<HTML>Sono in parte d'accordo, ma intanto, leggiti come ho affrontato la questione e, si ti va, dimmi che cosa ne pensi. Grazie.
CESSIONE TERRENI EDIFICABILI
Premessa.
Le cessioni a titolo oneroso di aree edificabili, definite in base agli strumenti urbanistici generali perfezionati e vigenti al momento della cessione, sono sempre soggette a tassazione, anche se acquisite a seguito di successione o donazione e a prescindere dalla durata del possesso.
La fattispecie è disciplinata dall'art. 81 c. 1 lett. b) DPR 917/86 e art. 11 L. 413/1991.
La plusvalenza è determinata dalla differenza tra: il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base all'indice ISTAT del costo della vita al quale si aggiunge l'INVIM.
Queste plusvalenze sono tassabili in forma separata salvo, però, optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per la tassazione ordinaria.
Antefatto.
Il Signor ........... il 28/10/1982 acquista, in comunione di beni, assieme alla moglie Sig.ra ........... un terreno di 5.140 mq. al prezzo di 30.000.000 di lire.
Successivamente il 28/07/1997 il Signor ............, che, con la moglie è ora in regime di separazione dei beni, cede alla Sig.ra ............ il suo diritto di proprietà di 1/2 sul terreno che è così composto: 2.140 mq. edificabili e 3.000 mq. agricoli.
Il prezzo di cessione che viene concordato e accettato è di lire 20.000.000 per la parte edificabile e di 300.000 lire per la parte agricola.
In data 07/03/2003 l'Agenzia delle Entrate di Perugia invita il Signor ............... a fornire la documentazione in suo possesso utile per verificare se, in seguito alla cessione, si è verificata una plusvalenza e il relativo prospetto di calcolo.
Allo stato dei fatti oltre a verificare se ci sia stata o meno plusvalenza è necessario quantificarla.
Ipotesi di calcolo.
Dal momento che all'atto di acquisto del terreno i due soggetti interessati erano in comunione di beni e al momento della cessione erano in separazione ipotizzo che sia possibile operare in questi termini, cioè dividere fin dall'inizio le quote dei coniugi:
Acquisto terreno a: 30.000.000 : 2 = 15.000.000 nel 1982
Vendita terreno a: 40.600.000 : 2 = 20.300.000 nel 1997
Inoltre nel prezzo di vendita si va a valorizzare anche la parte del terreno agricolo quantificandolo per 300.000 lire. E' necessario, quindi, individuare questa distinzione anche nell'importo di acquisto effettuando un calcolo proporzionale del tipo:
300.000 : 20.000.000 = x : 15.000.000 x = 225.000
Quindi: 15.000.000 - 225.000 = 14.775.000
Tutto ciò perché il calcolo della rivalutazione deve partire dall'ottobre 1982 al luglio 1997 non da 15.000.000 ma da 14.775.000.
Di conseguenza nel 1997 il Signor Tizio ha sì realizzato una plusvalenza perché ha ceduto alla moglie la sua quota sul terreno per 20.000.000. Quindi:
20.000.000 - 14.775.000 = 5.225.000 (valore della plusvalenza).
Riepilogo:
C'è stata plusvalenza? Sì
Di quanto? 5.225.000 lire
Adesso abbiamo il problema di valorizzare la plusvalenza netta, perché ai fini del calcolo della stessa il valore deve essere decurtato delle cc.dd. spese inerenti quali:
spese notarili e di trascrizione;
imposta di registro;
spese incrementative: a questo proposito la legge 448/2001 all'art. 7 consente di rideterminare (cioè di rivalutare i costi di acquisto dei terreni edificabili e di quelli agricoli posseduti all'01/01/2002, mediante una perizia di stima - che va portata in aumento del valore di cessione - e l'assolvimento di un'imposta sostitutiva del 4%;
imposta ipotecaria e catastale;
gli eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti che, nella nostra fattispecie, il cedente dichiara di non aver eseguito.
Calcolo della rivalutazione:
L'art. 7 della Legge n. 448/2001 (Finanziaria 2002), ha dato la possibilità ai possessori di terreni agricoli, alla data del 1° gennaio 2002, di assumere, in luogo del valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base della relazione giurata di un perito, scelto tra gli iscritti agli albi dei dottori agronomi, degli agrotecnici e dei periti agrari a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva (come sopra specificato) da versarsi entro il 30/11/2002, oppure in tre rate, di pari importo, maggiorate degli interessi calcolati in ragione del 3% annuo. La legge dà inoltre la possibilità di aumentare il valore del terreno del costo della perizia nella misura in cui sia stato effettivamente sostenuto e rimasto a carico.
Per quanto riguarda le spese notarili (che non sono evidenziate nella documentazione in nostro possesso), le spese di trascrizione e dell'imposta sostitutiva possiamo dire che per la vendita del terreno non possono gravare tutte su di esso. Si dovrà, perciò, effettuare una loro imputazione - in percentuale - rapportandolo al valore complessivo del contratto di compravendita (158.637.500):
20.300.000 sub 1) 12,80%
44.625.000 sub 2) 28,13%
44.625.000 sub 3) 28,13%
49.087.500 sub 4) 30,94%
158.637.500 100,00%
Così, dai dati in nostro possesso, per l'imposta sostitutiva del 4%, si procederà:
158.637.500 x 4% = 6.345.500
6.345.500 x 12,80 % (quota di spesa relativa al terreno) = 812.224
Così anche per le spese di trascrizione dell'atto in questione (rilevabili a margine della prima pagina del contratto di vendita del terreno):
110.000 x 12,80% = 14.080
Sebbene non sia a noi noto il totale delle spese notarili, possiamo già sottrarre dalla nostra plusvalenza realizzata le cifre determinate:
5.225.000 Valore della plusvalenza lorda -
812.224 imposta sostitutiva -
14.080 spese di trascrizione
4.398.696 Valore plusvalenza dalla quale bisogna detrarre ancora le spese notarili e il
costo della perizia di stima.</HTML>
