Per valutare la convenienza reale della cedolare occorre considerare l’elenco delle variabili in campo che è il seguente:
La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l’applicazione dell’aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.
Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini IRPEF, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.
Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un’altra pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è pari al 66,5%.
Considerando la diversa base imponibile, è possibile, quindi, calcolare qual è l’aliquota marginale “reale” che pesa sul canone da locazione quando non viene effettuata l’opzione per la cedolare. Nella tabella che segue, l’aliquota è così determinata senza considerare il valore delle addizionali. Il peso delle addizionali, infatti, va verificato caso per caso, perché è molto variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l’esenzione dall’addizionale per fasce di reddito. Senza tener conto di queste voci il conteggio è solo indicativo ma comunque significativo.
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In linea di principio la nuova convenienza della cedolare balza agli occhi confrontando tutte le imposte che sostituisce.
| Imposte dovute con il regime della cedolare secca | Imposte non dovute | |
| Per i contratti di locazione con canone libero | 21% | - Irpef - Addizionale regionale - Addizionale comunale - Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) - Imposta di bollo (compresa quella su risoluzione e proroghe) |
| Per i contratti di locazione con canone concordato | 10% | - Irpef - Addizionale regionale - Addizionale comunale - Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) - Imposta di bollo (compresa quella su risoluzione e proroghe) |
Se poi si fa un calcolo in riferimento ai diversi scaglioni di reddito il risultato è il seguente:
CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 95% | |||
Reddito complessivo | Aliquota | Imposta sul canone | Cedolare |
fino a 15.000 euro | 23% | 21, 85 % | 21% |
15.000-28.000 | 27% | 25,65% | |
28.000-55.000 | 38% | 36,10% | |
55.000-75.000 | 41% | 38,95% | |
Oltre i 75000 | 43% | 40,85% | |
La convenienza per la tassazione separata balza agli occhi anche considerando solo l’aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all’1% e quindi complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%.
Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell’importo da dichiarare la cedolare si dimostra l’opzione più conveniente per tutte le fasce di reddito.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 66,50 euro | |||
Reddito complessivo | Aliquota | Imposta sul canone | Cedolare |
fino a 15.000 | 23% | 15,07% | 10% |
15.000-28.000 | 27% | 17,96% |
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28.000-55.000 | 38% | 25,27% |
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55.000-75.000 | 41% | 27,27% |
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oltre 75.000 | 43% | 28,60% |
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La convenienza è evidente anche senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%.
Si sposta invece verso i redditi più elevati l’asticella della convenienza della cedolare per i proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. In questo caso, infatti, la quota di affitto da non dichiarare è pari al 35%. Un trattamento di favore rispetto alla locazione di immobili che non presentano vincoli anche se è aumentato, anche in questo caso, il peso del Fisco sul canone di locazione dato che non è più ammessa la tassazione in base alla sola tariffa d’estimo. Considerando la quota di locazione da dichiarare la tabella della convenienza per le locazioni a canone libero è la seguente:
CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI Canone lordo 100 euro annui Importo soggetto a tassazione 65% | |||
Reddito | Aliquota | Imposta sul canone | Cedolare |
fino a 15.000 | 23% | 14,96% | 21%
|
15.000-28.000 | 27% | 17,55% | |
28.000-55.000 | 38% | 24,70% | |
55.000-75.000 | 41% | 26,65% | |
oltre 75.000 | 43% | 27,95% | |
La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l’imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. Parte direttamente dal primo scaglione, invece, nel caso di locazione a canone concordato.