Le spese per innovazioni nel condominio: come ripartirle

Le spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza si ripartiscono tra tutti secondo il valore proporzionale della proprietà. Salvo il caso di innovazioni gravose e voluttuarie.
 

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Riparto spese innovazioni condominiali secondo il valore della proprietà

Le spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono incluse espressamente dall'art. 1123, co.1, c.c. tra quelle che vanno ripartite in  base al valore di ogni proprietà (ed eventualmente ex art. 1123, co.3 c.c.).
Le innovazioni sono previste dall'art. 1120 c.c., il quale oggi (a seguito della riforma del condominio) prevede:

• le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (co.1)
•  le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (co. 2).

Si aggiungono le innovazioni di cui all'art. 26, co.5, L. 10/1991, secondo cui:

• Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell' articolo 1120 del codice civile.

Concetto di innovazioni nelle spese condominiali

La giurisprudenza si è più volte cimentata nella difficile opera di definizione delle innovazioni. Ad es. (rimandando alla lettura integrale del testo), nella sentenza n. 12564/2006 la Corte di Cassazione conclude enunciando il seguente principio di diritto: "Per innovazioni delle cose comuni s'intendono le modifiche, approvate dall'assemblea con la maggioranza qualificata nell'interesse di tutti i condomini, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre nell'atto o nell'effetto dal facere".

Tale assunto oggi deve tenere conto di una nuova norma che regola specificamente le modificazioni di destinazioni d'uso (v. art. 1117-ter c.c.).
 

Innovazioni gravose e voluttuarie

Nel caso in cui si tratti di innovazioni gravose e voluttuarie, le spese si ripartiscono solo tra coloro che intendono trarne vantaggio, se l'opera può essere utilizzata separaratamente; se tale separazione  non è possibile, "l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera" (v. art. 1121 c.c.), come rivalutate (v. Cass. 20713/2017, Giudice di pace Bari, 13/10/2011 n. 5632/2011, Cass. n. 8746/1993).
In ogni caso il criterio di riparto sarà quello di cui all'art. 1123, co.1 c.c. tra coloro che, ai sensi dell'art. 1121 c.c., sostengono la spesa."