Gli immobili situati all'estero e le imposte sui trasferimenti

La cessione di un immobile ubicato all’estero configura un’operazione non soggetta a IVA anche nel caso in cui le parti contraenti siano entrambe soggetti passivi IVA italiani  ciò nondimeno, pur non assolvendo l’IVA, tale operazione non è neppure soggetta a imposta di registro proporzionale, ma soltanto nella nuova misura fissa di euro 200 – stabilita dall’art.26, comma 2, del D.L. n. 104/2013 (legge n. 128/2013) – né alle imposte ipotecaria e catastale  (queste ultime neppure in misura fissa).

Fino al 31 dicembre 2013, il suddetto trattamento fiscale ai fini dell’imposta di registro - ossia, l’applicazione della stessa in misura fissa (euro 168, elevata a euro 200 dall’1 gennaio 2014) - valeva per tutte le cessioni di immobili ubicati all’estero, sia che il cedente fosse un soggetto IVA, sia nel caso contrario.

Con la riforma dell’imposta di registro – disposta dall’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011 (parzialmente modificato dall’art. 26 del D.L. n. 104/2013, convertito dalla legge n. 128/2013) ed entrata in vigore l’1 gennaio 2014 – quanto sopra ha subito alcune modifiche.

Infatti, il comma 8 dell’art. 1 della Tariffa parte prima del T.U.R. è stato eliminato per effetto della sostituzione, con radicali modificazioni, che ha interessato l’intero articolo 1 per effetto dell’entrata in vigore dell’art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011.

Sull’argomento in esame la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 21 febbraio 2014 – interamente dedicata proprio alle “Modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari” a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011

-, al paragrafo 1.4 (“Norme abrogate per effetto della riformulazione dell’articolo 1”) si limita ad affermare che “(…) Per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa non risultano, inoltre, più applicabili le aliquote di imposta o la tassazione in misura fissa prevista per le seguenti tipologie di trasferimenti (…) - Immobili situati all’estero: per quanto concerne i trasferimenti aventi per oggetto immobili situati all’estero o diritti reali di godimento sugli stessi, la tassazione prevista dal numero 8 dell’articolo 1 della Tariffa stabiliva l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 168 euro.

Dal 1° gennaio 2014, tali trasferimenti sono, invece, soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale prevista dall’articolo 1 della Tariffa. Per effetto del principio di assorbimento, in relazione a tali atti non è dovuta l’imposta di bollo. Si precisa, infine, che per gli atti che hanno ad oggetto il trasferimento di immobili situati all’estero non sono dovute le imposte ipotecaria e catastale”.

Orbene, la suddetta precisazione circa l’applicazione, dall’1 gennaio 2014, dell’imposta di registro proporzionale vale per le sole cessioni di immobili (fabbricati o terreni e relativi diritti reali di godimento) ubicati all’estero che siano effettuate da privati o, comunque da cedenti non soggetti IVA.

L' e-book di 161 pagine, intende offrire ai lettori – professionisti e consulenti, managers, contribuenti – un quadro preciso, chiaro, sintetico e aggiornato dei principi che presiedono all’applicazione dell’imposta di registro, e dell’IVA, nell’ambito delle operazioni immobiliari, con riguardo alle più importanti fattispecie e alla evoluzione intervenuta a tutto il 27 luglio 2014.

Oltre a ricostruire l’assetto aggiornato della materia, ossia, l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e i loro rapporti con l’IVA nei trasferimenti e nelle locazioni immobiliari, evidenzieremo le importanti modifiche entrate in vigore dal 1° gennaio 2014.

Indice

Premessa
1. I principi che presiedono alla disciplina tributaria dei trasferimenti immobiliari
1. Il principio di alternatività fra imposta sul valore aggiunto e imposta di registro tra regole ed eccezioni
2. Situazioni particolari previste dalla normativa IVA: approfondimenti relativi all’art. 10, n. 27-quinquies e a fattispecie che non vi rientrano
2.1. L’articolo 10, comma 1, n. 27-quinquies, del D.P.R. n. 633/1972
2.2. Un caso dubbio che per le Entrate non ricade nel n. 27-quinquies: acquisti effettuati avvalendosi della dispensa di cui all’art. 36-bis del D.P.R. n. 633/1972
2.3. Tre casi che non ricadono nel n. 27-quinquies: acquisti effettuati presso privati, ante istituzione dell’IVA (1° gennaio 1972), in esenzione da IVA
2.4. Acquisti per uso promiscuo
2.5. Esclusione delle cessioni di terreni agricoli dal campo di applicazione dell’IVA
3. Termine fisso di registrazione e “caso d’uso”
4. Fabbricati e terreni
5. La disciplina delle permute
6. Sintesi conclusiva del capitolo
2. I contratti preliminari di compravendita
1. Caparra confirmatoria e acconti di prezzo
2. Caparra penitenziale, clausola penale, multa penitenziale e deposito cauzionale.
3. Atti negoziali stipulati a seguito dell’attività dei mediatori
4. Sintesi conclusiva del capitolo
3. Gli atti di trasferimento di immobili
1. La disciplina delle cessioni di fabbricati abitativi e strumentali o di loro porzioni ai fini dell’IVA e la qualifica di impresa costruttrice
2. La disciplina delle cessioni di fabbricati abitativi e strumentali o di loro porzioni ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali
2.1. La normativa in materia di imposte ipotecaria e catastale
2.2. La Tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/1986 (T.U.R.)
2.3. Le novità entrate in vigore dall’1 gennaio 2014
2.4. Esemplificazioni delle principali fattispecie di cessioni di immobili, in regime di IVA e di imposta di registro, con la normativa attuale e con le novità previste dall’1 gennaio 2014
3. Sintesi conclusiva del capitolo
4. La base imponibile per gli atti di trasferimento di immobili
1. Le regole per la determinazione della base imponibile e per l’accertamento del maggior valore
2. La disciplina del “prezzo valore”
3. La rilevanza di oneri e passività: le asimmetrie presenti nella normativa fra imposte di registro e ipocatastali per cessioni e conferimenti di immobili e di aziende
4. La permuta fra privati e imprese di costruzione: approfondimenti
5. I conferimenti di immobili
6. Cessione o conferimento di azienda comprendente immobili
7. Il valore dei diritti reali di godimento
8. Il trattamento degli acconti e i casi di passaggio da un regime all’altro (da IVA a registro o viceversa)
8. Sintesi conclusiva del capitolo
5. La locazione immobiliare
1. Il trattamento fiscale delle locazioni
2. Recenti novità in tema di registrazione dei contratti di locazione e di affitto di immobili
2.1. Il nuovo modello ”RLI”
2.2. Il nuovo modello ”F24 Elide”
3. La sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014 e l’articolo 5, c. 1 ter. del D.L. ”Casa” n. 47/2014 per la tutela dei conduttori che hanno denunciato i contratti di locazione “in nero”
4. Sintesi conclusiva del capitolo
6. L’interpretazione degli atti (art. 20 T.U.R.)
1. Sintesi conclusiva del capitolo
7. Le novità in materia di divisioni, di locazione finanziaria e di “rent to buy”
1. Gli atti di divisione
2. Le locazioni finanziarie (leasing)
3. Il rent to buy
8. Profili catastali e tributari relativi agli impianti fotovoltaici: le novità recate dalla circolare n. 36/E/2013
1. Profili catastali rilevanti in relazione agli impianti e alle loro componenti
2. Profili fiscali: possibile natura di beni mobili o immobili
3. Aspetti relativi all’imposta sul valore aggiunto nel caso di cessione o di prestazioni di servizi
4. Aspetti relativi alle imposte di registro e ipocatastali nel caso di cessione
5. Impianti fotovoltaici acquisiti attraverso contratti di leasing o di locazione ordinaria
5.1. La locazione, ordinaria o finanziaria, di impianti fotovoltaici aventi natura immobiliare ai fini IVA
5.2. La locazione, ordinaria o finanziaria, di impianti fotovoltaici qualificati come beni mobili ai fini dell’imposta di registro
5.3. La locazione ordinaria di impianti fotovoltaici qualificati come beni immobili ai fini dell’imposta di registro
5.4. La locazione finanziaria di impianti fotovoltaici qualificati come beni immobili ai fini dell’imposta di registro
6. Diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici: trattamento ai fini dei “redditi diversi”, dell’IVA e delle imposte di registro e ipocatastali
7. Affitto di terreni destinati a ospitare impianti fotovoltaici

Appendice normativa
Principale normativa e documenti di prassi di riferimento
Bibliografia