Sono annullabili le delibere affette da vizi formali relativi al procedimento di convocazione dell’assemblea e di formazione della sua manifestazione di volontà (ad esempio se un condomino non è stato convocato la delibera è annullabile).
Sono nulle invece le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
L’art. 1137 c.c., secondo comma prevede che contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della delibera per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’articolo 1137 c.c., però, si riferisce esclusivamente alle impugnazioni delle delibere annullabili. L’azione volta a dimostrare la nullità di una decisione assembleare, invece, può essere invece esperita da chiunque ne abbia interesse (e non solo dai condomini dissenzienti) e senza che valga il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
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Per molto tempo la giurisprudenza ha affermato che le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi.
Ne consegue che è annullabile e non nulla, ad esempio, la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell'impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull'erroneo presupposto che essa non sia allacciata all'impianto centralizzato: in tal caso infatti si è applicato il corretto criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ma l’amministrazione condominiale ha commesso un errore nel ripartire concretamente gli oneri, dimenticando un condomino, con conseguenti maggiori spese per gli altri condomini.
Al contrario, è nulla la delibera che ripartisce a maggioranza una spesa in parti uguali invece che sulla base delle tabelle millesimali di proprietà. Infatti, le delibere delle assemblee di condominio, aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle (Cass. civ., Sez. II, 16/04/2019, n. 10586).
Secondo alcune decisioni recenti deve considerarsi nulla (e non solo annullabile) anche la delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento, in concreto, li applichi in modo errato. Anche queste delibere infatti finiscono per incidere negativamente sui diritti individuali del singolo condomino.
Del resto, secondo lo stesso orientamento giurisprudenziale, quando una spesa è ripartita in modo sbagliato è inevitabile sostenere la nullità per impossibilità dell’oggetto, trattandosi di invalidità da ricondursi alla “sostanza” dell’atto e non connesse con le regole procedimentali di formazione delle decisioni dell’assemblea (in questo senso, Cass. civ., Sez. II, 23/07/2019, n. 19832).
Le Sezioni Unite sottolineano che, in ambito condominiale, il Legislatore ha voluto garantire la "certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa" arrivando a privilegiare la stabilità delle delibere condominiali che – di regola- sono valide finché non rimosse dal giudice; in tal modo si vuole scongiurare il pericolo di azioni senza limiti di tempo; secondo i giudici supremi, però, si può continuare a parlare di nullità, ma solo in via residuale, per quelle decisioni affette da "vizi radicali”, come quelle che a maggioranza, modificano i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o da una clausola di natura contrattuale del regolamento, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., numeri 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario. Così le spese per la riparazione del lastrico solare vanno supportate per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio, o dalla parte di edificio cui il lastrico solare serve come copertura.
La delibera assembleare che modifica a maggioranza tale criterio legale di ripartizione delle spese è nulla e la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e senza limitazioni di tempo.
L’assemblea di condominio può derogare ai criteri di ripartizione delle spese (di qualsiasi tipo di intervento si tratti), ma lo può fare solo all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio.