Terreno agricolo o area edificabile?

[giu1971lio]

Salve, premesso che non sono un coltivatore diretto né opero in agricoltura in alcun modo, in data 01.01.2008 ho ereditato da mio padre un terreno che, dai certificati catastali rilasciati dal mio comune ricade per 225mq in aree a tutela “Fasce di rispetto stradale” e per 2.243mq in “Zona E1Agricola Prevalente”. Per quest’ultimo pezzo il PRG prevede che sia consentito ai soli coltivatori di realizzare costruzioni ed esclusivamente per le attività di coltivazione agricola (stalle, fienili, ecc.) e di lavorazione dei prodotti nonché, previa concessione, per scopi residenziali (cd. casa colonica) connessi all’attività agricola. E’pure previsto un indice di fabbricabilità di 0,10mc/mq.
Premesso pure che il terreno è stato da sempre utilizzato solo per coltivazioni (da affittuari ma ora è libero) e dovendo io presentare la denuncia di successione e calcolare le relative imposte, mi chiedo se il terreno si debba considerare agricolo o vi è il rischio che l’Agenzia delle Entrate rettifichi la mia dichiarazione e consideri il terreno come area edificabile (per il solo fatto che sia edificabile entro certi limiti e a patto di possedere i requisiti di coltivatore diretto).
Il geometra che ho interpellato sostiene che i 2.243mq siano senz’altro “terreno agricolo” e che per la restante parte in “fascia di rispetto autostradale” dovrei attribuire un valore di circa 20euro/mq in luogo della rendita catastale. In realtà nessuno ha saputo ancora fornirmi una risposta basata su riferimenti normativi piuttosto che su opinioni personali ma, come sapete le tesi personali non convincono il giudice tributario in caso di contenzioso…
Sarei molto grato se qualcuno potesse fornirmi indicazioni più chiare in merito. Un grazie anticipato a tutti.

 

[Gio.]

Riferimento: Terreno agricolo o area edificabile?

Come si suol dire, cadi proprio a fagiolo, questione ICI in merito dibattuta proprio stamane.-
Dovresti verificare bene con il Comune se' e' stata fissata tabella di riferimento inerente per quel Comparto su cui si insedia il terreno, potrebbe essere che sia stata attribuito valore €/mq.mediato tenendo conto delle 2 diverse finalita' di PRG.-
Quindi sostanzialemente soprattutto ai fini ICI ti conviene verificare per benino valore con Ufficio Tasse supportato da documentazione inerente Regolamenti interni Comunali e quant'altro,Ufficio Urbanistica.-
La normativa ultimamente da pochi spazi ai ricorsi in accertamento soprattutto dopo l'aver dichiarato edificabile il terreno soltanto in presenza di Piani attuativi, ma il valore attribuito e cmq sempre oggetto di disquisizioni visti i continui mutamenti ai PRG e soprattutto quando ancora non e' chiaro la finalita' urbanistica di quel Comparto.
Es.lampante, area considerata fabbricabile da un Comune in nostra zona partenza da avviso accertamento €.\mq.34,00 annualita' ICI 2000,discusso e rivisto valore per annualita' 2004-2008 €./mq.10,00.-
Saluti.-

 

[giu1971lio]

Riferimento: Terreno agricolo o area edificabile?

Grazie dell'intervento Gio.
Se ho ben capito devo verificare se il comune (vado presso l'Ufficio tecnico o presso l' Ufficio Tributi?) ha attribuito un valore di mercato ai terreni ricadenti nella "zona E1" e alla zona di "rispetto stradale" del PRG...
Ma l'attribuzione di tale valore (ammesso che sia stata fatta) è qualificante solo ai fini dell'ICI o potrebbe essere usata anche dall'Agenzia delle Entrate per rettificarmi la dichiarazione di successione? ...Al momento è quest'ultima che mi preme di più.
Inoltre, ho letto che per una tempestiva informazione sulle vicende urbanistiche propri terreni, l'art. 31, comma 20, della L. 27 dicembre 2002, n. 289 (Finanziaria per il 2003) dispone che "I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne devono dare comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente".
Io non ho mai ricevuto una tale comunicazione dal comune... non sarei dunque al riparo da un accertamento? (sia ai fini ICI che della successione).
Se puoi, per favore fammi sapere.
Un grazie anticipato a te a tutti quelli che interverranno in questa discussione.

 

[Karl8]

Riferimento: Terreno agricolo o area edificabile?

Ritengo valido il consiglio di Gio in quanto il valore comunale è un riferimento da tenere presente.
Ora mi pare che il quesito sia incentrato non tanto sull'ici ma sulle imposte di successione.
Ora il valore dell'attivo ereditario è definito per i beni immobili dal valore venale cioè di mercato, ma per i terreni agricoli c'è la protezione data dal valore stabilito con criterio automatico catastale.
Ritengo che ai fini dell'imposta di successione il terreno sia effettivamente agricolo (essendo zona E) magari verificalo con certificato di destinazione urbanistica.

Non utilizzerei però il potenziale edificatorio, anche se vincolato, almeno fino alla fine del perodo accertabile, che mi pare siano 2 anni.
Sai con i terreni è sempre un questionare continuo sui valori per cui occorre sempre fare particolare attenzione.

Il mio personale parere però è che non vedo molta convenienza a comprimere il valore se ha poi intenzione di vendere la parte "edificabile". La metto tra virgolette perchè, sebbene agricolo, il terreno è comunque "suscettibile di utilizzazione edificatoria" condizione da cui discende un'eventuale plusvalenza tassabile.
Visto che la plus è: prezzo meno valore di successione, se comprimi tale valore la plus è più alta e quando vendi paghi, mentre nella successione hai la franchigia da far valere, anche se ti costano un po' le imposte indirette.