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Vendita terreno edificabile..

M

Massimiliano

Ospite
Salve vi chiedo un aiuto per capire meglio, vi spiego:
Sono coproprietario di un terreno con mio fratello e mia madre.
Vorremo vendere per comprare la prima casa.
La situazione è la seguente 1/1 mia madre 1/4 io ed 1/4 mio fratello.
Ora dal momento che il terreno è di vecchia proprietà (oltre i 30 anni) il suo valore rogitato è irrisorio e non essendoci più la possibilità della rivalutazione con il 4% mi trovo una plusvalenza sull'importo di vendita assurda (praticamente che copre l'intero importo di vendita). Ora avevo notato la possibilità con la finanziaria di usufruire di un'imposta sostitutiva pari al 12,50% che però è stata prima portata a 20 e poi cancellata.
Secondo me a questo punto ricado in una situazione abbastanza sfortunata nel senso che non posso far rivalutare il terreno per un importo adeguato e sarei costretto a pagare praticamente tutto il valore rogitato con il modello unico, un suicidio praticamente.
Avevo pensato a farmi donare da mia madre la mia quota, così come per mio fratello, dichiarando un valore adeguato e successivamente vendere con una base d'imposta molto minore.
E' una soluzione logica? Ho alternative? Grazie a chi mi può aiutare.
 
A prescindere che non ho capito le quote di possesso del terreno,con la Legge 286 del 24.11.06 è stato convertito il D.L. 262 del 3.10.06 nella quale all'art. 2 comma 21 viene innalzato dal 12,5 al 20% l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate da PRIVATI con la vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni o di tereni edificabili.
Tale tassazione è alternativa a quella ordinaria che invece prevede il concorso delle plusvalenze immobiliari alla formazione del reddito complessivo nella dichiarazione dei redditi, con la conseguente applicazione delle aliquote IRPEF.
Chi vende se vuole usufruire della tassazione sostitutiva deve farne richiesta direttamente nell'atto di cessione e depositare l'importo dell'imposta sostitutiva presos il notaio che provvederà a versarla con il modello F24
 
il comma 310 della finanziaria prevede che
non sia più possibile usufruire dell'imposta sostitutiva del 20%
(modificata già dal collegato fiscale) ex art.1 comma 496 Legge
266/2005 per le plusvalenze derivanti dallac essione di terreni
edificabili.
Ne deriva che si applicherà la tassazione ordinaria in Unico con
aliquote dal 23 al 43%.

Sta qui il mio problema cara Emilia.
Hanno abolito pure la possibilità di prendere il 20%

Per le quote hai ragione, ho scritto male sono 1/2 a mia madre e 1/4 rispettivamente a me e mio fratello.

Grazie per l'aiuto.
 
E già... le belle novità di questa finanziaria sono come il buon vino, si assaporano scoprendole pian piano...
E' vero quanto dici, è stato ridotto l’ambito di applicazione dell’imposta sostitutiva (ex 12,50 ora 20%).
Viene eliminata la possibilità, in caso di plusvalenza da cessione di terreni edificabili, di optare per l’applicazione
dell’imposta sostitutiva del 20% richiedendola all’atto della
compravendita. Tale possibilità resta applicabile solo in caso di cessione di beni immobili (fabbricati o terreni agricoli)acquistati o costruiti da non più di 5 anni.
Per quanto riguarda il giochetto della preventiva donazione, se si tratta di fabbricati, col decreto legge 223/2006 non si scappa più lo stesso infatti è stato equiparato di fatto il caso di donazione a quello di acquisto; ma non è cosa che ti interessa credo perchè tu hai solo terreno.
La soluzione della preventiva donazione poterbbe essere valida ma devi considerare che è tornata in vigore l'imposta di donazione seppure con una franchigia che devi considerare.
Dovresti fare una proiezione e vedere nel tua caso cosa succede.
Ti segnalo solo che la cessione di beni ricevuti in donazione a volte non è così facile per via del sospetto di legittimati danneggiati, cosa che potrebbe spaventare chi compra.
Meglio ancora sarebbe trasformare l'area e vendere i lotti ma anche questa soluzione dipende da circostanze che necessiterebbero di maggiori dettagli sull'operazione.
 
Grazie per le dritte, sapevo della limitazione che comportano le donazioni ma essendo i due figli gli unici legittimari basterebbe apporre in fase di stipula e quindi nell'atto notarile la rinuncia all'azione di riduzione rispettivamente l'uno sulla quota donata dell'altro (che sarebbe comunque al 50% rispetto all'intero patrimonio donato). In pratica un atto inespugnabile e diciamo tranquillo.

Esistono altre strade che potrei percorrere? Mi senrto di essere incastrato in un vuoto normativo! Non è possibile aver tolto la possibilità di rivalutare i terreni con la stima giurata dal momento che ci sono tanti terreni e proprietà immobiliari in genere che non hanno goduto di questa cosa e hanno valori notarili di 40 anni fa ridicolamente conguagliati con indici istat senza tenere conto del reale andamento di mercato.
Insomma mi sento davvero sfortunato ed impossibilitato alla vendita, non posso avere 1/3 dell'unico capitale da me posseduto depredato dallo stato, oltretutto che utilizzerò per comprare la prima casa!
 
Grazie per le dritte, sapevo della limitazione che comportano le donazioni ma essendo i due figli gli unici legittimari basterebbe apporre in fase di stipula e quindi nell'atto notarile la rinuncia all'azione di riduzione rispettivamente l'uno sulla quota donata dell'altro (che sarebbe comunque al 50% rispetto all'intero patrimonio donato). In pratica un atto inespugnabile e diciamo tranquillo.

Esistono altre strade che potrei percorrere? Mi senrto di essere incastrato in un vuoto normativo! Non è possibile aver tolto la possibilità di rivalutare i terreni con la stima giurata dal momento che ci sono tanti terreni e proprietà immobiliari in genere che non hanno goduto di questa cosa e hanno valori notarili di 40 anni fa ridicolamente conguagliati con indici istat senza tenere conto del reale andamento di mercato.
Insomma mi sento davvero sfortunato ed impossibilitato alla vendita, non posso avere 1/3 dell'unico capitale da me posseduto depredato dallo stato, oltretutto che utilizzerò per comprare la prima casa!
 
Be' diciamo che la possibilità di rivalutare è stata data più volte in questi ultimi anni, per cui non sei proprio esente da responsabilità se ora ti trovi in difficoltà.
Detto questo, che non è certo un rimprovero ma una semplice constatazione, posso dirti che puoi ancora difenderti un po'sapendo che si parla di reddito quuando è "inacassato" per cui potresti dilazionare i pagamenti negli anni, a scapito però dei tempi di incasso; potresti fruire dela tassazione separara (meglio che niente).
Se invece scegli tassazione ordinaria non ti conviene concentrare la proprietà eè meglio se rimane divisa in tre.
Oppure potresti attendere la prossima rivalutazione, ma non mi pare però ci sia nulla in vista anzi il nuovo governo mi sembra poco sensibile a queste tematiche.
In ultimo ti potresti industriare un po' e fare in modo di non rientrare nella fattispecie di vendita di terreno edificabile, ma di terreno lottizzato, condizione che seppure più impegnativa di certo è più favorevole in termini di tassazione.
Se proprio non sai che fare, intesta tutto a me che ci penso io :)
 
Scusate, ma con la nuova finanziaria la possibilità della tassazione separata per le vendite dei terreni edificabili scompare del tutto? O si può ancora optare per la tassazione separata con l'aliquota pari alla metà del reddito medio dei due anni precedenti?
 
Mi pare tu faccia confusione tra "tassazione separata" e "imposta sostitutiva", la prima rimane invariata, la seconda non è più applicabile.
 
Come verrebbero tassato ad esempio 150.000 euro di redditi diversi proveniente dalla vendita di un terreno fabbricabile, sapendo che ho un reddito da lavoratore dipendente di circa 25.000 euro annui?
Che aliquote irpef vado ad applicare quelle fianziaria 2007 o quelle 2006?

Sempre più triste e deluso...Max.
 
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