L’obbligo della dichiarazione annuale IMU e TASI rappresenta un adempimento legato all’acquisto dell’immobile e consiste nella comunicazione per segnalare al fisco che nell’anno precedente il contribuente è, rispettivamente, entrato in possesso oppure ha ceduto un’unità immobiliare.
L’obbligo è stato posto dal legislatore in capo ai soggetti titolari di unità immobiliari che nel corso dell’anno precedente hanno visto variare la propria consistenza patrimoniale con effetti che incidono sulla determinazione dell’Imposta comunale Unica IMU. La dichiarazione effettuata da uno dei soggetti coinvolti nella compravendita, supponiamo il venditore, non libera dall’obbligo della comunicazione anche la controparte.
La verifica dell’omissione dell’obbligo di presentazioni di dichiarazioni IMU è molto semplice per l’Agenzia delle Entrate in quanto è possibile appurare anche quali atti aveva posto in essere chi l’ha effettuata e vedere se la controparte ha proceduto anch’essa alla presentazione (altrimenti si procede con l’applicazione delle sanzioni che vedremo nel seguito anche come ridurre).
Tuttavia nel caso più contitolari ossia più acquirenti potrebbe essere presentata la dichiarazione IMU congiunta.
La dichiarazione annuale deve essere presentata una sola volta nell’anno successivo a quello in cui intervenuta la variazione e non sarà necessario compilarla annualmente se non sono intervenute variazioni.
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Vi sono diversi casi che contraddistinguono la variazione dell’unità locale e che impongono la presentazione della dichiarazione per rendere noto all’amministrazione della intervenuta modifica avendo cura di comunicare prima di tutto i casi di variazione che incidono sulla determinazione dell’imposta dovuta come ad esempio:
• la sopravvenuta inagibilità o inabitabilità dell’immobile che consente la riduzione dell’imposta;
• variazione della residenza se difforme dalle risultanze delle visure catastali;
• l’immobile viene dato in leasing o locazione finanziaria;
• terreno divenuto edificabile;
• l’immobile è concesso in uso o assegnato a particolari categoria che dato diritto alle detrazioni o esenzioni come IACP o soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa;
• immobile dato in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado;
• indicazione che trattasi di immobile concesso a studenti per un periodo inferiore a 12 mesi (esenzione per il 75% dell’imposta).
Il principio che governa l’individuazione delle casistiche che sono soggette all’obbligo della rilevazione sono quelle per cui si verifica o un nuovo presupposto per la riduzione dell’imposta o un altro elemento che influisce sulla determinazione dell’imposta stessa ma che non è conoscibile da parte dell’Amministrazione comunale. Quest’ultima deve poter essere in grado di determinare la correttezza del calcolo.
Come noto, dal punto di vista delle tempistiche, la dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune nel cui ambito territoriale sono ubicati gli immobili oggetto di variazione entro il 31 dicembre (termine modificato dal Decreto Crescita) dell’anno successivo alla data di variazione del possesso o di altri elementi che hanno impatto sulla determinazione del tributo per cui anche nel caso in cui, ad esempio, sia mutata la categoria catastale o non sia più considerata abitazione principale perché il contribuente ha spostato la residenza altrove e viceversa.
Da queste considerazioni si può concludere che i fattori che determinano l’obbligo della comunicazione sono:
• acquisto o cessione dell’unità immobiliare (comunicata da parte del notaio che ha rogato l’atto di compravendita);
• acquisto o cessione di pertinenze successive o in numero superiore a quello massimo che consente l’esenzione (comunicata da parte del notaio che ha rogato l’atto di compravendita);
• cambio di residenza che abbia un impatto sulla riduzione dell’imposta;
• conferimento in locazione dell’immobile inciso dal tributo (si veda in proposito la trattazione dei “casi particolari”);
• comodato d’uso conferito a famigliari in linea retta di primo;
• variazione nella composizione dei soggetti conviventi del nucleo familiare;
• acquisto dello status di coltivatori diretto o imprenditore agricolo professionale
Novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016
Come noto il legislatore è intervenuto con la Legge di stabilità per il 2016, introducendo nuove casistiche di riduzione di IMU e TASI, di fatto introducendo direttamente anche nuovi casi in cui la dichiarazione IMU deve essere presentata come nel caso delle agevolazione IMU e TASI in caso di comodato gratuito ai parenti in linea retta di primo grado (a certe condizioni). Il Comma 10 lett. b) Legge n. 208 del 2015 recita infatti che “per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso i n comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.
Questo rappresenta un caso ulteriore di obbligo alla presentazione della dichiarazione IMU/TASI.
Oltre i soggetti che nell’anno precedente non hanno variato le proprie consistenze la denuncia non andrà presentata nel caso in cui il Comune abbia a disposizione tutti i dati per determinare autonomamente il tributo ossia conosca la variazione catastale dell’unità locale oggetto di variazione. Questo è, ad esempio, il caso di acquisizione di una proprietà immobiliare mortis causa.
Scadenza per la presentazione
I soggetti passivi devono presentare la dichiarazione entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini IMU. Questo sia dal punto di vista oggettivo della vendita o acquisto di casa o pertinenze sia anche nelle modificazioni soggettive (variazione dell’abitazione principale, comodato, ecc) o altre fattispecie che possono influire sui criteri di determinazione dei tributi IMU o TASI.
È necessario utilizzare il modello per la denuncia annuale IMU/TASI approvato con il decreto di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23.
Nel caso in cui il contribuente abbia a suo tempo comunque presentata la dichiarazione in riferimento all’ICI e non siano intervenute variazioni non sarà all’adempimento dell’obbligo e sarà al riparo dalle relative sanzioni connesse al mancato adempimento dichiarativo.
La consegna del modello dichiarativo IMU/TASI potrà essere effettuata con modalità telematicamente mediante intermediario autorizzato (CAF o commercialista per lo più) oppure consegnata a mano al Municipio di competenza nel cui ambito territoriale si trova l’immobile inciso dal tributo. A fronte della consegna verrà rilasciata una ricevuta che consentirà al contribuente di opporre a terzi la situazione per lo più in caso di accertamento fiscale da parte dell’Agenzia basati su informazioni non aggiornate.
Nel caso in cui il terreno su cui risiede l’immobile inciso dal tributo sia al confine tra due distinti Comuni la dichiarazione andrà presentata per entrambe le amministrazioni con apposita specificazione. La dichiarazione potrà essere presentata direttamente agli Uffici del Comune oppure spedita all’Ufficio tributi del Comune per posta raccomandata A/R ed indicando sulla busta che trattasi di Dichiarazione IMU.
Nel caso in cui il contribuente disponga di un indirizzo di posta elettronica certificata può utilizzarlo inviando la scansione della denuncia all’indirizzo PEC del comune (reperibile all’indirizzo web del Comune stesso). Se la comunicazione riguarda più unità immobiliari site in comuni diversi ne deve essere spedita una ciascuna al proprio comune di competenza.
L’omessa, mancata o ritardata presentazione della dichiarazione IMU/TASI espone ad una sanzione dal 100% al 200% del tributo dovuto con un minimo di 51 euro. Eventuali errori nella compilazione invece potrebbero essere sanzionati dal 50% al 100% della maggiore imposta IMU o TASI dovuta. Se l’errore tuttavia non ha inciso sulla determinazione del tributo, come potrebbe essere per esempio il caso in cui ho indicato un Sub o foglio catastale con un numero diverso, allora la sanzione diminuisce nel range da 51 a 258 euro.
A tal proposito è utile ricordare che entro 90 giorni dalla scadenza dei termini di presentazione è possibile presentare dichiarazione tardiva effettuando un pagamento di Euro 5,00 in caso di tributo regolarmente assolto. Nel caso in cui il tributo non fosse stato assolto la sanzione è pari al 10% dell’imposta dovuta con un minimo di 5,00 euro.
Qualora il contribuente si accorgesse del ritardo entro trenta giorni (quindi entro il 30 luglio) potrà beneficiare ulteriormente della riduzione del 50% della sanzione sopra esposte per cui si parla di 2,5 euro.
Non tutte le violazioni sono però regolarizzabili.
Il caso più importante riguarda gli immobili merce delle imprese costruttrici. Tali unità, se non locate, sono totalmente esenti da IMU. E la norma di riferimento (art. 2, comma 5-bis, D.L. n. 102/2013) prevede che il contribuente debba presentare, a pena di decadenza, la denuncia tributaria entro il 31 dicembre dell’anno successivo. Ne consegue che se un’impresa ha applicato nel corso del 2018, per la prima volta, l’esenzione per determinate unità immobiliari, avrebbe dovuto necessariamente rispettare il termine: se non lo ha fatto, l’agevolazione è decaduta.
Ma si tratta di una situazione caratterizzata da eccezionalità, poiché nella disciplina afferente IMU e TASI la regola è che la presentazione della denuncia non è mai condizione costitutiva per ottenere un’agevolazione.
L’obbligo della denuncia IMU, tra l’altro, così come si è visto più sopra, non sussiste per la gran parte delle variazioni immobiliari che, transitando per il sistema di interscambio dei dati catastali, sono comunque conoscibili da parte dei Comuni: per gli atti notarili, grazie all’utilizzo del MUI (Modello Unico Informatico).
In base a quelle che sono le istruzioni contenute nei modelli che devono essere utilizzare per la compilazione della denuncia IMU/TASI, inoltre, si può desumere che – secondo le Finanze – le possibilità di incrocio dei dati da parte degli Enti locali vanno ben oltre l’impiego del già citato protocollo informatico.
Si pensi ad esempio alla qualifica di abitazione principale dell’immobile inciso dal tributo per il quale si compila la comunicazione, che il Comune dovrebbe conoscere dai dati dell’anagrafe: le istruzioni non ritengono necessaria neppure l’indicazione delle pertinenze di tale abitazione. In tutti questi casi, non vi è dunque obbligo di denuncia e l’unico adempimento previsto è il regolare versamento dell’imposta alle scadenze di legge.
Ipotizziamo allora un contribuente che abbia acquistato un fabbricato nel corso del 2017, con l’intervento del notaio. Entro il 30 giugno 2018 egli non sarebbe stato tenuto a presentare alcuna denuncia/dichiarazione. E qualora il possessore non avesse pagato le imposte l’anno precedente, l’unica violazione da regolarizzare sarebbe stata quella dell’omesso versamento, entro il termine “lungo” del 30 giugno scorso, senza ulteriori possibilità di ravvedimento.
Invece, è obbligatorio denunciare l’acquisto di un’area fabbricabile e le sue variazioni di valore. Allo stesso modo, il contribuente deve dichiarare la data di inizio e di fine dello stato di inagibilità o inabitabilità di un immobile, a meno che il Comune non ne sia a conoscenza per altre vie (come, ad esempio, a causa dell’emissione di un’ordinanza di sgombero del fabbricato da parte dell’Amministrazione stessa).
Se l’omissione o l’infedeltà dell’adempimento dichiarativo si è accompagnata a pagamenti omessi o insufficienti, la violazione da regolarizzare è solo quella dichiarativa che “assorbe” l’illecito sul versamento. Se la violazione è l’omessa presentazione della denuncia, il ravvedimento entro 90 giorni dalla scadenza costa il 10% dell’imposta non versata (un decimo del 100%).
Con la riforma delle sanzioni è stato poi introdotto, così come più sopra si è già provveduto ad accennare, il termine breve di 30 giorni, entro il quale la sanzione base è dimezzata. Dunque la tardiva denuncia presentata entro il 30 luglio comporta una sanzione ridotta del 5 per cento. Oltre la scadenza di 90 giorni, è corretto ritenere che il ravvedimento sia ancora possibile entro il 30 giugno 2019, con il pagamento della sanzione ridotta del 12,5% (un ottavo del 100%).
Se la dichiarazione è infedele, invece, è possibile la regolarizzazione intermedia entro 90 giorni, con il versamento della sanzione ridotta del 5,56% (un nono del 50%), insieme alla presentazione della denuncia corretta. Superati i 90 giorni, anche in questo caso il termine ultimo è il 30 giugno 2019, con applicazione della sanzione ridotta del 6,25% (un ottavo del 50%) e sempre con la maggiorazione degli interessi legali.
Fattispecie particolari
Leasing
Nei casi di leasing immobiliare o altro contratto di locazione finanziaria stipulato per la costruzione di un immobile o di immobile in corso di costruzione, il locatario deve presentare la denuncia IMU/TASI entro i 90 giorni successivi alla data di stipula del contratto mentre nessun obbligo dichiarativo e di versamento grava sulla società di leasing. L’obbligo è a carico del locatario essendo il locatario il soggetto passivo inciso dal tributo.
Immobili in multiproprietà
Nel caso di condomini la dichiarazione dovrà essere presentata dal condominio nella persona dell’amministratore.
Successione
Gli eredi e i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione subentrano al de cuius nell’obbligazione tributaria senza che vi sia la necessità di presentare alcuna dichiarazione. Nel caso di più titolari dei diritti reali ciascun titolare è soggetto obbligato alla dichiarazione IMU per la quota di sua competenza anche se è possibile presentare un’unica dichiarazione congiunta che libera gli altri dall’obbligo (in tal caso ci penserà il notaio presso cui è stata aperta la successione).
Ex casa Coniugale – Separazione Divorzio
Nel caso di separazione o divorzio la dichiarazione IMU relativamente all’ex casa coniugale dovrebbe presentarsi solo nel caso in cui l’unità locale o il fabbricato o terreno sia ubicato in un comune diverso da quello di celebrazione del matrimonio in quanto in linea teorica l’Amministrazione comunale dovrebbe già avere a disposizione l’informazione. Se i comuni sono diversi ciò non avviene perchè i comuni non hanno un anagrafico centralizzata per cui è il contribuente che è tenuto a presentare l’apposita dichiarazione per mettere l’Amministrazione competente a conoscenza della modifica che incide sulla determinazione del tributo.
L'articolo è stato aggiornato il 5/12/2019 con l'unica modifica relativa al cambio del termine di presentazione della dichiarazione dal 30 giugno al 31 dicembre dell'anno successivo (decreto Crescita)