La legge n. 208/2015, c.d. legge di stabilità, all’art. 1, commi da 115 a 120, contiene una serie di norme in materia non solo di assegnazione agevolata, ma anche di cessione ai soci o trasformazione in società semplice, a condizione che detta opportunità non venga utilizzata artatamente per trasferire gli immobili a nuovi acquirenti, che abbiano assunti a tale scopo la qualifica di socio. Quest’ultimo aspetto spiega il motivo per cui l’articolo 1, comma 115 della legge 208/15 richiede, quale condizione per l’applicazione delle agevolazioni fiscali, che tutti i soci risultino iscritti come tali al 30 settembre 2015.
Un secondo vincolo temporale – posto dalla norma – è indicato nel 30.9.2016, data entro la quale la predetta operazione deve avvenire.
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Sotto il profilo del presupposto soggettivo le società che possono beneficiare dell'assegnazione agevolata degli immobili ed altri beni sono quelle elencate al comma 115, più precisamente:
Quanto a presupposto oggettivo, i beni che possono essere assegnati sono:
La condizione richiesta però per l'assegnazione agevolata di immobili, indipendentemente dalla categoria catastale assunta, è che detti immobili siano diversi da quelli strumentali per destinazione, cioè, in sostanza, che non siano utilizzati nell'esercizio dell'attività di impresa.
Tali beni potranno quindi essere sia immobili di civile abitazione, sia di altro genere allocati nell'attivo quali beni merce. A tale fattispecie di beni immobili, strumentali per natura, oggetto di agevolazione, si aggiungono i beni iscritti in pubblici registri (autoveicoli).
Ma vediamo ora in concreto quali sono i costi per accedere alla suddetta agevolazione nel caso dell’assegnazione, riservandoci di affrontare le problematiche relative alla trasformazione in un successivo approfondimento.
Assegnazione da parte di società a socio iscritto come tale al 30 settembre 2015
Ai sensi dell’art 86 del Tuir “se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all'esercizio dell'impresa” si realizza - in capo alla società - una plusvalenza, per effetto dell’operazione di assegnazione, “costituita dalla differenza tra il valore normale e il costo non ammortizzato dei beni”.
Ai sensi dell’art. 1 comma 116 della legge di stabilità “sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all'atto della trasformazione, e il loro costo fiscalmente riconosciuto, si applica un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attivita' produttive
Tralasciando il caso della trasformazione, l’agevolazione in esame si sostanzia nella possibilità di attribuire determinati beni aziendali alla compagine sociale previo pagamento, sulla eventuale plusvalenza, di un’imposta sostitutiva dell’8% ovvero del 10,5% a seconda che la società assegnante sia considerata o meno operativa.
Si dà infatti la possibilità al contribuente che aderisce al regime agevolativo di poter optare tra le seguenti scelte:
- fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1), 120;
- fabbricati appartenenti al gruppo catastale B, 140;
- fabbricati categorie A/10 e D, 60;
- fabbricati categorie C/1 ed E, 40,8;
- per i terreni agricoli la rendita rivalutata del 25% viene moltiplicata per 90).
Nel calcolo di convenienza confluiscono diverse variabili, in particolare:
Altro aspetto non trascurabile riguarda la fiscalità del socio assegnatario e di cosa intenderà fare dell’immobile, per cui potrebbe esser più opportuno, qualora intendesse successivamente cedere l’immobile, adottare, a base di calcolo, il valore normale, ex art 9 TUIR, anziché il valore catastale (art. 52 TUR).
Da una prima analisi risulta assai complesso fare dei conteggi validi per tutti i casi che potrebbero presentarsi, considerate le implicazioni ai fini dei conteggi non solo in capo a socio e società, ma anche ai fini delle imposte indirette e in particolare per l’IVA. Ogni caso va analizzato separatamente per comprendere quale sia la strategia più opportuna da adottare per estromettere il bene ovvero per trasformare la società.
Possono profilarsi diverse problematiche.
A volte ragioni di ordine sistematico e di tutela del patrimonio inducono i soci a separare gli assets immobiliari dal rischio d’impresa (sempre che si tratti di beni non utilizzati direttamente nell’attività), per cui l’assegnazione potrebbe rappresentare un’opportunità, in altri casi si cerca di chiudere la querelle con il fisco, specie per le società non operative, per cui l’estromissione dei beni sarebbe un’importante occasione. Ma vedremo che in questo caso andrà effettuata un’attenta valutazione specie se si sono passività potenziali relative a contenziosi in essere, connessi al passato, in quanto la trasformazione in società semplice potrebbe comportare dei profili di rischio in capo ai soci che vanno attentamente valutati.
Però vi sono anche delle opportunità non trascurabili, in quanto una volta estromesso il bene dalla società lo stesso, qualora il socio assegnatario dell’immobile intenda a sua volta procedere all’alienazione del bene, converrà però perfezionare l’assegnazione agevolata applicando il valore normale piuttosto che quello catastale. In tal modo, infatti, il costo fiscalmente riconosciuto del bene assegnato sarà adeguato al suo valore normale e la successiva alienazione, pertanto, non dovrebbe produrre alcuna plusvalenza tassabile.
Sicuramente l’opportunità introdotta dalla legge di stabilità andrà analizzata caso per caso e ci riserviamo di trattare in successivi approfondimenti alcune particolari problematiche.