L'assegnazione di un immobile al prezzo di mercato concentrando il carico fiscale in capo alla società al fine di avvantaggiarsi del regime agevolato puo' configurare abuso del diritto ex art. 10 bis della legge 212/2000?
In questo articolo si espongono le ragioni per cui l'operazione deve considerarsi completamente lecita.
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L’articolo 1, commi da 115 a 120 della legge di stabilità 2016 (legge 208 del 28 dicembre 2015) ha introdotto un regime agevolato per l’assegnazione e la cessione di beni immobili e beni mobili registrati ai soci di società commerciali, nonché per la trasformazione in società semplice.
Si intende principalmente, con questa normativa di favore, spingere le società commerciali a “ripulirsi” di beni che dovrebbero più propriamente essere intestati a persone fisiche, o, al limite, a società che possono avere natura non commerciale (società semplici).
I beni oggetto della normativa, infatti, non devono essere strumentali per destinazione, ovvero impiegati in un processo produttivo.
In confronto al regime ordinario delle assegnazioni, il regime agevolato della legge di stabilità consente un notevole risparmio fiscale, perché prevede il pagamento di una imposta sostitutiva delle imposte dirette e dell’Irap, da corrispondere sulla plusvalenza da assegnazione, che chiude la posizione della società in relazione alla plusvalenza stessa nonché quella del socio, limitatamente al plusvalore assoggettato ad imposta sostitutiva, in relazione alle imposte personali sui dividendi percepiti in natura. Inoltre, è possibile calcolare la plusvalenza utilizzando il valore catastale dell’immobile invece del valore normale, ed ulteriori agevolazioni sono previste per le imposte indirette (con l’eccezione dell’Iva).
Una volta effettuata l’assegnazione, il valore posto a base del pagamento dell’imposta sostitutiva (valore normale o catastale dell’immobile, valore normale del bene mobile registrato) costituisce costo per il socio assegnatario, e dunque sarà messo a confronto con il prezzo di vendita al fine di quantificare una eventuale plusvalenza in caso di successiva alienazione.
Come è noto, ai sensi dell’articolo 67, ciomma 1, lett. b) del D.P.R. 917/86 (T.U.I.R), trascorsi cinque anni dall’acquisto della proprietà del bene immobile, la persona fisica può rivenderlo a qualsiasi prezzo senza realizzare reddito imponibile (questa regola non vale nel caso in cui il bene immobile sia un terreno edificabile).
Bisogna, però, chiedersi cosa succede se la persona fisica vende il bene oggetto di assegnazione agevolata prima che siano trascorsi i cinque anni, beneficiando del costo fiscale conseguente al pagamento dell’imposta sostitutiva da parte della società.
È importante rispondere a questa domanda in particolar modo perché può verificarsi che si abbia convenienza ad interporre alla vendita a terzi di un immobile da parte della società l’assegnazione ai soci in regime agevolato, realizzando una plusvalenza sulla quale è corrisposta solo l’imposta sostitutiva.
Vediamo un esempio. La società ci capitali X ha in contabilità un immobile del valore fiscale di 1.000, ed ha individuato un soggetto disposto ad acquistarlo al prezzo di 5.000. Di norma la società, in caso di vendita, realizzerebbe una plusvalenza di 4.000 sulla quale dovrebbe corrispondere Ires ed Irap, e potrebbe distribuire ai soci dividendi per la stessa cifra, al netto delle imposte pagate; sui dividendi, poi, i soci pagherebbero l’Irpef (secondo il regime degli utili da partecipazione).
Se questa società assegnasse ai soci l’immobile corrispondendo l’imposta sostitutiva sull'intera plusvalenza, i soci sarebbero liberi di rivendere immediatamente il bene ad un prezzo uguale al valore di assegnazione, non realizzando quindi alcun reddito?
Sorge il dubbio, in effetti, che la concentrazione del carico fiscale in capo alla società al fine di avvantaggiarsi del regime agevolato, e l'interposizione dei soci nella vendita, possano configurare abuso del diritto ex art. 10 bis della legge 212/2000, consentendo un vantaggio fiscale indebito.
A sostegno, però, della liceità dell’operazione, si possono proporre diverse argomentazioni.
La più importante di queste la fornisce la relazione al disegno di legge da cui è nata l’attuale disciplina, secondo la quale il regime agevolato “consentirebbe la fuoriuscita dalle società in particolare di immobili che potenzialmente potrebbero poi essere nuovamente immessi nel mercato”, considerato che, “in assenza di agevolazioni giudicate appetibili, vista la situazione poco favorevole del mercato immobiliare, probabilmente gran parte delle società cui è rivolta la norma in esame non procederebbero ad alcuna vendita.”
Se, dunque, una delle finalità della disciplina dell’assegnazione agevolata è di sostenere il mercato immobiliare, immettendo in commercio gli immobili “prigionieri” del regime fiscale ordinario, si deve convenire che il passaggio dei beni dalla società ai soci, sebbene motivato unicamente dal risparmio fiscale, con successiva vendita da parte di questi senza conseguimento di plusvalenza, rispetta lo spirito della legge e può pertanto ritenersi pienamente legittimo.