Chiarimenti nel corso di Telefisco 2019 sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate anche in merito al valore del terreno dopo l'introduzione del princio di derivazione rafforzata nei bilanci d'esercizio. Infatti, in linea generale, a livello fiscale è necessario scorporare dal fabbricato l’area del terreno sottostante secondo percentuali prestabilite dal 2006. A livello contabile lo scorporo del terreno stesso è stato reso definitivamente obbligatorio dal 2014, con l’entrata in vigore del principio contabile OIC 16.
Di seguito un riepilogo in vista della campagna dichiarativa 2019 in merito al periodo d'imposta 2018, infatti del valore del terreno incorporato nel fabbricato strumentale occorre dare evidenza nel prospetto RS del modello Redditi.
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L’articolo 36, comma 7, D.L. 223/2006 stabilisce che dal 04 luglio 2006 ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili per i fabbricati, il costo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. La norma si basa sul fatto che il terreno, non essendo consumabile, non può mai essere ammortizzato, mentre a livello fiscale è possibile dedurre le quote di ammortamento del fabbricato a certe condizioni.
Le disposizioni dei commi 7,7-bis e 8 dell’art. 36 si applicano agli immobili strumentali che rientrano nella nozione di fabbricato, e cioè:
La Circolare dell'Agenzia delle Entrate 1/E del 2007 ha precisato che lo scorporo deve essere effettuato anche sugli immobili non cielo-terra, come ad esempio un ufficio situato all’interno di un condominio.
Per determinare il costo da attribuire alle aree sottostanti i fabbricati, è necessario distinguere tra le due ipotesi:
Lo scorporo del terreno è molto importante in quanto a livello fiscale è possibile dedurre, a certe condizioni, il costo afferente al fabbricato.
Fino al 2014, con l’uscita da parte dell’Organismo Italiano di Contabilità della versione aggiornata del principio contabile OIC 16, era possibile effettuare una deroga allo scorporo dei terreni, nel caso in cui il valore dell’area coincidesse con il costo eventualmente sostenuto per la bonifica del terreno al termine della vita utile dell’immobile.
Per coloro che non aderendo alla deroga, avevano già scorporato le aree dai fabbricati, la puntualizzazione dell’OIC 16 versione 2014, non comporta alcuna modifica del bilancio.
Per coloro che invece non avevano proceduto allo scorporo, è necessario introdurre questa modifica nel bilancio, infatti l’ultima versione dell’OIC 16 precisa già nelle pagine introduttive, come una delle novità consista proprio nell’eliminazione di tale deroga con conseguente obbligo di scorporare il terreno.
Per individuare il valore contabile del cespite è necessario:
In assenza quindi di una perizia in fase di acquisto o della possibilità di fare una stima attendibile, è possibile utilizzare, se opportuno, le percentuali previste a livello fiscale (cioè il 20% e il 30%) evitando così anche il problema del doppio binario legato alla fiscalità differita.
Il 28/02/2015, c’è stato il contributo del CNDCEC che con un approfondimento, ha indicato le tre possibili strade da perseguire a livello contabile per registrare correttamente lo scorporo dell’area dal fabbricato.
Le istruzioni alla dichiarazione dei redditi SC 2019, pubblicate a fine gennaio, ricordano che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e delle quote dei canoni leasing deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree su cui i fabbricati insistono.
Le disposizioni inoltre, si applicano agli impianti e ai macchinari infissi al suolo nel caso in cui questi realizzino una struttura che nel suo complesso costituisca una unità immobiliare iscrivibile nel catasto urbano in quanto rientrante nelle predette categorie catastali.(commi 7, 7-bis e 8 dell’art. 36, del decreto-legge n. 223 del 2006)
Il prospetto va compilato al fine di evidenziare il valore del terreno incorporato in quello del fabbricato strumentale che insiste su di esso. A tal fine :
Nel corso di Telefisco 2019, l'incontro annuale tra l'Agenzia delle Entrate e la stampa specializzata, è stato posto un quesito in merito allo scorporo del terreno. Infatti, come detto sopra, le disposizioni fiscali prevedono la scomposizione del costo d'acquisto di un immobile e dell'area, attribuendo a quest'ultima
del costo di acquisto. Nella domanda è stato chiesto se è corretto ritenere che si tratta di un caso di classificazione che, in base alla derivazione rafforzata, dovrebbe comportare la determinazione del valore del terreno in base a perizia.
Come pubblicato sul Sole 24ore di venerdì 1 febbraio 2019 (pagina 17) nel rispondere le Entrate hanno ricordato che il comma 7 dell'articolo 36 del DL 223/2006 stabilisce che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree è pari al maggiore tra:
Pertanto, se non risulta separatamente esposto in bilancio nei modi indicati dal punto 1) il valore non ammortizzabile dell'area è determinato applicando esclusivamente la percentuale del 30 o del 20% e tale affermazione rimane valida anche dopo l'introduzione della derivazione rafforzata.