Lo studio della 6 Commissione mette in evidenza come la tassazione degli immobili in Italia sia complessa: è prevista sia a livello statale che locale, prevede imposte sul reddito, sul patrimonio, sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione; e diverse in funzione dei soggetti coinvolti a seconda che siano imprese e professionisti o privati differenziandosi ancora in relazione alla natura degli immobili o in relazione alla destinazione, abitazione, commerciale ecc..
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Il prelievo sul reddito e sul patrimonio degli immobili
Il prelievo sul reddito e costituito dall' IRPEF – IRES che colpisce il reddito costituito dal canone di locazione/o affitto e se questo manca il reddito figurativo dato dalla rendita catastale.
Per gli immobili destinati ad abitazione principale dal 2000 è prevista l'esenzione ed inoltre al proprietario spetta la detrazione per gli interessi passivi, delle provvigioni pagate all'agenzia per l'acquisto.
L' imposta patrimoniale, attualmente costituita dall'IMU prevede sempre come base imponibile la rendita catastale aggiornata in base a coefficienti e prevede agevolazioni per la prima casa destinata ad abitazione o ad abitazione dei familiari.
Per le abitazioni locate, il reddito è soggetto all’IRPEF o alla cedolare secca su opzione del locatore.
Quando il reddito è soggetto a tassazione ordinaria, IRPEF, al proprietario sono riconosciute delle deduzioni dal reddito che aumentano se il contratto di locazione è del tipo “concordato”
Se il reddito è invece, per scelta del locatore, soggetto a cedolare secca l'imposta è pari al 19 per cento per gli affitti a canone concordato e al 21 per cento per quelli a canone libero. Inoltre la cedolare secca sostituisce oltre all’IRPEF, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulle relative risoluzioni e proroghe. Se il locatore sceglie la cedolare non potrà applicare gli aumenti ISTAT al canone di locazione.
Sono previste anche agevolazioni a favore dei conduttori a basso reddito di importo variabile dai 150 ai 1000 euro.
Il trattamento fiscale degli immobili strumentali posseduti da imprese non è difforme da quello degli altri beni che concorrono alla produzione.
Per gli immobili posseduti da privati dal 1998 ad oggi sono state previste agevolazioni per i lavori di ristrutturazione nella misura del 36 per cento, con un tetto di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare. Con il decreto-legge n. 63 del 2013, su tali interventi è stato previsto un potenziamento della detrazione e della spesa massima, rispettivamente al 50 per cento e a 96.000 euro, fino a tutto il 2013.
Per i lavori di riqualificazione energetica, in questo caso a favore sia delle imprese che dei privati, è stata introdotta dal 2007 una detrazione del 55 per cento delle spese, elevata per l’anno in corso (e fino al 30 giugno 2014 per i lavori condominiali) al 65 per cento, con un tetto di detrazione massima variabile. Analoga misura è stata prevista perle spese di adeguamento antisismico.
Le plusvalenze realizzate da privati per la vendita di immobili destinate ad abitazione non sono mai tassabili;
le plusvalenze realizzate da privati per la vendita degli altri immobili sono tassate solo se tra l'acquisto e la vendita intercorre un periodo inferiore a 5 anni; è prevista la possibilità del pagamento di una imposta sostitutiva del 20 per cento;
le plusvalenze relative alla vendita di aree edificabili sono sempre tassate;
le plusvalenze conseguite per la vendita di abitazioni ereditate non sono tassabili.
Per le imprese invece le plusvalenze sono sempre tassabili sia ai fini IRPEF/IRES che IRAP.
Il prelievo sui traferimenti
Le imposte sui trasferimenti variano a seconda che si tratti di abitazioni o fabbricati strumentali e che lo scambio coinvolga privati o imprese.
L’acquisto di un’abitazione è soggetto a imposta di registro del 7 per cento e a imposte ipotecarie e catastali, rispettivamente, del 2 e dell’1 per cento.
Se l’acquisto riguarda la "prima casa" l’imposta di registro è ridotta al 3 per cento e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (168 euro ciascuna); inoltre, per chi vende e riacquista l’abitazione principale entro un anno, vi è la possibilità di scomputare le imposte pagate con riferimento al primo acquisto da quelle dovute sul successivo.
La base imponibile delle imposte che normalmente è il valore di trasferimento per le abitazioni puo' essere costituito dalla rendita catastale aggiornata e rivalutata con dei coefficienti, che risulta essere sempre di molto inferiore ai valori correnti.
Dal 2014 (dlgsv. 23 del 2011) i trasferimenti saranno soggetti all’imposta di registro nella misura del 9 per cento, ridotto al 2 per cento per l’acquisto dell’abitazione principale; il prelievo assorbirà anche le imposte ipotecarie, catastali e di bollo (l’importo dovuto non potrà essere inferiore a 1.000 euro).
Per le abitazioni cedute da costruttori si applica l'Iva del 4 per cento per la prima casa, del 10 per cento per le altre abitazioni e del 21 per cento per le abitazioni di lusso, oltre alle imposte d’atto in misura fissa. Se l’acquirente è un’impresa (diversa da un costruttore), l’imposta è indetraibile.
È stata recentemente introdotta la possibilità per le imprese edili di addebitare l’IVA su operazioni effettuate anche dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori con conseguente detraibilità di quella pagata sugli acquisti da fornitori.
Sono previste agevolazioni per i fondi immobiliari, le società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) e le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili.
I conferimenti di "pluralità d’immobili" prevalentemente locati a fondi immobiliari e SIIQ sono esclusi da IVA e soggetti a imposte d’atto in misura fissa.
Un’imposta di registro pari all’1 per cento si applica alle cessioni di abitazioni, esenti da IVA, a società che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili, a condizione che queste ultime li rivendano entro tre anni.
Gli scambi tra imprese di fabbricati strumentali sono esenti, o, su opzione del cedente, imponibili IVA ad aliquota ordinaria; a prescindere dal regime IVA, si applicano l’imposta ipotecaria del 3 per cento e l’imposta catastale dell’1 per cento sul valore di transazione, nonché l’imposta di registro in misura fissa.
Anche in tal caso sono previste riduzioni per i fondi immobiliari, le SIIQ, l’attività di leasing, nonché per gli immobili trasferiti nell’ambito di operazioni straordinarie.
L’acquisto a titolo gratuito di immobili determina l’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni, oltre che delle imposte ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.
La base imponibile è il valore dichiarato; per gli immobili diversi dalle aree edificabili, l’Amministrazione finanziaria non può procedere ad accertamento se tale valore è almeno pari a quello catastale. La presenza di elevate franchigie di esenzione, differenziate per tipologie di beneficiario, e la sostanziale determinazione del valore degli immobili su base catastale limitano di fatto tale forma di prelievo ai grandi patrimoni.
Il prelievo sui contratti di locazione
L'imposta di registro sui contratti di affitto di immobili a uso abitativo, non soggetti ad IVA, è pari al 2 per cento del canone pattuito per l’intera durata del contratto, frazionabile per ciascuna annualità; per i contratti a canone convenzionale la base imponibile è ridotta del 30 per cento. Non si applica se il locatore ha scelto la tassazione del reddito con la cedolare secca.
Le locazioni di fabbricati strumentali da parte di imprese scontano l’imposta di registro dell’1 per cento, a prescindere dall’esenzione o meno dall’IVA.
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