Non è raro che un condomino, titolare di un appartamento, in forza di un’apposita clausola, inserita dal costruttore nel regolamento di condominio ed accettata da tutti i condomini, risulti titolare anche di un diritto di uso esclusivo su un cortile (o su una porzione di esso), bene certamente comune ai sensi dell'art. 1117 c.c..
Del resto la giurisprudenza, per molto tempo, ha riconosciuto il diritto del singolo partecipante al condominio di godere in via esclusiva di un bene condominiale, come nel caso di un giardino comune conferito in uso al proprietario del piano terreno (Cass. civ., sez. II, 27/07/1984, n. 4451).
Ma la Cassazione ha riconosciuto pure la legittimità dell'installazione di una tenda su di uno spazio di proprietà comune, da parte del condomino del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a ristorante (Cass civ., sez. II, 25/10/1991, n. 11392) ed ha anche ammesso l'uso esclusivo di un'area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all'edificio di tutti i partecipanti (Cass. civ., sez. II, 04/09/2017, n. 20712).
Facciamo allora un riepilogo di sintesi della normativa e giurisprudenza ad oggi.
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L'uso esclusivo di un cortile comune non può essere ricondotto alla previsione dell'articolo 1021 c.c., il quale prevede che
"chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia" .
Infatti, secondo l'articolo 1024 c.c., il diritto d'uso non si può cedere o dare in locazione, e la durata dello stesso, secondo l'articolo 979 c.c., richiamato dall'articolo 1026 c.c., non può eccedere la vita del titolare, se persona fisica, o trenta anni, se persona giuridica.
Del resto, nella pratica notarile, il c.d. uso esclusivo di parti condominiali viene inteso come un diritto perpetuo e trasmissibile, a contenuto, dunque, non strettamente personale, e cioè stabilito a favore del solo condomino - usuario, collegando la facoltà di usare il bene non ad un soggetto, ma ad una porzione in proprietà individuale (l’appartamento del condomino) senza limiti temporali.
Il diritto in questione, quindi, non è in alcun modo riconducibile, se non per assonanza terminologica, al diritto reale d'uso di cui agli artt. 1021 c.c. e ss, non avendo l'uso esclusivo di parte comune nel condominio gli stessi limiti di durata o trasferibilità e le stesse modalità di estinzione.
È pacifico che l'articolo 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun condomino possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uguale uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile.
Di conseguenza, secondo una recente decisione, una parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, rimane una parte condominiale nell’ambito della quale, in deroga all’art. 1102 c.c., il condomino usuario avrà maggiori (ma non realmente "esclusive") utilità e tutti gli altri condomini avranno invece minori utilità (variando queste ultime, ad es., dalla mera possibilità per i proprietari dei piani superiori di prendere aria e luce, nonché di esercitare la veduta in appiombo sul cortile attribuito in uso esclusivo).
Si è, quindi, concluso che tale diritto non sia riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, sia tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede.
Bisogna considerare, però, che tale conclusione non è condivisa da un'altra parte della giurisprudenza, secondo cui non può ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento (Cass. civ., sez. II, 09/01/2020, n.193).
Secondo le Sezioni Unite, è del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse l'uso esclusivo di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla. In altre parole, un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell'edificio, privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservando ad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale, determinerebbe, un radicale, strutturale snaturamento di tale diritto.
Inoltre il c.d. diritto reale di uso esclusivo, ove inteso come prodotto della atipica modificazione negoziale del diritto di comproprietà, non sarebbe, comunque, trascrivibile e, quindi, opponibile ai successivi acquirenti degli appartamenti.
Di conseguenza secondo le stesse Sezioni Unite è nulla la pattuizione che conferisce il diritto “reale di uso esclusivo” su una porzione comune dell'edificio (Cass. civ., Sez. Un, 17 dicembre 2020, n. 28972).