Società immobiliari e detrazione iva

[klawboy]

Una Srl che ha come oggetto gestione e locazione di immobili, ha acquistato un capannone con annesso un appartamento nel 2007, con applicazione del 20% di iva.
Tenendo presente che la società darà in locazione questo capannone diviso in porzioni a diverse ditte, e l'appartamento ad un privato, fatturando a sua volta, alle ditte con iva e al privato senza e che l'iva a credito per l'acquisto dell'immobile per coprirla con l'iva a debito sulle locazioni, ci vorrà qualche anno, vi chiedo: la Srl può chiedere il rimborso di una parte del credito relativo alla dichiarzione Iva annuale del 2007?
Ma questa Iva a credito, é davvero detraibile o, in base al decreto Bersani, non doveva neanche essere ritenuta tale e quindi non sussiste nessun credito?
Se così fosse, va applicata comunque l'iva a debito sulle locazioni?
Sarei grato se qualcuno di voi potesse aiutarmi.
Grazie mille.

 

[jean claude]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Una Srl che ha come oggetto gestione e locazione di immobili, ha acquistato un capannone con annesso un appartamento nel 2007, con applicazione del 20% di iva.
Tenendo presente che la società darà in locazione questo capannone diviso in porzioni a diverse ditte, e l'appartamento ad un privato, fatturando a sua volta, alle ditte con iva e al privato senza e che l'iva a credito per l'acquisto dell'immobile per coprirla con l'iva a debito sulle locazioni, ci vorrà qualche anno, vi chiedo: la Srl può chiedere il rimborso di una parte del credito relativo alla dichiarzione Iva annuale del 2007?
Ma questa Iva a credito, é davvero detraibile o, in base al decreto Bersani, non doveva neanche essere ritenuta tale e quindi non sussiste nessun credito?
Se così fosse, va applicata comunque l'iva a debito sulle locazioni?
Sarei grato se qualcuno di voi potesse aiutarmi.
Grazie mille.

Iva relativa al capannone: detraibile (eventualmente con pro-rata).

Iva relativa alla porzione di fabbricato a destinazione abitativa:
a) se l'impresa nella propria attività fa locazioni di fabbricati esenti Iva ed applica il pro-rata: detrazione secondo le regole del pro-rata;
b) in caso contrario: Iva indetraibile.

 

[Akim]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Iva relativa al capannone: detraibile (eventualmente con pro-rata).

Iva relativa alla porzione di fabbricato a destinazione abitativa:
a) se l'impresa nella propria attività fa locazioni di fabbricati esenti Iva ed applica il pro-rata: detrazione secondo le regole del pro-rata;
b) in caso contrario: Iva indetraibile.

Mi scusi, ma perché, secondo lei, l'iva sul capannone sarebbe detraibile "eventualmente (?) col pro rata"?
In quale caso l'iva sarebbe indetraibile per il fabbricato a destinazione abitativa e per quale motivo?
Grazie per le sue delucidazioni.

 

[klawboy]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Mi scusi, ma perché, secondo lei, l'iva sul capannone sarebbe detraibile "eventualmente (?) col pro rata"?
In quale caso l'iva sarebbe indetraibile per il fabbricato a destinazione abitativa e per quale motivo?
Grazie per le sue delucidazioni.

Vi ringrazio per le vostre risposte, ma il mio problema più grosso è che non mi fanno la fidejussione per chiedere il rimborso di una parte dell'iva, asserendo che il decreto Bersani vieta alle società immobiliari di chiedere l'iva a rimborso.
Secondo voi é così?
E' dopo questa affermazione che mi sono posto il dubbio che l'iva fosse addiritttura indetraibile, anche sul capannone.
Cosa mi dite?
Dai Jean Claude, confido in te!

 

[jean claude]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Vi ringrazio per le vostre risposte, ma il mio problema più grosso è che non mi fanno la fidejussione per chiedere il rimborso di una parte dell'iva, asserendo che il decreto Bersani vieta alle società immobiliari di chiedere l'iva a rimborso.
Secondo voi é così?
E' dopo questa affermazione che mi sono posto il dubbio che l'iva fosse addiritttura indetraibile, anche sul capannone.
Cosa mi dite?
Dai Jean Claude, confido in te!

Le condizioni di detraibilità sono quelle che ho indicato nel precedente msg. Se poi la locazione del capannone viene effettuata con iva, a maggior ragione l'iva a monte è detraibile (eventualmente con applicazione del pro-rata).
Verifica invece che ci siano tutti i requisiti per la richiesta di rimborso e che non vi siano altre cause particolari (non operatività, ecc.).

 

[Danilo.Casati]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

La S.r.l. ha per oggetto la locazione di immobili ed effettua operazioni attive imponibili ed esenti
Nessuna circostanza ne giustifica, quindi, la diversificazione tra:
- iva relativa al capannone
- iva relativa al fabbricato a destinazione abitativa.

L’indetraibilità “specifica” per i fabbricati a destinazione abitativa non opera nei casi di beni impiegati in operazioni attive che rilevano ai fini del pro rata, l’indetraibilità “oggettiva” afferente il fabbricato a destinazione abitativa non è applicabile ai soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’art.19, comma 5, dell’art. 19-bis.

L’iva è, quindi, indetraibile “per masse” secondo le regole generali del pro rata, ex art. 19, quinto comma, del decreto iva (non eventualmente), con conseguente parziale indetraibilità dell’iva assolta sulla generalità dei propri acquisti (non solo su quelli afferenti i fabbricati abitativi).

Saluti.

 

[jean claude]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

La S.r.l. ha per oggetto la locazione di immobili ed effettua operazioni attive imponibili ed esenti
Nessuna circostanza ne giustifica, quindi, la diversificazione tra:
- iva relativa al capannone
- iva relativa al fabbricato a destinazione abitativa.

L’indetraibilità “specifica” per i fabbricati a destinazione abitativa non opera nei casi di beni impiegati in operazioni attive che rilevano ai fini del pro rata, l’indetraibilità “oggettiva” afferente il fabbricato a destinazione abitativa non è applicabile ai soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’art.19, comma 5, dell’art. 19-bis.

L’iva è, quindi, indetraibile “per masse” secondo le regole generali del pro rata, ex art. 19, quinto comma, del decreto iva (non eventualmente), con conseguente parziale indetraibilità dell’iva assolta sulla generalità dei propri acquisti (non solo su quelli afferenti i fabbricati abitativi).

Saluti.

Non vedo sostanziali differenze rispetto alla mia prima risposta.
Non condivisibile tuttavia, a mio giudizio, è dare per scontato che l'impresa applichi il pro-rata e che detragga senz'altro l'iva secondo tale percentuale.
In realtà non conosciamo il caso specifico dell'impresa.
Intanto non sappiamo se attualmente l'impresa fa locazioni esenti e se dunque applica il pro-rata. Non sappiamo inoltre se ha optato per la separazione delle attività ai fini iva o meno.
Non sappiamo inoltre l'entità delle future locazioni esenti, e se queste sono di importo tale da comportare una riduzione della percentuale del pro-rata al di sotto del 99,5% (se il pro-rata futuro fosse per ipotesi 99,6, l'iva relativa al fabbricato abitativo sarebbe infatti totalmente indetraibile, questo fin dal principio, ovvero fin dall'acquisto dell'immobile).
I casi in effetti possono essere i più disparati.

 

[Danilo.Casati]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Le indicazioni fornite non possono tenere conto di circostanze omesse e quindi non desumibili dal quesito...

Io non dò per scontato che la società applichi il pro rata... dò per scontato che la società, in assenza di separazione di attività e dal quesito questa circostanza non è desumibile, deve (e non eventualmente), applicare le regole generali del pro rata.
Le operazioni poste in essere dalla società sono state esplicitate: “... la società darà in locazione questo capannone diviso in porzioni a diverse ditte, e l'appartamento ad un privato, fatturando a sua volta, alle ditte con iva e al privato senza”
Non si conoscono i dati contabili, ma il trattamento fiscale sì ed è a quello che io mi sono riportato nell’esprimere il mio parere.
Il pro rata non è un optional, ma la regola sul trattamento fiscale applicabile al caso esplicitato, salvo s’intende, “variazioni sul tema...” Beh, i calcoli sulla ipotizzata percentuale di indetraibilità a me sembrano abbastanza inverosimili ed in ogni caso questo non cambia il criterio da seguire per il trattamento da riservare, ai fini IVA, alle operazioni di acquisto e di locazione di immobili abitativi e strumentali. I canoni di affitto sulle porzioni di capannone a diverse ditte (operazioni imponibili) dovrebbero essere superiori alla locazioni di un appartamento ad uso abitativo (esente)

 

[klawboy]

Riferimento: Società immobiliari e detrazione iva

Il canone d'affitto ad uso non abitativo é di 2500 euro + iva mensili, mentre quello abitativo di 500 euro mensili.
Il credito Iva della società dato dall'acquisto del capannone é di 56.000 euro e l'immobiliare vorrebbe chiederne 30.000 a rimborso.
Il modello VR é stato regolarmente presentato in esattoria, che lo ha tranquillamente accettato vedendo chiaramente che si trattava di una società immobiliare ed è in attesa della fidejussione, la cui richiesta la mia assicurazione mi ha respinto, con la motivazione che "alle società immobiliari in base al decreto Bersani, non é concesso chiedere il rimborso dell'iva"....testuali parole.
E da qui sono partiti tutti i miei dubbi.
Grazie per i vostri pareri.