In tema di assemblee condominiali, l’attuale comma 3, dell’art 66 disp. att. c.c. prevede che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di uno dei seguenti sistemi:
e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.
Questa modifica ha ufficialmente introdotto la possibilità di ricorrere alle riunioni assembleari “telematiche”, ricorrendo ad una delle numerose piattaforme elettroniche (gratuite e non) a disposizione dei condomini. Molti dei prodotti disponibili consentono di creare una “stanza" virtuale in poco tempo e non richiede grandi capacità informatiche.
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Non vi è dubbio che la piattaforma scelta debba generare le credenziali (preferibilmente individuali e personali) per l’accesso all’assemblea on line e identificare in maniera certa il partecipante.
Del resto è utile anche una «sala d'attesa» che potrà essere gestita direttamente dall'amministratore di condominio e che consentirà allo stesso di poter autorizzare ad entrare solo i condomini; in pratica detta stanza consente di identificare i soggetti che intenderanno partecipare alla riunione prima di accedere a questa, evitando l'accesso del partecipante non condomino con un dato identificativo diverso dal nome e dal cognome.
Se l’assemblea si svolge in streaming, i partecipanti all’assemblea si trovano inevitabilmente in più luoghi differenti. Ogni condòmino, però, deve avere la possibilità di comunicare con gli altri come se fosse fisicamente presente in una sala di assemblea; tale necessità richiederà massima disciplina per la gestione degli interventi e meccanismi di prenotazione. In altre parole la partecipazione dei condomini può avvenire in modalità telematica, solo attraverso meccanismi che assicurino la partecipazione, l’intervento e la regolare formazione della volontà assembleare.
Ne consegue che, nell’ambito della varietà dei sistemi di collegamento audio/video, è fondamentale che vengano adottati comportamenti e modalità tali da salvaguardare il rispetto non solo formale bensì sostanziale dei principi di buona fede e parità di trattamento dei partecipanti all’assemblea, e, quindi, dei diritti e degli interessi degli intervenuti, come se fossero fisicamente presenti nello stesso luogo in cui si sta svolgendo la riunione.
La riunione, quindi, non può essere ritenuta valida qualora venga impedito il metodo collegiale, situazione che si verifica qualora non sia possibile un'assunzione ragionata delle deliberazioni, nel pieno rispetto del confronto dialettico del dibattito assembleare tra i condomini e delle regole previste per le procedure assembleari.
Il c.d. momento collegiale potrebbe essere impedito dalla connessione che potrebbe non essere stabile sin dall’inizio dell’assemblea per problemi tecnici non risolvibili in tempi ragionevoli; in tale ipotesi non si potrà dar corso alla riunione in modalità telematica; molto spesso eventuali disconnessioni non sono imputabili alla piattaforma elettronica scelta dall’amministratore, ma riguardano la linea internet o il modem/router a disposizione del singolo condomino.
Il condòmino partecipante ad un'assemblea condominiale che volontariamente o per problemi tecnici risulti disconnesso prima della trattazione e discussione sui punti dell'ordine del giorno è da considerarsi alla stessa stregua dei condomini assenti. Del resto, l’eventuale conferma dell’adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente all’adozione della stessa, non può certo valere come sanatoria dell’eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno del richiesto “quorum deliberativo”. In ogni caso, bisognerebbe precisare, in una norma del regolamento, dopo quanto tempo il condomino non connesso (e che tenta di ricollegarsi) debba essere considerato definitivamente assente, anche ai fini della trascrizione a verbale dell’ora di abbandono della seduta.
La mancata annotazione delle persone allontanatesi porterebbe all’inclusione della loro quota millesimale nel voto favorevole ogni volta che vi sia approvazione o all’unanimità od a maggioranza con la sola indicazione dei contrari e degli astenuti; infine, si ricorda che il condomino assente per disconnessione riceverà regolarmente il verbale che, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). In ogni caso – anche a prescindere dalla disposizione, che non stabilisce alcun termine per questo adempimento – è sempre preferibile che l'amministratore si precostituisca la prova dell'avvenuta comunicazione di tutte le delibere e vi provveda in tempi brevi, in modo che inizi a decorrere il breve termine per l'impugnazione di quelle decisioni annullabili