Estromissione agevolata immobili strumentali 2019

La Legge di bilancio 2019 ripropone la possibilità, per l’imprenditore individuale, di estromettere dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal 01/01/2019, l’immobile strumentale (per destinazione o natura) posseduto alla data del 31/10/2018. In questo approfondimento facciamo il punto su come funziona quest'opportunità. 

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Estromissione agevolata immobili strumentali 2019: cos'è e come funziona

Come anticipato, la Legge di bilancio 2019 al comma 66 dell'articolo unico, ripropone la possibilità, per l’imprenditore individuale, di estromettere dal patrimonio dell’impresa l’immobile che soddisfi due requisiti:

1. strumentalità (per destinazione o natura)
2. possesso alla data del 31/10/2018.

L'operazione si perfeziona con il pagamento di un'imposta sostitutiva e ha effetto dal 1° gennaio 2019. In generale, l’opzione va esercitata entro il 31/05/2019 ed il perfezionamento dell’operazione avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef/Irap nella misura dell’8%. Per l’esercizio dell’opzione rileva il “comportamento concludente” che consiste nella semplice annotazione contabile:

• nel libro giornale (per le imprese in contabilità ordinaria),
• nel registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata).

La legge di bilancio 2019 richiama in toto la Legge di bilancio 2016 (L. 28/12/2015 n. 208 art.1 c.121) praticamente senza modificare nulla se non:

• i termini dei versamenti
• l’effetto della estromissione.

Si ritiene possano applicarsi le regole di prassi delle precedenti estromissioni ovvero:

• per determinare le plusvalenze derivanti dall'estromissione (valore normale - costo fiscalmente riconosciuto) è possibile utilizzare il valore catastale degli immobili al posto del valore normale;
• l’agevolazione non viene meno se il valore normale (o catastale) è inferiore al costo fiscale, non essendovi, quindi, necessità di assolvere l’imposta sostitutiva;
• l’IVA, se dovuta, va assolta nei modi (e termini) “ordinari”, anche se nella maggior parte dei casi il regime naturale è l’esenzione;
• non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastale;
• l’imposta sostitutiva va assolta
  • per il 60% entro il 30/11/2019
  • per il restante 40% non oltre il 16/06/2020.

Estromissione agevolata immobili strumentali 2019: schema di riepilogo

ESTROMISSIONE AGEVOLATA IMMOBILI STRUMENTALI 2019
Termine esercizio opzione	31.05.2019. Rileva il comportamento conludente ovvero la rilevazione nel libro contabile o nel registro dei beni ammortizzabili
Data effetto esercizio opzione	01.01.2019
Aliquota imposta sostitutiva IRPEF IRAP	8%
Termini versamento imposta sostitutiva	60% entro il 30/11/2019 40% non oltre il 16/06/2020.
Requisiti immobile	Essere strumentale per destinazione o per natura ed essere posseduto alla data del 31.10.2018
Determinazione plusvalenza	si calcola facendo "valore normale - costo fiscalmente riconosciuto del bene", tuttavia è possibile utilizzare il valore catastale degli immobili al posto del valore normale
Altre imposte	non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastale. L'IVA se dovuta va assolta nei modi (e termini) “ordinari”

Estromissione agevolata immobili 2019: requisito strumentalità

Brevemente si ricorda che ai fini delle imposte sui redditi, si considerano beni immobili strumentali, ai sensi dell'art.43, comma 2, TUIR (DPR 917/86):

• gli immobili strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa commerciale da parte del possessore, indipendentemente dalla loro natura o dalle loro caratteristiche; rileva, pertanto, solo l'utilizzo esclusivo (e non promiscuo) esercitato direttamente dall'imprenditore possessore dell'immobile (e non da terzi);
• gli immobili strumentali per natura, cioè quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione senza una radicale trasformazione e diversi da quelli abitativi.

Si precisa inoltre che per le imprese individuali, la strumentalità dell'immobile richiede a norma dell'art. 65 del TUIR- DPR 917/86, la preliminare iscrizione del bene in contabilità. Pertanto, se l'immobile è utilizzato ai fini dell'impresa ma non è stato contabilizzato, l'imprenditore individuale non avrà diritto ad alcuna deduzione.