La riforma del condominio e gli obblighi dell'amministratore
Una delle novità della riforma del condominio (L. 220/2012) è la previsione espressa di una serie di obblighi che l'amministratore deve osservare al momento della nomina.
Il nuovo articolo 1129 c.c., come riformulato dalla legge, contiene la novità già nel titolo: in luogo del precedente "Nomina e revoca dell'amministratore", abbiamo ora "Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore".
Non che già prima non esistessero obblighi, e non che l'art.1129 c.c. preveda esclusivamente obblighi al momento della nomina. Vi sono, ad es., nel medesimo art. 1129, l'obbligo di attivare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, che non è immediatamente connesso alla nomina, oppure vi sono gli obblighi connessi alla cessazione dell'incarico. Vi sono poi obblighi da adempiere immediatamente dopo la nomina, come l'apertura e uso del conto corrente condominiale.
Riforma del condominio e obblighi al momento della nomina
Quelli relativi al momento della nomina – che sono certamente di nuovo conio - hanno la particolarità di fare iniziare per il verso giusto il rapporto, diciamo così, imponendo atti di correttezza e trasparenza sin dall'inizio; si tratta di comportamenti per cui tante volte basterebbe il buon senso, ma per i quali evidentemente la prassi ha dimostrato la necessità dell'imposizione normativa.
Detti adempimenti sono previsti in stretta connessione temporale con il momento della nomina. Essi sono l'indicazione dei dati dell'amministratore, la sottoscrizione della polizza di assicurazione (ove richiesta dal condominio) e l'indicazione del compenso.
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Infatti la comunicazione dei dati dell'amministratore - ma anche del luogo dove si trovano il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità - nonchè dei giorni e degli orari in cui gli interessati, previa richiesta, possono visionarli e prenderne copia firmata dall'amministratore, è un adempimento da effettuare "contestualmente all'accettazione della nomina" (v. art. 1129 co.2 c.c.).
Il mancato rispetto dell'adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità per richiedere la revoca giudiziaria (art. 1129, co.12, n.8).
La polizza individuale di assicurazione, cioè riferita espressamente allo specifico condominio, non è imposta dalla legge, ma può essere prevista dal condominio come condizione per la nomina: in particolare il condominio può subordinare la nomina alla presentazione di una "polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato" (v. art. 1129 co.3).
L'indicazione del compenso deve essere specificata in maniera dettagliata, "all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo... a pena di nullità della nomina stessa" (v. art. 1129 co.3). L'obbligo è previsto a pena di nullità della nomina: con la conseguenza della possibilità indubbia di impugnare la delibera di nomina oltre i 30 giorni di cui all'art. 1137 c.c. di poter richiedere la restituzione di quanto eventualmente pagato a titolo di compensi da parte dei condòmini.