La disciplina relativa all'Attestato di Prestazione Energetica (APE) che, a seguito del "Decreto energia" (D.L. n. 63/2013), ha sostituito l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE), ha subìto diverse modifiche a fine anno, a distanza di pochi giorni l'una dall'altra, ad opera:
- del Decreto "destinazione Italia" (D.L. n. 145 del 23.12.2013);
- della Legge di Stabilità 2014 (Legge n. 147 del 27.12.2013);
- del Decreto Milleproroghe (D.L. n. 151 del 30.12.2013).
Le modifiche apportate dai vari interventi normativi hanno, tuttavia, creato molta confusione. In particolare, la Legge di Stabilità 2014 ha rinviato l'operatività della norma sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell'APE, ma non ha tenuto conto che la norma stessa era stata già abrogata dal Dl «destinazione Italia».
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I vari interventi normativi
Il D.L. n. 63/2013 (cosiddetto "Decreto energia"), convertito nella Legge n. 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013, apportando modifiche al D.Lgs. n. 192/2005 relativo al rendimento energetico nell'edilizia, ha sostituito l'Attestato di Certificazione Energetica degli edifici con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), che è "un documento, redatto .... e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica".
In base a quanto era stato previsto dal comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005, introdotto proprio dalla Legge n. 90/2013, l'APE doveva essere allegato:
- al contratto di compravendita;
- agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (donazione);
- ai nuovi contratti di locazione;
pena la nullità del contratto stesso. Pertanto, se l'APE non veniva allegato a tali contratti, i contratti erano considerati nulli, non validi.
Il D.L. n. 145 del 23.12.2013, anche denominato "Decreto destinazione Italia", entrato in vigore dal 24 dicembre 2013, ha sostituito i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005 con un unico nuovo comma 3, il quale ora prevede che:
- non deve più essere allegata copia dell'APE al contratto di locazione di singole unità immobiliari; resta fermo, invece, l'obbligo di allegazione dell'APE ai contratti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita);
- resta fermo l'obbligo di inserimento:
- nei contratti di compravendita;
- negli altri atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso;
- nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari;
di un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'APE, in merito alla prestazione energetica degli edifici; l'obbligo di inserimento di tale clausola non sussiste più, invece, per gli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni);
- in caso di omessa dichiarazione o allegazione (se dovuta), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da € 3.000 a € 18.000; per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, la sanzione va da € 1.000 a € 4.000, ridotta alla metà se la durata della locazione non supera i 3 anni.
A pochi giorni di distanza, è poi intervenuta la Legge di Stabilità 2014 (Legge n. 147 del 27.12.2013), la quale, senza tener conto del fatto che il suddetto comma 3-bis era appena stato abrogato dal D.L. n. 145/2013, ha apportato modifiche a tale comma rinviando l'operatività della norma sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell'APE alla data di entrata in vigore del Decreto di adeguamento delle Linee guida di certificazione energetica degli edifici.
A confondere ulteriormente la situazione, infine, è intervenuto il D.L. n. 151 del 30.12.2013, detto anche "Decreto Milleproroghe", il quale ha stabilito che, nelle operazioni immobiliari, l'attestato di prestazione energetica può essere acquisito anche successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005 sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell'APE, norma che però, come detto, era stata già soppressa dal Decreto "Destinazione Italia".
Il punto sulla normativa
Sebbene la normativa sia abbastanza confusa al riguardo, occorre comunque considerare che la Legge di Stabilità 2014 è andata a modificare inutilmente un comma in realtà già soppresso. Pertanto, si può considerare valida l'interpretazione secondo la quale la nullità nel caso di mancata allegazione dell'APE al contratto sia stata cancellata del tutto.
In luogo di essa, si applicano le sanzioni previste dal Decreto "destinazione Italia".
Volendo fare schematicamente il punto sulla disciplina in base a tale orientamento, si avrebbe dunque la seguente casistica:
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APE: LE REGOLE DAL 24.12.2013
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Tipo di contratto
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Obbligo di allegazione dell'Ape al contratto
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Obbligo di dotazione dell'Ape
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Obbligo di inserimento della clausola sulla ricevuta informazione e consegna della documentazione (incluso l'APE) sulla prestazione energetica
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Atti di trasferimento a titolo oneroso
(es. compravendita)
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SI'
(sanzione da € 3.000
a € 18.000)
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SI'
(sanzione da € 3.000
a € 18.000)
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SI'
(sanzione da € 3.000 a € 18.000)
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Atti di trasferimento a titolo gratuito (donazione)
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NO
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SI'
(non sanzionato)
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NO
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Locazione di singola unità immobiliare
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NO
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SI'
(sanzione
da € 300 a € 1.800, come da art. 12, comma 9,
D.L. n. 63/2013)
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SI'
(sanzione da € 1.000 a € 4.000;
se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)
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Locazione di
intero edificio
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SI'
(sanzione
da € 1.000 a € 4.000;
se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)
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SI'
(sanzione
da € 300 a € 1.800, come da art. 12, comma 9, D.L. n. 63/2013)
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SI'
(sanzione da € 1.000 a € 4.000;
se locazione di durata ≤ 3 anni, sanzione ridotta alla metà)
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