Dopo un boom iniziato a metà degli anni '90 e protrattosi fino al 2007, seguito da una violenta battuta d'arresto verificatasi quando la bolla immobiliare interna è scoppiata a seguito della crisi finanziaria globale, il mercato immobiliare spagnolo ha goduto di una crescita continua dal 2014, attirando un crescente interesse dagli investitori. Al momento, quasi tutti i settori del mercato sono piuttosto fiorenti - in misura tale da rendere evidente la mancanza di disponibilità, in particolare nel settore degli uffici. Di conseguenza, stanno emergendo nuovi progetti di sviluppo interessanti al fine di soddisfare la forte domanda di immobili di alta qualità.
Questa tendenza è trainata dai prezzi attraenti e dalle prospettive di affitto disponibili nel mercato immobiliare spagnolo, oltre a fattori macro come stabilità politica, aumento del prodotto interno lordo, infrastrutture altamente sviluppate, aumento della domanda interna, costante densità di popolazione e posizione della Spagna come un centro turistico europeo. Persino il tasso di disoccupazione, anche se rimane comunque elevato, ha iniziato a calare considerevolmente.
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Nel diritto spagnolo sono previsti i seguenti tipi di diritti su beni immobili:
I tipi di oneri sono i seguenti:
I diritti sul suolo e sugli edifici
Solitamente i diritti sul suolo e quelli sugli edifici che si trovano sul medesimo non sono separabili. È tuttavia prevista un'eccezione a tale principio: il diritto di costruzione ereditabile. In questo caso la proprietà dell'edificio e del terreno sottostante è separata. Il beneficiario di tale diritto può costruire sopra o sotto il terreno del proprietario dell’immobile in cambio di un affitto periodico. Tuttavia, questo accordo è temporaneo: una volta scaduto il termine concordato, la proprietà dell'edificio passa al proprietario dell’immobile. Per i privati, questa durata non può superare i 99 anni; mentre per le persone giuridiche, non vi è alcun limite di tempo. Per essere valido, tale diritto deve essere registrato in un atto pubblico ed inserito nel registro immobiliare spagnolo.
Le persone fisiche ed enti, sia privati che amministrativi, possono detenere ed esercitare diritti su beni immobili. Dal 1992, le normative che regolano gli investimenti esteri hanno liberalizzato tutti gli investimenti in Spagna. Ciononostante, può essere richiesta un'autorizzazione espressa in speciali zone di interesse per motivi di sicurezza nazionale e nelle zone costiere e nelle isole, dove la proprietà straniera può essere limitata. Tuttavia, tali disposizioni non riguardano i cittadini dell'UE dal 1986, in seguito all'adesione della Spagna all'Unione europea.
Inoltre, dal 1999 le transazioni vengono considerate investimenti esteri solo se l'importo in questione supera € 3.005.060,52. In questi casi è necessaria una semplice notifica retroattiva al governo per soddisfare le formalità governative. D'altra parte, esiste un obbligo formale di segnalare qualsiasi investimento che ha origine nei cosiddetti "paradisi fiscali" prima di effettuare l'investimento. Insieme all'attuale legislazione antiriciclaggio, viene richiesta una notevole quantità di informazioni agli investitori stranieri. Le regole sugli investimenti sono sempre collegate al luogo di origine dell'investimento, piuttosto che alla nazionalità. I cittadini dell'UE rappresentano un’eccezione a questa regola.
Obblighi di registrazione
Come regola generale di diritto civile, i diritti immobiliari, gli interessi e le transazioni che hanno ad oggetto beni immobili, non hanno bisogno di essere registrati nel Registro Immobiliare per essere legalmente validi. Pertanto, la registrazione ha finalità meramente dichiarative, non obbligatorie. Nondimeno, ci sono delle eccezioni importanti: per esempio, i mutui devono essere registrati. Tuttavia, si raccomanda di registrare tutti i diritti al fine di garantirne un effetto erga omnes. Di conseguenza, come prassi, ogni transazione immobiliare viene registrata nel registro dei beni immobili.
Requisiti procedurali e documentali per l’iscrizione nei registri immobiliari nazionali
Per iscrivere una transazione nel Registro Immobiliare, è richiesto un atto notarile pubblico. La registrazione elettronica completa non è disponibile, anche se i notai hanno la possibilità di presentare prima per via elettronica gli atti pubblici, al fine di ottenere il primo posto nel registro dei beni immobili. La registrazione può quindi successivamente concludersi attraverso la presentazione dei documenti originali, in formato cartaceo o elettronico, a seconda della complessità della transazione e della regione in cui si trova la proprietà.
Tutte le informazioni iscritte nel Registro Immobiliare sono pubblicamente accessibili, compreso il nome del titolare di interessi registrati, fatta eccezione per i dati personali che sono protetti dalle norme sulla protezione dei dati. Le informazioni registrate includono:
L'articolo 34 della Legge sui Mutui prevede quanto segue:
"Una terza parte che, in buona fede e in cambio di pagamento, acquisisce un diritto da una persona apparentemente autorizzata in base ad una registrazione nel Registro Immobiliare, è protetta nella sua acquisizione dal momento in cui il diritto viene registrato, anche se, successivamente, il titolo del cedente viene annullato o eliminato per ragioni che non derivano dal Registro Immobiliare".
Il proprietario "reale" non registrato ha pertanto il diritto di chiedere un risarcimento alla parte dalla quale ha acquisito il diritto.
La legge spagnola regola solo gli statuti generali del Collegio degli agenti immobiliari e il suo Consiglio generale (cfr. Decreto reale 1294/2007 che approva gli statuti generali del Collegio degli agenti immobiliari e il suo Consiglio generale). L’articolo 3 della Legge sulle misure di liberalizzazione nei settori immobiliare e dei trasporti (10/2003) stabilisce altre condizioni che devono essere soddisfatte al fine di agire come broker immobiliare.
Tuttavia, le autorità regionali autonome spagnole possono anche imporre delle regole agli agenti immobiliari che operano nel loro territorio. Ad esempio, in Catalogna, queste sono state rese effettive attraverso il Decreto 12/2010 relativo alla creazione del Registro degli agenti immobiliari.
Requisiti di due diligence
La due diligence condotta prima della conclusione di un contratto di compravendita immobiliare dovrebbe includere:
Gli accordi preliminari vengono generalmente utilizzati per le transazioni immobiliari (ad esempio, lettere di intenti, accordi di prenotazione, diversi tipi di accordi di acquisto privati non vincolanti, opzioni di acquisto, ulteriori accordi con l’agente immobiliare che rappresenta gli interessi del venditore).
Contratti di vendita
In generale, ai sensi dell'articolo 1450 del Codice Civile, i contratti di vendita sono considerati contratti consensuali, ovvero diventano effettivi una volta che le parti hanno raggiunto un accordo reciproco sull'oggetto e sul prezzo. L'articolo 1278 del Codice Civile specifica che i contratti di vendita sono giuridicamente efficaci a prescindere dalla forma - in altre parole, non devono essere eseguiti per iscritto. Nella pratica, tuttavia, ogni transazione o contratto immobiliare viene concluso per iscritto.
Inoltre, l'articolo 1280, paragrafo 1, del codice civile stabilisce che i contratti relativi al trasferimento di beni immobili devono essere notarizzati, sebbene l'inosservanza di tale disposizione non annulli il trasferimento. D'altra parte, l'articolo 1279 del Codice Civile autorizza la controparte a chiedere che il trasferimento sia completato nella forma richiesta dalla legge.
Per registrare un cambio di proprietà nel Registro dei beni immobili, il contratto di vendita deve essere documentato in un atto notarile pubblico.
Inoltre, i contratti di vendita possono essere conclusi elettronicamente.
Le disposizioni specifiche incluse nei contratti di compravendita immobiliare generalmente riflettono
Obblighi di divulgazione e le altre responsabilità del venditore
A meno che le parti non abbiano concordato diversamente, dal punto di vista del diritto civile, ai sensi dell'articolo 1461 del Codice Civile, il venditore è obbligato a trasferire la proprietà ed è responsabile per eventuali vizi occulti, nonché ha il dovere di garantire il tranquillo possesso della proprietà.
Le conseguenze della violazione sono le seguenti:
Esistono inoltre diversi obblighi di divulgazione ai sensi di normative specifiche in relazione a diversi settori del diritto, come ad esempio le leggi amministrative, fiscali e ambientali.
Quali garanzie contrattuali vengono solitamente fornite dal venditore?
Oltre alle obbligazioni statutarie, le parti sono libere di concordare eventuali garanzie contrattuali che potrebbero rendersi necessarie a seguito della due diligence (ad esempio, garanzie aggiuntive riguardanti lo stato dell'edificio, la riparazione dei difetti o la cancellazione di impedimenti, oneri, servitù e persino le garanzie di pagamento o le polizze assicurative). Ad esempio, nel caso di un nuovo edificio residenziale, il costruttore deve consegnare, tra gli altri documenti obbligatori, una polizza assicurativa che copra un periodo di 10 anni per i principali difetti strutturali.
Obblighi per il compratore, oltre al pagamento del prezzo
Generalmente, e se non diversamente concordato, non vi sono altri obblighi a carico dell’acquirente. Tuttavia, al fine di acquistare immobili in Spagna devono essere soddisfatti alcuni importanti requisiti formali. Il Número de Identificación para Extranjeros (NIE) è il numero di conto del contribuente per gli stranieri, indipendentemente dal fatto che risiedano in Spagna; mentre il Número de Identificación Fiscal (NIF) è il numero di conto del contribuente per i cittadini spagnoli. Le stesse regole si applicano alle società straniere (NIFs) e ai loro azionisti o direttori, che devono presentare domanda per un NIE. In caso contrario, non è possibile né la gestione fiscale e la conformità né l'iscrizione nel Registro dei beni immobili.
Tasse da versare per la vendita e l'acquisto di beni immobili
Un contratto di compravendita genera solitamente le seguenti implicazioni fiscali dal lato del venditore:
Un contratto di compravendita genera solitamente le seguenti implicazioni fiscali dal lato del compratore:
L'IVA generalmente non si applica alle vendite private di un immobile o al secondo o successivi trasferimenti dell'immobile, soggetti invece a ITP. Tuttavia, gli acquisti di terreni e proprietà commerciali sono soggetti a IVA al tasso normale del 21%, che può essere ridotto al 10% se l'acquisizione riguarda l'alloggio e gli accessori necessari (ad esempio, garage, un numero limitato di locali di stoccaggio) .
L'IVA è riscossa dal venditore come parte del prezzo di acquisto e viene quindi pagata dal venditore alle autorità fiscali nella sua dichiarazione IVA mensile o trimestrale. ITP e AJD devono essere pagati alle autorità fiscali dall'acquirente.
La titolarità dell’immobile viene trasferita attraverso:
Durata tipica di una transazione immobiliare
La durata di una transazione immobiliare varia in base a fattori specifici relativi alle parti coinvolte e ad eventuali richieste aggiuntive di documentazione. Se sono necessarie negoziazioni complesse, l'intero processo può essere esteso in modo significativo. A titolo orientativo, tuttavia, la durata tipica di una transazione di vendita privata standard è compresa tra uno e due mesi, mentre le transazioni commerciali di vendita richiedono solitamente tra i due e i tre mesi.
Un contratto di locazione concluso informalmente o verbalmente è perfettamente valido. Tuttavia, ai sensi dell'articolo 37 della Legge sulla proprietà civica (29/1994), ciascuna delle parti può richiedere che il contratto di locazione sia formalizzato per iscritto. In particolare, nel caso di locazioni commerciali, il contratto di locazione dovrebbe essere formalizzato tramite atto notarile pubblico per essere iscritto nel Registro dei beni immobili, in modo che l'inquilino possa beneficiare di protezioni più forti (ad esempio, l'effetto vincolante del contratto di locazione nei confronti di terzi).
Le principali clausole contrattuali dei contratti di locazione coprono generalmente quanto segue:
A meno che non vengano espressamente derogate, si applicheranno alcune disposizioni della Legge sulla Locazione Municipale in relazione a quanto segue:
Spesso, ulteriori diritti alla risoluzione anticipata sono concordati in caso di alcune violazioni da entrambe le parti, in particolare per quanto riguarda:
Forme standard del contratto di locazione
La Legge sul contratto d’affitto locale distingue generalmente tra contratti di locazione residenziale e contratti di locazione per "altri scopi" (ad esempio contratti di locazione commerciale, contratti di locazione stagionali). Esistono anche disposizioni specifiche sugli accordi di locazione agricola. Alcuni contratti di affitto sono inoltre esplicitamente esclusi dalla legge (ad esempio, contratti di affitto per le aree di parcheggio e per l'uso turistico temporaneo di appartamenti).
Non esiste inoltre una vera e propria forma standard per i contratti di locazione, a parte alcune raccomandazioni generali.
La durata dei contratti di affitto è liberamente negoziabile. Non ci sono regolamenti specifici sulla durata minima o massima dei contratti di locazione commerciale. I contratti di locazione residenziali con durata concordata inferiore a tre anni vengono rinnovati automaticamente fino alla scadenza del termine minimo di tre anni. Successivamente, le estensioni annuali sono possibili nel caso in cui nessuna delle parti decida di risolvere il contratto. Altrimenti, non ci sono limiti o restrizioni di durata massima.
Incremento dei canoni di locazione
Nel caso di contratti di locazione residenziali, gli aumenti del canone di locazione devono essere concordati contrattualmente; in caso contrario, l'affitto non può essere aumentato. Se le parti concordano l’aumento dell’affitto ma l’esclusione di ulteriori specifiche a tale riguardo, si applicherà un sistema complicato per il calcolo dell'aumento del canone basato sull'annuale Indice di Garanzia di Competitività.
Non esistono specifiche disposizioni legali in materia di contratti di locazione commerciale. Pertanto, le parti di solito concordano sui metodi di valutazione del mercato dopo un certo periodo, spesso in combinazione con l'Indice di Garanzia della Competitività, o semplicemente concorderanno un altro metodo per mantenere il contratto in equilibrio.
Disciplina dei depositi a titolo di cauzione
L'articolo 36 della Legge sul contratto d’affitto locale impone all'inquilino di fornire un deposito cauzionale obbligatorio. Per i contratti di locazione residenziali, il deposito equivale a un mese di affitto; per i contratti di locazione commerciale è equivalente a un affitto di due mesi. In entrambi i casi, possono essere concordate garanzie aggiuntive (ad es. garanzie bancarie o depositi maggiori). Il proprietario deve depositare il deposito cauzionale obbligatorio presso una specifica istituzione pubblica (ad esempio, in Catalogna, Incasol).
In quali circostanze è generalmente consentita la sub-locazione
Ai sensi dell'articolo 8 della Legge sul contratto di affitto locale, gli immobili affittati sulla base di contratti di locazione residenziali possono essere solo parzialmente subaffittati, e solo con previo consenso del proprietario. D'altra parte, in conformità con l'articolo 32 della Legge, le proprietà affittate in base a contratti di locazione commerciale possono essere totalmente o parzialmente subaffittate, senza il consenso del proprietario, a meno che non sia stata concordata una deroga. In tal caso il proprietario ha il diritto di aumentare l'affitto entro i margini legali stabiliti o concordati.
Quali sono gli obblighi e le responsabilità generali del proprietario e del conduttore
Nel caso di contratti di locazione sia residenziali che commerciali, il proprietario ha due principali obblighi legali:
In caso di violazione, ai sensi dell'articolo 1124 del Codice Civile, l'inquilino ha il diritto di chiedere la conformità o di recedere dal contratto. In entrambi i casi l'inquilino può richiedere un risarcimento danni.
I principali obblighi degli inquilini sono i seguenti:
In caso di violazione, il proprietario può avviare un procedimento civile per ottenere il pagamento e lo sfratto dell'inquilino.
Imposte sui redditi da locazione
I proprietari di immobili, siano essi residenti fiscalmente in Spagna o meno (persone fisiche o giuridiche) devono pagare le imposte sul reddito derivante dalla locazione degli immobili. In generale, non si applicano esenzioni, sebbene siano disponibili incentivi fiscali interessanti per i fondi comuni di investimento immobiliare spagnoli.
Non ci sono disposizioni giuridiche obbligatorie ai sensi della Legge sul contratto d’affitto locale; ma in generale, il padrone di casa dovrebbe avere un'assicurazione sulla costruzione e l'inquilino dovrebbe avere un'assicurazione sulla casa o un'assicurazione d’impresa che copre danni e simili all'interno della proprietà.
Norme e procedure che disciplinano la risoluzione del contratto di locazione da parte del proprietario
La risoluzione del contratto di locazione da parte del proprietario e lo sfratto del locatario sono disciplinati dal Codice di Procedura Civile (legge 1/2000). A seconda delle circostanze, il processo contenzioso può essere rapido. È anche possibile ottenere sia gli arretrati pagamenti dell’affitto che lo sfratto attraverso un unico procedimento giudiziario.
Finanziamenti
In generale, il finanziamento immobiliare è tipicamente fornito da istituti di credito, che possono essere suddivisi in banche commerciali e casse di risparmio, cooperative di credito e l'Istituto Ufficiale di Credito. Tutti gli istituti di credito devono soddisfare i requisiti di Organizzazione, Vigilanza e Solvibilità della Legge sugli Enti Creditizi (10/2014) al fine di fornire finanziamenti.
In termini generali, il clima degli investimenti immobiliari è stato molto positivo a partire dal 2014. Gli investimenti hanno toccato un livello record nel 2015, dovuto all'ingresso di fondi di investimento internazionali e all'aumento dell'attività dei fondi comuni di investimento immobiliare spagnoli. Nel 2016 si era registrato un lieve calo, sebbene quell’anno gli investimenti in attività non residenziali fossero comunque pari a circa 9 miliardi di euro. Secondo le previsioni, il settore immobiliare spagnolo rimarrà uno dei più interessanti nella zona Euro.
Gli investitori più comuni nel mercato immobiliare spagnolo sono gli investitori immobiliari e i fondi di investimento internazionali. Gli investitori si concentrano principalmente sui settori dell'ufficio, della vendita al dettaglio e della logistica, settori che hanno un impatto significativo sul mercato immobiliare e che hanno registrato un aumento della domanda a partire dal 2014.
La Spagna ha sancito i principi della libertà di stabilimento e della non discriminazione, e quindi non vi sono restrizioni legali agli investimenti stranieri. Tuttavia, motivi di sicurezza nazionale possono richiedere un'espressa autorizzazione; come nel caso delle zone costiere e delle isole dove la proprietà straniera può essere limitata a una determinata percentuale.
Dal 1999 le transazioni sono considerate investimenti esteri solo se l'importo in questione sia superiore a € 3.005.060,52. In questi casi è necessaria una semplice notifica retroattiva al governo per soddisfare le formalità governative. D'altra parte, esiste un obbligo formale di segnalare qualsiasi investimento che ha origine nei cosiddetti "paradisi fiscali" prima di effettuare l'investimento. Insieme all'attuale legislazione antiriciclaggio, viene richiesta una notevole quantità di informazioni agli investitori stranieri. Le regole sugli investimenti sono sempre collegate al luogo di origine dell'investimento, piuttosto che alla nazionalità. I cittadini dell'UE sono esenti da questa regola.
Come regola generale, gli investitori stranieri investono nel mercato immobiliare spagnolo attraverso investimenti diretti. Tuttavia, un numero significativo di questi investe anche attraverso fondi di investimento, fondi comuni di investimento immobiliare o partnership in una società spagnola.
Pianificazione e questioni ambientali
In termini generali, i poteri di pianificazione e di suddivisione in zone sono condivisi tra comunità autonome e governi locali. La prima legifera sulla pianificazione territoriale, la seconda sulla suddivisione urbana delle zone. Nel frattempo, lo Stato spagnolo è responsabile della definizione dei regolamenti di base del quadro legislativo (vedi Regio decreto legge 2/2008).
L'emissione del permesso di pianificazione rientra nelle competenze delle amministrazioni locali e il processo può quindi differire in modo significativo a seconda delle normative locali pertinenti e del tipo di opere da eseguire.
In termini generali, il processo è avviato attraverso la presentazione di una richiesta accompagnata da dettagli del progetto tecnico. L'amministrazione raccoglierà quindi tutti i rapporti governativi pertinenti e in genere emetterà una decisione entro uno o tre mesi. Il processo richiede circa sei mesi in totale. Se questo periodo trascorre senza che venga emessa una decisione definitiva, ciò significa generalmente che è stata negata una licenza di pianificazione.
La violazione dei regolamenti di pianificazione può comportare la demolizione dell'edificio o l'applicazione di sanzioni economiche. Eccezionalmente, l'amministrazione può autorizzare i lavori, a condizione che ciò sia nell'interesse pubblico e che i lavori non vengano svolti in un'area di protezione speciale. Le conseguenze possono variare a seconda della classificazione del terreno su quale sono stati eseguiti i lavori.
A tal riguardo, il terreno in Spagna è generalmente classificato come segue:
Gli edifici di interesse storico e culturale sono soggetti a un regime speciale di protezione. Di conseguenza, nessun lavoro può essere eseguito su di essi senza previa ed esplicita autorizzazione da parte dell'organismo competente.
Espropriazione governativa
L'espropriazione da parte del governo è regolata dalla Legge sull'Espropriazione Forzata del 16 dicembre 1954.
L'esproprio ha inizio con la notifica al proprietario dell’immobile al fine di stabilire un equo compenso, in seguito al pagamento del quale sarà preso il possesso della proprietà. Il proprietario conosce quindi la procedura fin dal suo inizio.
Il risarcimento può essere determinato in tre modi diversi:
Certificazioni ambientali richieste per lo sviluppo degli immobili
Sebbene ciò non sia sempre necessario, la maggior parte dei progetti di sviluppo dovrebbe comprendere una relazione geotecnica sul terreno sul quale devono essere eseguiti i lavori e un piano per la gestione della raccolta dei rifiuti.
Per quanto riguarda gli obblighi di divulgazione ambientale, è solo necessario fornire un certificato di prestazione energetica rilasciato da un tecnico privato e un certificato di ispezione tecnica degli edifici, se del caso.
La bonifica ambientale del terreno è regolata dalle norme europee e nazionali sulla base al diritto civile, amministrativo e penale.
I regolamenti applicabili prevedono che la parte che ha contaminato attivamente il terreno e il proprietario del terreno al momento della contaminazione siano i principali responsabili del risanamento. Tuttavia, se il terreno viene venduto, il nuovo proprietario sarà considerato responsabile in via indiretta.