Cedolare Secca: l'opzione per i nuovi e per i vecchi contratti

Il contratto di locazione normalmente va registrato entro 30 giorni dalla sua data (o se anteriore dagli effetti attivi e passivi del contratto).
L’opzione per l’imposta sostitutiva (o cedolare secca) vale per tutta la durata del contratto o della proroga o del residuo periodo di validità dello stesso, a meno che non sia annualmente revocata.
La revoca può avvenire in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di esercizio dell’opzione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro. Nelle annualità successive è possibile esercitare nuovamente l’opzione.
Per rinnovo s’intende l’annualità successiva alla prima. Per proroga s’intende l’annualità successiva all’ultima. Ad es.: un contratto di 4 + 4 anni, una volta registrato, per il secondo, terzo e quarto anno è un rinnovo, per il quinto è una proroga.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è del 21% per i contratti di locazione ordinari, del 19% per i contratti a canone concordato ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98; si applica al 100% dell’affitto (mentre l’Irpef si applica all’85% dell’affitto ordinario o al 59,5% dell’affitto concordato).

1) Opzione sui Nuovi Contratti 2011

2) Opzione sui vecchi contratti ante 2011

3) Opzione per i contratti stagionali ( inferiori a 30 giorni )

4) Scarica il fac simile della lettera da inviare all'inquilino

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ATTENZIONE: dal 1° aprile 2014, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e per le eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l'esercizio dell'opzione o della revoca della cedolare secca, dovrà essere utilizzato il Modello RLI che puoi scaricare qui, disponibile anche in versione EDITABILE.

Il modello RLI sostituisce il Modello 69 per quanto riguarda:

richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;

proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;

comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;

esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca;

denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

Leggi anche il nostro Speciale sulla corretta applicazione della cedolare secca, aggiornato a settembre 2015, dopo le modifiche introdotte dal decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014).

Opzione sui Nuovi Contratti 2011

Caso 1 - Nuovo contratto di locazione che parte il 1.1.2011 per il quale si opta per la cedolare secca (regola che vale per tutti i nuovo contratti 2011 i cui termini di registrazione di 30 giorni sono già scaduti alla data del 7.4.2011)
Il contratto è già stato registrato in gennaio 2011. L’opzione dovrà essere esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi (modello Unico o 730) da presentare nel 2012. Le imposte di registro e di bollo versate a seguito della registrazione del contratto non possono formare oggetto di rimborso. Nel 2012 non si deve versare l’imposta di registro 2%.
Inviare previa raccomandata all’inquilino entro il 6 giugno 2011, pena l’inefficacia dell’opzione. Ricalcolare gli acconti Irpef e Imposta sostitutiva per il 2011 che quest’anno scadono il 6.7.2011.

Caso 2 - Nuovo contratto di locazione che parte il 1.5.2011 (questa regola vale per tutti i nuovi contratti i cui termini di registrazione di 30 giorni scadono dopo il 7.4.2011)
I termini di registrazione sono stati prorogati al 6.6.2011.
Se l’opzione viene esercitata in sede di registrazione del nuovo contratto di locazione, chi è abilitato ad utilizzare Fiscoonline o Entratel può utilizzare il nuovo software Siria (Servizio Internet Registrazione Immobili Abitativi) per la registrazione telematica dei contratti di locazione, disponibile sul sito www.agenziaentrate.gov.it. MA CIO’ NON E’ OBBLIGATORIO, SI PUO’ UTILIZZARE ANCHE IL MOD. 69. Questa registrazione assorbe la comunicazione all’Autorità di P.S. che non è più dovuta.

Attenzione: Siria si può utilizzare solo se esistono tutte le seguenti condizioni:
• numero di locatori non superiori a 3;
• tutti i locatori optano per la “cedolare secca”;
• numero di inquilini non superiori a 3;
• 1 abitazione con non più di 3 pertinenze;
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• contenga esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (non comprenda altre pattuizioni).

In caso contrario si utilizza il mod. 69.
Inviare previa raccomandata all’inquilino entro il 6 giugno 2011. L’opzione si esercita sottoscrivendo l’apposito spazio previsto nel modello.

Opzione sui vecchi contratti ante 2011

Caso 3 – Rinnovo annuale di un vecchio contratto redatto il 1.3.2009 ovvero risoluzione di contratto. Questa regola vale per tutti i rinnovi i cui termini di versamento imposta di registro scadono prima del 7.4.2011.
Essendo il contratto di locazione stato registrato nel marzo 2009, è stata già anche pagata l’imposta di registro sul rinnovo 2011.
Ricadiamo nel caso 1 del precedente paragrafo.
L’opzione dovrà essere esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi (modello Unico o 730) da presentare nell’anno 2012. Le imposte di registro e di bollo versate a seguito del rinnovo 2011 del contratto non possono formare oggetto di rimborso.
Nel 2012 non si deve versare l’imposta di registro 2%.
Inviare previa raccomandata all’inquilino entro il 6 giugno 2011. Ricalcolare gli acconti Irpef e Imposta sostitutiva per il 2011 che quest’anno scadono il 6.7.2011.
Stesse considerazioni valgono nel caso in cui il contratto sia oggetto di risoluzione.
Inviare previa raccomandata all’inquilino.

Caso 4 – Rinnovo annuale (ovvero proroga) di un vecchio contratto redatto il 1.6.2009 ovvero risoluzione di contratto vecchio. Questa regola vale per tutti i rinnovi i cui termini di versamento imposta di registro scadono dopo il 7.4.2011.
Essendo il contratto di locazione stato registrato nel giugno 2009, l’opzione va esercitata entro il termine di versamento (cioe’ entro giugno 2011) dell’imposta di registro relativa alla annualità successive alla prima, mediante il nuovo modello 69 (cartaceo e in duplice copia) che va presentato all’Ag. Entrate. Questa registrazione assorbe la comunicazione all’Autorità di P.S. che non è più dovuta.
Non si paga piu’ l’imposta di registro del 2%.
Stesse considerazioni valgono nel caso in cui il contratto sia oggetto di risoluzione: non si pagano più i 67 euro.
Inviare previa raccomandata all’inquilino entro il 6 giugno 2011.

Nel nuovo modello 69 l’opzione per la tassazione del canone di locazione con la nuova imposta sostitutiva deve essere esercitata nel quadro F per ogni immobile del quale sono elencati gli ulteriori dati.

Opzione per i contratti stagionali ( inferiori a 30 giorni )

Caso 5 - Opzione per i contratti per i quali non sussiste obbligo di registrazione (Es.: contratti estivi < 30 giorni)
Se per il contratto di locazione non vi è obbligo di registrazione, l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta per il quale l’opzione esercita la sua validità. In altri termini, se il locatore intende assoggettare alla cedolare secca l’affitto riscosso nel 2011 dovrà effettuare tale opzione a consuntivo nella dichiarazione dei redditi da presentarsi nell’anno 2012.
È da ritenere che per questo tipo di opzione in dichiarazione verrà utilizzata un’apposita colonna del quadro RB di Unico o B del modello 730, come quest’anno avviene per la città dell’Aquila.

Scarica il fac simile della lettera da inviare all'inquilino

Fac-simile lettera da inviare all'inquilino per l'opzione della cedolare sugli affitti.

Speciale Pubblicato il 25/05/2011

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