L’argomento di questo e-book Credito al consumo, mutui casa, prestito ipotecario - autore Gianfranco Visconti, è la disciplina legislativa del credito al consumo, oggi chiamato credito ai consumatori, cioè delle diverse tipologie di contratti di concessione di credito con cui un consumatore, cioè una persona fisica che agisce per motivazioni estranee all’attività lavorativa, imprenditoriale, professionale, ecc. eventualmente svolta, può ottenere delle somme per finanziare i suoi consumi da un finanziatore, cioè da una banca o da un altro tipo di intermediario finanziario autorizzato.
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Le tipologie dei contratti di credito ai consumatori sono tre:
1) il credito al consumo ordinario, cioè non garantito, vale a dire non assistito da garanzie reali o personali, finalizzato all’acquisto di un bene o di un servizio (per esempio, di un’auto, di un viaggio organizzato o della ristrutturazione di un immobile) oppure non finalizzato e quindi utilizzabile per qualsiasi tipo ti consumo da parte del debitore a cui il credito è stato concesso;
2) il credito immobiliare ai consumatori, vale a dire di qualsiasi credito garantito da una ipoteca su un bene immobile residenziale (cioè su un fabbricato avente destinazione d’uso di civile abitazione) oppure quando il credito è finalizzato all’acquisto od alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. Come si comprende agevolmente, in questa tipologia di credito ai consumatori rientrano sia i mutui per l’acquisto di una abitazione (anche quelli concessi senza garanzie, ma è molto difficile che questo accada), sia i prestiti con qualsiasi finalità garantiti da una ipoteca su un immobile residenziale;
3) il prestito vitalizio ipotecario che è un finanziamento a medio e lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado su un immobile residenziale di proprietà del soggetto finanziato, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservato a persone fisiche con età superiore a 60 anni compiuti, il cui rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto agli eredi al momento della morte della persona finanziata oppure al debitore qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o personali di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano considerevolmente il valore.
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L’attuale disciplina legislativa del credito al consumo ordinario è stata introdotta dall’art. 1° del Decreto Legislativo n° 141 del 2010 che, dando attuazione alla Direttiva CE n° 48 del 2008, ha sostituito gli articoli da 121 a 126 del Testo Unico delle Leggi Bancarie (TUB), il Decreto Legislativo n° 385 del 1993. Alcune correzioni a queste norme sono state successivamente apportate dagli articoli 1 e 2 del Decreto Legislativo n° 169 del 2012 e dall’articolo 11-octies del Decreto-Legge n° 73 del 2021 (il c.d. “Decreto sostegni-bis”).
La disciplina dei “contratti di credito ai consumatori relativi ad immobili residenziali” o del “credito immobiliare ai consumatori”, prevista dalla Direttiva UE n. 17 del 2014 è stata introdotta nel Decreto Legislativo n. 385 del 1993 (agli articoli da 120-quinquies a 120-noviesdecies), il “Testo Unico Bancario”, dall’articolo 1° del Decreto Legislativo n° 72 del 2016 che ha dato attuazione alla Direttiva citata. Alcune correzioni a queste norme sono state apportate sempre dall’articolo 11-octies del Decreto-Legge n° 73 del 2021.
La disciplina del prestito vitalizio ipotecario è contenuta nell’art. 1° (ed unico) della Legge n° 44 del 2015 che ha modificato il comma 12° dell’art. 11-quaterdecies del Decreto-Legge n° 203 del 2005 ed ha introdotto i commi da 12°-bis a 12°-sexies dello stesso articolo. Questa nuova disciplina legislativa del prestito vitalizio ipotecario è stata poi attuata col Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n° 226 del 2015.
L’importanza del credito al consumo ordinario (o non garantito) è nell’essere un fondamentale strumento di promozione delle vendite di beni e servizi da parte delle imprese ai consumatori. Il contratto di credito al consumo che serve a finanziare l’acquisto di un determinato bene o servizio si definisce “contratto di credito collegato” a quello, appunto, di compravendita di un bene o di un servizio. Nel credito al consumo ordinario rientrano anche i prestiti non garantiti che sono finalizzati alla ristrutturazione di un immobile residenziale.
Il credito immobiliare ai consumatori, cioè quello garantito da una ipoteca su un immobile residenziale, è, invece, quello che serve principalmente a finanziare il fondamentale acquisto della casa di abitazione o prima casa oppure ad acquistare un altro immobile residenziale o un terreno. Con la riforma del 2016, però, esso può servire anche ad altri scopi non legati all’attività professionale del debitore, vale a dire a finanziare l’acquisto di un bene di consumo o di un servizio specifico (per esempio, un’auto, una barca, la retta universitaria dei figli, ecc.) oppure genericamente i suoi consumi, quindi il suo “tenore di vita”.
Il “prestito vitalizio ipotecario” è una tipologia di credito con cui una persona fisica ultrasessantenne, proprietaria di un immobile residenziale, può ottenere in prestito una somma da una banca o da un altro tipo di intermediario finanziario (di solito, ma non necessariamente, per integrare il proprio reddito pensionistico o per fare fronte alle necessità della sua vecchiaia) che sarà restituito dopo la sua morte dagli eredi o tramite l’escussione, da parte del creditore, della garanzia rappresentata da un’ipoteca di primo grado sull’immobile di cui il debitore era proprietario in vita. In altre parole, il prestito vitalizio ipotecario è un modo per ricavare in età avanzata un capitale liquido dalla propria abitazione (o da un altro immobile residenziale di proprietà) che sarà restituito dopo la propria morte o quella del proprio coniuge o convivente more uxorio e mantenendo il diritto di utilizzare l’immobile fino al più tardo di questi due eventi.
Come si nota agevolmente da quanto detto, anche nel nostro ordinamento, sull’esempio di quelli anglosassoni, vi sono ora dei contratti per fare della casa di abitazione (o degli altri immobili residenziali di proprietà) uno strumento per ottenere dei crediti coi quali finanziare i consumi e mantenere il tenore di vita di una persona singola o di una famiglia. Il problema è che questa operazione è molto conveniente, sia per le banche (creditori) che per i consumatori (debitori) quando i prezzi delle abitazioni salgono od, almeno, sono stabili nel tempo. Se questi prezzi scendono o le banche si accollano il rischio di perdite molto rilevanti oppure concedono crediti degli ultimi due tipi solo per un importo molto limitato del valore stimato dell’immobile. In questo secondo caso la convenienza per il consumatore di questi strumenti creditizi diminuisce rispetto a quella della vendita della proprietà piena od anche della sola nuda proprietà dell’immobile di cui è proprietario.
Infine, segnaliamo che la trattazione della disciplina di queste forme di credito destinate ai consumatori è arricchita da esempi numerici finalizzati a far capire come queste funzionano concretamente nella pratica dal punto di vista finanziario. In particolare, per quanto riguarda il prestito vitalizio ipotecario, abbiamo elaborato questi esempi ed integrato i contenuti del testo con le principali innovazioni introdotte nella pratica dai contratti di questo tipo che propongono le più importanti banche italiane.
L'articolo è un estratto della presentazione dell'ebook Credito al consumo, mutui casa, prestito ipotecario - autore Gianfranco Visconti