Con Decreto interministeriale dell'8 settembre 2015, pubblicato di recente nella Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3 dicembre scorso, sono state definite le "ulteriori" modalità attuative della deduzione Irpef del 20% del prezzo d'acquisto di unità abitative da destinare in locazione.
L'agevolazione, che è stata introdotta dall'art. 21 del Decreto "sblocca-Italia" - D.L. n. 133/2014 (si veda anche il nostro speciale del 17.09.2014 "Decreto sblocca-Italia, novità per le locazioni"), spetta alle persone fisiche, non esercenti attività commerciale, che, negli anni 2014-2017, acquistano immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi, per poi darli in locazione. La deduzione spetta per un limite massimo di spesa complessiva pari a € 300.000, comprensivi dell'IVA (per una deduzione massima, quindi, di 60.000 euro) e va ripartita in 8 quote annuali di pari importo (quindi, al massimo 7.500 euro all’anno).
Come previsto dal decreto attuativo, è riconosciuta anche una deduzione Irpef del 20% degli interessi passivi sui mutui contratti per l'acquisto di tali unità abitative (non è chiaro se nel limite massimo di spesa di € 300.000 siano inclusi anche gli interessi passivi sui mutui).
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La deduzione spetta per le unità immobiliari a destinazione residenziale:
Come definito dall'art. 1 del Decreto interministeriale 08.09.2015, per "unità immobiliari invendute" si intendono:
"...quelle che, alla data del 12 novembre 2014, erano già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell'intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale."
Le due deduzioni Irpef del 20% (del costo di acquisto dell'unità abitativa e degli interessi sui mutui) sono riconosciute per le unità abitative acquistate per le quali sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio-assenso nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017.
Naturalmente, le deduzioni spettano in relazione alla quota di proprietà.
Inoltre, esse spettano anche se l'unità abitativa è concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale, nel rispetto delle condizioni richieste per fruire dell'agevolazione. Il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non può essere di importo superiore a quello dei canoni di locazione.
L’agevolazione spetta anche in caso di costruzione in appalto di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, in riferimento alle relative spese per le prestazioni di servizi rese dall’impresa che esegue i lavori.
È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto o costruzione realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa di € 300.000.
La deduzione spetta a condizione che l'unità immobiliare sia destinata, entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni consecutivi. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.
Il termine di 6 mesi, come specificato dall’art. 6 del DM 08.09.2015, decorre:
Inoltre, l'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Devono poi essere rispettati i seguenti ulteriori requisiti: