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Terreno edificabile.-

G

Gio

Ospite
Una societa' che abbia a S.P. un terreno agricolo al valore di 100 successivamente riconosciuto come edificabile dal Comune ove e' ubicato, di conseguenza con un aumento di valore presupponiamo a 300 come deve comportarsi in sede di Bilancio?
Perche' accollarsi una rivalutazione con aggravio d'imposta, quando attualmente tale terreno e' completamente libero e non si edificato nulla?
E' esatto attendere eventualmente la vendita del terreno (operazione che potrebbe verificarsi) e evidenziare la maggiore plusvalenza in quel momento?
Ritenete esatta una menzione in NOta Integrativa del maggior Valore a S.P. per una esatta interpretazione ed una correttezza di esposizione nei Confronti di terzi? (BAnche/Fornitori ecc.ecc.)

Grazie e BUona settimana a tutto il FORUM........
 
……ehm, ehm, …..bé, caro Giò, anche questo che tu esponi è un altro di quei casi attraverso cui i Comuni cercano di “grattare” il più possibile: se infatti cresce il valore del terreno cresce anche il valore del credito di imposta!

E’ esattamente come negli studi di settore, dove con il software GERICO il fisco sovrastima le entrate di ogni professionista o di ogni attività di impresa nella speranza che il contribuente, esasperato nel dover dimostrare minori entrate accetti una sorta di concordato a pagare un addendum di imposte!

Mio consiglio: fatevi certificare il valore effettivo del terreno da un perito senza attendere di venderlo, evidenziando eventuali problemi idrogeologici che ne riducono il valore…….presenta poi la documentazione al Comune, etc…e mentre fate questa operazione dichiarate il valore il valore stimato dalla perizia certificata....


Ciao, Marco.
 
Contabilmente: le immobilizzazioni materiali possono essere rivalutate solo in caso di norma di legge oppure in casi eccezionali in cui non risulti corretta in bilancio la rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale. Un caso eccezionale è proprio quello da te esposto ovvero quello del terreno agricolo (costo a bilancio = costo di acquisto) che diventa edificabile per successiva variante del piano regolatore (ho una nota in questo senso pubblicata da una azienda di revisione molto conosciuta).
Questi revisori sostengono quanto segue.
In questo caso è consigliato "adeguare" contabilmente il valore del terreno, prendendo come valore di riferimento il "valore d'uso" di una perizia tecnica.
L'utile derivante da questa rivalutazione non costituisce ricavo ma dovrà essere iscritto in una riserva non distribuibile (A.III - Riserve di rivalutazione) se non in misura corrispondente del valore recuperato.
Evidentemente bisogna darne informazione in nota integrativa.

Ciao
 
Ti ringrazio della risposta. Ma il problema maggiore non e' tanto in GERICO o Comune (l'ICI lo stiamo pagando su terreno edificabile e non agricolo), MA QUANTO QUELLO DI AVERE UN BILANCIO con i valori reali a S.P.(Valore che aumenterebbe di molto l'Attvo dello S.P.visto l'aumento del terreno citato con passaggio da agricolo ad industriale)
Ma..............Plusvalenza al momento della vendita senza rivalutarlo e conseguentemente pagarne le imposte oppure.........accollarsi le imposte e variare il Valore a Stato Patrimoniale????
Per quanto concerne la perizia di valore del terreno da tecnico competente concordo pienamente con te Marco, l'abbiamo gia' incaricato indipendentemente da come ci comporteremo fiscalmente.

Grazie e Buon lavoro.
 
Mirko, nel frattempo mi e' arrivato anche il tuo parere, e ti ringrazio.
Adeguare il valore, va tutto bene ma consigliato od obbligato?????????
Per quanto concerne la menzione in Nota Integrativa abbiamo gia' provveduto a Bilancio 2003 senza alcuna variazione contabile a S.P.

Ciao
 
I revisori sostengono che in questo caso, per avere una rappresentazione reale e veritiera del bilancio, va effettuata la rivalutazione.

Ciao
 
Pur non avendo letto il "parere", mi permetto di sollevare seri dubbi sulla LICEITA' di una rivalutazione di questo tipo... tra l'atro non capisco come si possa sostenere che la sopravvenuta edificabilità di un terreno costituisce un evento eccezionale

Personalmente mi pare che una rivalutazione del genere renderebbe il bilancio nullo... in ogni caso non capisco come si possa sostenere l'iscrizione diretta di una riserva (senza passare per conto economico)

Ad ogni modo, come regola generale, la semplice rivalutazione in bilancio non comporta tassazione della plusvalenza iscritta.
 
Il radicale cambiamento di destinazione da agricolo a edificabile può essere considerata deroga ai principi contabili ai sensi dell'art. 2423, co. 4 c.c., pertanto sembra che possa essere effettuata la rivalutazione in bilancio.
Questa cosa si può riscontrare anche nel memento contabile IPSOA (i cui revisori che l'hanno scritto - PWC - non sono gli stessi del parere di cui parlavo) che, nel paragrafo della rivalutazione, dice in una precisazione:
"""Un caso eccezionale in cui la deroga è applicabile è quello dell'incremento di valore dovuto a radicali mutamenti della destinazione (e del valore) del bene per cause esterne all'impresa. L'esempio tipico di questi eventi è quello di un terreno agricolo che diventa edificabile a seguito di specifica delibera al piano regolatore. Gli eventuali utili derivanti dalla deroga devono essere iscritti in una riserva non distribuibile se non in misura corrispondente al valore recuperato."""

Una curiosità: le frasi nel parere sono identiche. Forse le hanno copiate???

Ciao
 
Caro Andrea non dimenticare che siamo noi azienda che solleviamo il problema non il fisco, per una lettura ed uno S.P. Contabile = al Valore reale dell'immobile.-
Anche perche' ho posto il quesito ad un Funzionario dell'Agenzia delle Entrate e non mi ha escluso la possibilita' di lasciare le cose come sono senza rivalutare il terreno ma rilevandomi la maggiore Plusvalenza in caso di Vendita quando sara' il momento, ripeto il movimento di rivalutazione sarebbe fatto unicamente in funzione di una lettura di Bilancio attinente la realta' verso Banche,Enti vari,Fornitori o Clienti...............

GRazie e Buon lavoro.
 
Non vorrei essere io ma mi sembra che ci sia un po' di confusione.
La rivalutazione a cui mi riferivo è una rivalutazione "civilistica" e non "fiscale", anche perchè l'ultima rivalutazione fiscalmente consentita è quella dell'estensione della L. 342/2000, fatta sul bilancio al 31/12/03 per i soggetti con esercizio solare.
Se si rivaluta civilisticamente ma non fiscalmente (perché non consentito)si crea una non sincronia del valore del terreno. Se sul terreno edificabile poi costruisco e ammortizzo l'immobile finito, dovrò rettificare l'ammortamento civilistico (calcolato su un costo storico civilistico più alto) apportando una variazione in aumento in DR, in quanto imputati costi di ammortamento non fiscalmente riconosciuti. Perciò questo è l'istante in cui pago le imposte sulla rivalutazione effettuata.
Se invece lo vendo dopo averlo rivalutato, la plusvalenza civilistica che realizzo sarà inferiore alla plusvalenza fiscale tassabile; e questo è l'altro momento in cui sconto le imposte sulla rivalutazione.

Da questo concetto, probabilmente, la risposta dell'Agenzia.

Spero di essermi espresso con chiarezza.

Ciao
 
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