Uno degli adempimenti a carico dell'amministratore è l'apertura e l'utilizzo del conto corrente. Testualmente l'art. 1129 co.7 c.c. prevede che "l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica."
La novità normativa costituisce un recepimento di quanto già più volte affermato in giurisprudenza. È effettivamente lapalissiano che un'amministrazione trasparente meriti almeno un conto corrente dedicato.
Il neo amministratore che trovi un conto già aperto dovrà invece attivarsi per il cambio di intestazione.
Sorgono invece dubbi applicativi per quanto riguarda il transito delle somme: ad es. non sempre, se i condòmini effettuano i pagamenti presso lo studio dell'amministratore, la gestione quotidiana della compagine consente di versare immediatamente le intere somme.
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questo articolo è estratto dall'edizione 2021 dell' eBook "L'amministratore di condominio: requisiti e obblighi" di V. Papanice
L'inadempimento, in relazione all'apertura e all'utilizzo del conto, è esplicitamente sanzionato con la revoca per gravi irregolarità. In tal caso, però, l'azione giudiziaria dev'essere preceduta dal passaggio assembleare (ex art. 1129. co.11 c.c., v. par. 7.2.2.1).
Aggiungiamo che in genere, comunque, costituisce grave irregolarità "la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini" (co.12, n.4).
Le due norme si prestano, se il caso concreto lo permette, ad essere applicate congiuntamente: ad es. con la sentenza n. 2090/2018 la Corte d’Appello di Firenze ha pronunciato la revoca giudiziale per grave irregolarità nei confronti di un amministratore che non aveva versato sul conto i contanti e poi aveva prelevato più somme a titolo di “restituzione anticipi”, “rimborsi”, etc. per sé.
L’inadempimento espone l’amministratore anche al rischio di azioni penali: ad es., si segnala la sentenza della Corte di Cassazione n. 12618/2019, con cui un amministratore è stato condannato per appropriazione indebita (art. 646 c.p.) per aver prelevato dal conto condominiale somme “a compensazione di un presunto e non documentato diritto di credito”.
L’inadempimento può poi connettersi con altri: ad es., con la sentenza n. 15/2020 del Tribunale di Massa un amministratore è stato ritenuto responsabile degli oneri passivi maturati sul conto corrente per non avere esercitato l’attività riscossione degli oneri condominiali (adempimento su cui v. il par. succ. e par. 4.4).
Segnaliamo sull'argomento la decisione dell'Arbitro Bancario n. 7960/2016 con cui si è stabilito (come da precedenti decisioni) che il condòmino non deve esclusivamente, ma solo preventivamente richiedere all'amministratore copia della documentazione relativa al conto corrente, per poi rivolgersi direttamente all'istituto intermediario. Dunque, in questo caso l'inadempimento dell'amministratore è facilmente aggirabile rivolgendosi all'istituto presso cui è aperto il conto.
Dunque, l’amministratore inadempiente si espone non solo alla revoca, ma anche al rischio condanna in sede penale e civile o anche alla negazione del proprio credito (sull’ultimo punto si v. la sentenza del Milano n. 734/2020 con cui è stata accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo richiesto da un ex amministratore per l’assenza di prova del credito vantato, dovuta anche all’assenza di un conto dedicato ed all’utilizzo del conto personale dell’amministratore: solo questi avrebbe potuto, e dovuto, produrre la prova del credito, cosa che non ha fatto).