plusvalenza cessione fabbricati

[chapacha]

Ne capita sempre una!
Un mio cliente ha ereditato circa 12 anni fa alcuni immobili (A2, D1, con corte pertinenziale) siti in un centro storico, che attualmente risultano censiti solo al catasto fabbricati. Non risultano, catastalmente parlando, aree edificabili di sua proprietà nè tantomeno terreni.
Ora, la zona è molto appetibile, e riceve continue richieste da parte di costruttori per la vendita degli immobili.
A livello urbanistico, l'intera area è inquadrata nel piano regolatore attualmente in vigore, come unicamente suscettibile di recupero conservativo: in pratica, si può ricostruire ciò che già esiste in termini di cubature, senza un metro in più. C' qualche dubbio sulla corte pertinenziale, che ha un incidice di edificabilità, ma che allo stato attuale è pertinenza dell'A2.
Avendo ricevuto una proposta interessante da un soggetto che presenterebbe un piano di recupero per la zona, mi chiedo se la vendita degli immobili inseriti in un piano di recupero possa in qualche modo far venire meno l'intassabilità della plusvalenza da cessione (immobili pervenuti per successione), potendo in qualche modo ravvisarsi un intento speculativo per il cedente.
Questo anche alla luce della r.m. 395/E del 22/10/08, emanata proprio alcuni giorni fa, e che assimila la cessione di immobili inseriti in piani di recupero in una cessione di aree fabbricabili! Anche se nel caso analizzato dalla RM da 9500 mq ne realizzano 95.000! Qui invece i metri realizzati restano identici a quelli già esistenti.
A qualcuno è mai capitato un caso analogo?

 

[Fra.]

Riferimento: plusvalenza cessione fabbricati

Non mi è mai capitato però penso che la R.M. 395 sia generale, quindi includa anche il tuo caso.

Saluti

 

[Karl8]

Riferimento: plusvalenza cessione fabbricati

Ne capita sempre una!
Un mio cliente ha ereditato circa 12 anni fa alcuni immobili (A2, D1, con corte pertinenziale) siti in un centro storico, che attualmente risultano censiti solo al catasto fabbricati. Non risultano, catastalmente parlando, aree edificabili di sua proprietà nè tantomeno terreni.
Ora, la zona è molto appetibile, e riceve continue richieste da parte di costruttori per la vendita degli immobili.
A livello urbanistico, l'intera area è inquadrata nel piano regolatore attualmente in vigore, come unicamente suscettibile di recupero conservativo: in pratica, si può ricostruire ciò che già esiste in termini di cubature, senza un metro in più. C' qualche dubbio sulla corte pertinenziale, che ha un incidice di edificabilità, ma che allo stato attuale è pertinenza dell'A2.
Avendo ricevuto una proposta interessante da un soggetto che presenterebbe un piano di recupero per la zona, mi chiedo se la vendita degli immobili inseriti in un piano di recupero possa in qualche modo far venire meno l'intassabilità della plusvalenza da cessione (immobili pervenuti per successione), potendo in qualche modo ravvisarsi un intento speculativo per il cedente.
Questo anche alla luce della r.m. 395/E del 22/10/08, emanata proprio alcuni giorni fa, e che assimila la cessione di immobili inseriti in piani di recupero in una cessione di aree fabbricabili! Anche se nel caso analizzato dalla RM da 9500 mq ne realizzano 95.000! Qui invece i metri realizzati restano identici a quelli già esistenti.
A qualcuno è mai capitato un caso analogo?

Nemmeno a me è mai capitato il caso per cui non posso trasferire conoscenze dirette.
Dalla lettura della RM n 395 comunque l'assimilazione dei fabbricati ai terreni è frutto di una specifica circostanza e cioè demolisco ezempio 100 metri e ne posso rifare 1000. In tal caso effettivamente la cessione del terreno sottostante il fabbricato è quella più rilavante, da qui l'assimilazione fabbricato=terreno.
Non ritengo però la cosa così pacifica, soprattutto nel passaggio della RM:
"Cio' premesso, la scrivente e' del parere che la circostanza che i predetti
fabbricati ricadano in un Piano di recupero da cui, come e'
noto, discende la possibilita' di sviluppare, in termini di incremento,
le cubature esistenti, fa si' che oggetto della compravendita non possano
essere piu' considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore
economico, ma, diversamente, l'area su cui gli stessi insistono,
riqualificata in relazione alla potenzialita' edificatorie in corso di
definizione."
Si dice: visto che ciò che vendi sarà demolito e ricostruito con ampiamento allora non è più un fabbricato, ma terreno. E' un passaggio non così automatico a cui ci si potrebbe anche opporre.
Se effettivamente il valore di vendita però non rispecchia il valore venale del fabbricato (che vale ad esempio 10 e lo si vende a 1000), allora cosa vendi in realtà? L'ADE dice il terreno e allora procede con l'assimilazione. E' un rischio effettivo perchè è ciò che si evince anche dai valori della vendita stessa, anche se in teoria si potrebbe anche vendere a 1000 quel che vale 10.
Nel tuo caso non focalizzarei l'attenzione solo sul fatto che non ci siano possibilità di ampiamneto ma piuttosto sul valore della cessione, se è maggiore del valore di mercato dei fabbricati allora lo stesso si riferisce al terreno e quindi si potrebbe applicare la logica descritta dalla risoluzione.
Lo so, non ti ho dato nessuna risposta, ma spero qualche spunto di riflessione.
Ciao