituisce una violazione formale che comporta l’irrogazione della sanzione da euro 250 a euro 2.000, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471 (circolare 15 febbraio 2013, n. 1/E)
LE REGOLE PER LA RIVALUTAZIONE
Presupposto: perizia di stima asseverata entro il 15.6.2022 |
Perfezionamento: versamento dell’imposta entro il 15.6.2022 |
Modalità di versamento:
pagamento dilazionato:
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