L
luigi.iozzolino
Ospite
Gent.mi forumiani,
sottopongo un’altra fattispecie relativa ad una successione alla Vs. attenzione per avere un consiglio nel merito.
Tra i cespiti caduti in successione mi trovo un fabbricato posto su 4 piani. Il primo e secondo sono regolarmente censiti in catasto, quindi hanno una loro rendita e non faccio fatica a determinare il valore fiscale da inserire nell’attivo ereditario. Il problema mi si presenta per il 3° e 4° piano che sono allo stato rustico, cosi come effettivamente vengono anche riportati in catasto (categoria fittizia F/4), quindi senza una rendita catastale.
Ora mi chiedo, e Vi chiedo, ai fini del valore fiscale da attribuire a queste due unità come mi devo comportare? Cioè come calcolo, e dimostro, il loro valore?
Ho avuto un approccio con l’uff. d.e. competente, ma – sinceramente – ho trovato evasivo e generico il “suggerimento”. Del tipo : “metta una cifra che sia più realistica possibile e poi attenda……. L’accertamento”.
Non mi sembra una buona soluzione, che ha solo il merito di tirare innanzi per ora ma con la spada di Damocle sulla testa per i prossimi tre anni (mi sembra che sia questo il tempo che ha l’ufficio per accertare i valori).
Io avrei pensato a due strade possibili per essere in linea con “il realismo” consigliatormi:
1) determino il valore effettivo sulla base dei lavori ad oggi effettivamente eseguiti, con tanto di relazione asseverata in Tribunale, tenendo conto delle percentuali di lavori realizzati. Mi spiego: murature, tramezzature, intonaco (gli unici lavori effettivamente realizzati), incidono percentualmente per un tot. % sul 100% dell’opera qualora questa fosse finita. Ora però mi chiedo : in questo caso faccio riferimento al valore di mercato di un immobile similare finito (per esempio a quello del piano inferiore)? Credo però che avrei il problema di dare un valore troppo alto!!
Oppure considero il valore fiscale dell’immobile di sotto e la percentualizzazione la faccio su questo che, evidentemente, è più basso di quello di mercato?
2) La seconda ipotesi a cui ho pensato è questa: considero la superficie delle due unità imm.ri e la considero come area fabbricabile e poi la moltiplico per il prezzo corrente di mercato delle aree edificabili viciniori ? Cioè come se fosse un terreno, un’area edificabile appunto.
Grazie per l’attenzione e per la risposta che gentilmente vorrete darmi.
Buona giornata e buon lavoro a tutti.
[%sig%]
sottopongo un’altra fattispecie relativa ad una successione alla Vs. attenzione per avere un consiglio nel merito.
Tra i cespiti caduti in successione mi trovo un fabbricato posto su 4 piani. Il primo e secondo sono regolarmente censiti in catasto, quindi hanno una loro rendita e non faccio fatica a determinare il valore fiscale da inserire nell’attivo ereditario. Il problema mi si presenta per il 3° e 4° piano che sono allo stato rustico, cosi come effettivamente vengono anche riportati in catasto (categoria fittizia F/4), quindi senza una rendita catastale.
Ora mi chiedo, e Vi chiedo, ai fini del valore fiscale da attribuire a queste due unità come mi devo comportare? Cioè come calcolo, e dimostro, il loro valore?
Ho avuto un approccio con l’uff. d.e. competente, ma – sinceramente – ho trovato evasivo e generico il “suggerimento”. Del tipo : “metta una cifra che sia più realistica possibile e poi attenda……. L’accertamento”.
Non mi sembra una buona soluzione, che ha solo il merito di tirare innanzi per ora ma con la spada di Damocle sulla testa per i prossimi tre anni (mi sembra che sia questo il tempo che ha l’ufficio per accertare i valori).
Io avrei pensato a due strade possibili per essere in linea con “il realismo” consigliatormi:
1) determino il valore effettivo sulla base dei lavori ad oggi effettivamente eseguiti, con tanto di relazione asseverata in Tribunale, tenendo conto delle percentuali di lavori realizzati. Mi spiego: murature, tramezzature, intonaco (gli unici lavori effettivamente realizzati), incidono percentualmente per un tot. % sul 100% dell’opera qualora questa fosse finita. Ora però mi chiedo : in questo caso faccio riferimento al valore di mercato di un immobile similare finito (per esempio a quello del piano inferiore)? Credo però che avrei il problema di dare un valore troppo alto!!
Oppure considero il valore fiscale dell’immobile di sotto e la percentualizzazione la faccio su questo che, evidentemente, è più basso di quello di mercato?
2) La seconda ipotesi a cui ho pensato è questa: considero la superficie delle due unità imm.ri e la considero come area fabbricabile e poi la moltiplico per il prezzo corrente di mercato delle aree edificabili viciniori ? Cioè come se fosse un terreno, un’area edificabile appunto.
Grazie per l’attenzione e per la risposta che gentilmente vorrete darmi.
Buona giornata e buon lavoro a tutti.
[%sig%]