Il D.L. n. 63/2013 (cosiddetto "Decreto energia"), convertito nella Legge n. 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013, ha apportato notevoli modifiche al D. Lgs. n. 192/2005 relativo al rendimento energetico nell'edilizia.
Una delle modifiche ha riguardato la sostituzione dell'Attestato di Certificazione Energetica degli edifici con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), il quale ha anche un contenuto più ampio del primo.
A seguito dell'introduzione del nuovo Attestato di Prestazione Energetica, l'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013, ha fornito precisazioni su:
- gli effetti della mancata allegazione dell'APE ai contratti per i quali essa è prevista;
- il corretto trattamento fiscale dell'APE ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo.
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Cos'è l'APE
Come indicato dall'art. 2, comma 1, lett. l-bis, D. Lgs. n. 192/2005, modificato dal D.L. n. 63/2013, l' "attestato di prestazione energetica dell'edificio" è: "un documento, redatto .... e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica".
Il nuovo comma 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005 stabilisce che l'APE deve essere allegato:
- al contratto di compravendita;
- agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (es.: donazione);
- ai "nuovi" contratti di locazione (no in caso di rinnovo o proroga di un precedente contratto).
pena la nullità degli stessi contratti.
Pertanto, se l'APE non viene allegato a tali contratti, i contratti sono considerati nulli, non validi. Tuttavia, come precisato dall'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 83/E/2013, la nullità del contratto non fa venir meno l'obbligo di registrazione del contratto stesso. I soggetti tenuti alla registrazione del contratto, pertanto, non sono obbligati a presentare l'APE in sede di registrazione, ma possono presentarlo anche in un momento successivo.
L'APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio, salvo necessità di aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare (ad esempio: sostituzione degli infissi o dell'impianto di riscaldamento).
L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica non sussiste qualora sia già disponibile un attestato (il vecchio ACE, attestato di certificazione energetica) rilasciato prima del 5 giugno 2013 (data a partire dalla quale è subentrato l'APE) e ancora in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
APE e imposta di registro
Con riferimento all'imposta di registro, l'Agenzia precisa che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione "possono" presentare in allegato (contestualmente) l'APE, ma, trattandosi di un atto per il quale non vige l'obbligo di registrazione (l’attestato è rilasciato dal professionista in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445/2000), l’Ufficio dell’Agenzia procederà alla registrazione del contratto e dell’attestato allegato, senza autonoma applicazione dell’imposta di registro.
Se, invece, potendo scegliere, il soggetto presenta l'APE volontariamente in sede successiva alla registrazione del contratto di locazione, ad esempio per dare data certa all'attestazione, si applica l'imposta di registro nella misura fissa di € 168 (€ 200 dal 1° gennaio 2014), a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto.
Chi registra un contratto di locazione avvalendosi degli appositi canali telematici dell'Agenzia delle Entrate, cioè "Locazioni web", "SIRIA" e "IRIS", considerato che tali canali non consentono di allegare documenti, può presentare successivamente l'APE all'Ufficio in forma cartacea (insieme alla ricevuta di avvenuta registrazione) e l'Ufficio lo registrerà senza applicazione dell'imposta di registro.
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CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE:
APE E IMPOSTA DI REGISTRO
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APE ALLEGATO AL CONTRATTO
IN SEDE DI REGISTRAZIONE
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APE REGISTRATO SUCCESSIVAMENTE
ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
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NO IMPOSTA DI REGISTRO
(imposta di registro
solo sul contratto)
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SI' IMPOSTA DI REGISTRO
(€ 168, dal 2014 € 200)
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CASO PARTICOLARE: Registrazione telematica del contratto di locazione
L'APE può essere presentato solo dopo in forma cartacea presso un Ufficio, ma non si applica comunque l'imposta di registro.
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APE e imposta di bollo
Con riguardo all'imposta di bollo, l'Agenzia delle Entrate precisa che, se l'APE è allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione, non deve essere assoggettato all’imposta di bollo.
Se, invece, al contratto di locazione viene allegata copia autenticata dell'APE con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale, va applicata l’imposta di bollo nella misura di € 16,00 per ogni foglio.
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CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE:
APE E IMPOSTA DI BOLLO
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APE ALLEGATO
IN ORIGINALE O IN COPIA SEMPLICE
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APE ALLEGATO
IN COPIA CONFORME AUTENTICATA
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NO IMPOSTA DI BOLLO
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SI' IMPOSTA DI BOLLO
(€ 16 per ogni foglio)
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