Una società immobiliare cede un'area edificabile ad una società di costruzione in cambio di appartamenti da costruire. Alla stipula dell'atto notarile si emettono le relative fatture. Si chiede: la società immobiliare come deve contabilizzare gli appartamenti che le saranno consegnati nei prossimi esercizi di imposta? Ritengo sia giusto contabilizzarli come acquisto di immobili (B.6) e a fine esercizio computarli nelle rimanenze finali dandone spiegazione in nota integrativa. Ma mi sorge il dubbio che siano solo un credito e come tale non vada tra le rimanenze. Chiedo cortesemente delucidazioni al più presto. Grazie
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permuta di area edificabile con immobili da costruire
- Creatore Discussione Gaia
- Data di Inizio
Riferimento: permuta di area edificabile con immobili da costruire
Ciao ti scrivo la mia risposta: essendo le società di tipo immobiliare è intrinseco che nell'oggetto sociale ci sia benni immobili da vendere comprare o dare in permuta...se il terreno era tra i beni merci anche gli appartamenti ricevuti seguono la stessa sorte e a fine anno -se non li ho venduti- vanno tra le rimenenze finali di materie prime...spero che intendevi questo.
Ciao Natalia
Ciao ti scrivo la mia risposta: essendo le società di tipo immobiliare è intrinseco che nell'oggetto sociale ci sia benni immobili da vendere comprare o dare in permuta...se il terreno era tra i beni merci anche gli appartamenti ricevuti seguono la stessa sorte e a fine anno -se non li ho venduti- vanno tra le rimenenze finali di materie prime...spero che intendevi questo.
Ciao Natalia
Riferimento: permuta di area edificabile con immobili da costruire
Grazie Natalia, ma non intendevo questo.
L'art. 109 c.2 lett.a) del DPR 917/86 dice che: "le spese di acquisizione di beni si considerano sostenute alla data della stipulazione dell'atto per gli immobili, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà". Essendo immobili che verranno ad esistenza nei prossimi esercizi, verranno trasferiti non al momento della stipulazione dell'atto, momento nel quale la società riceverà la fattura di acquisto, quindi non so se contabilizzarli subito come costi e rimanenze o se è solo un credito fino al trasferimento fisico del bene.Spero di essermi spiegata bene. Ciao
Grazie Natalia, ma non intendevo questo.
L'art. 109 c.2 lett.a) del DPR 917/86 dice che: "le spese di acquisizione di beni si considerano sostenute alla data della stipulazione dell'atto per gli immobili, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà". Essendo immobili che verranno ad esistenza nei prossimi esercizi, verranno trasferiti non al momento della stipulazione dell'atto, momento nel quale la società riceverà la fattura di acquisto, quindi non so se contabilizzarli subito come costi e rimanenze o se è solo un credito fino al trasferimento fisico del bene.Spero di essermi spiegata bene. Ciao
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Utente
Riferimento: permuta di area edificabile con immobili da costruire
io propenderei con la soluzione del credito poichè come hai giustamente evidenziato l'effetto traslativo della proprietà, trattandosi di vendita di bene futuro, si verificherà con la ultimazione e consegna del bene. In verità anche se ciò non modifica la impostazione, non hai precisato se la fattura che ricevi è a titolo di saldo o è solo un acconto
io propenderei con la soluzione del credito poichè come hai giustamente evidenziato l'effetto traslativo della proprietà, trattandosi di vendita di bene futuro, si verificherà con la ultimazione e consegna del bene. In verità anche se ciò non modifica la impostazione, non hai precisato se la fattura che ricevi è a titolo di saldo o è solo un acconto
Bicia F
Utente
Riferimento: permuta di area edificabile con immobili da costruire
mi inserisco confermando il post precedente, aggiungendo che se venisse meno l'esistenza del bene oggetto del contratto, lo stesso diverrebbe nullo o inefficace e nel settore edile l'esistenza si manifesta con lan presenza di almno i muri perimetrali e copertura. ciao e buon lavoro.
mi inserisco confermando il post precedente, aggiungendo che se venisse meno l'esistenza del bene oggetto del contratto, lo stesso diverrebbe nullo o inefficace e nel settore edile l'esistenza si manifesta con lan presenza di almno i muri perimetrali e copertura. ciao e buon lavoro.
Riferimento: permuta di area edificabile con immobili da costruire
Scusate per la lunghezza, ma dopo aver letto il seguente forum su IL COMMERCIALISTA TELEMATICO e aver chiesto informazioni a due relatori in occasione di un convegno, i quali mi hanno detto che la società che acquista il terreno non può emettere fattura al momento dell'atto di trasferimento del terreno ma solo quando gli appartamenti saranno ultimati, io non capisco più niente. Cosa ne pensate?
VI PROPONGO IL FORUM CHE HO LETTO:
Permuta di area fabbricabile contro cessione di costruendi appartamenti
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Sono amministratore di una SPA proprietaria di un terreno edificabile che accetta di ottenere in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, più appartamenti che verranno costruiti su quel terreno dall'impresa edile acquirente.
Ai fini Iva, le operazioni di permuta sono considerate due operazioni distinte. In particolare, entrambe le cessioni sono soggette a Iva. Infatti ciascuno dei due soggetti Iva deve emettere nei confronti dell'altro la fattura con l'aliquota Iva propria del bene ceduto, applicata sul valore normale dello stesso.
Infatti,in caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo ai fini IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.
Trattasi, in sostanza, di permuta di cosa presente con cosa futura.
Tuttavia sorge un problema. Il valore dell'area fabbricabile è di circa 10.000.000 di euro mentre il valore degli appartamenti da edificare in futuro ammonterebbe ad euro 60.000.000. Il controvalore in appartamenti che la SPA proprietaria del terreno edificabile ottenerrà in cambio del trasferimento della proprietà dell'area dovrebbe essere di euro 15.000.000 (pari al 25% del
totale degli immobili da realizzare, il restante 75% diverrebbe di proprietà del costruttore).
A questo punto, quale dovrebbe essere l'imponibile ai fini IVA al momento della stipula dell'atto di permuta?
In che modo viene considerata la parte (5.000.000) eccedente il valore dell'area ai fini IVA e delle imposte dirette?
In che modo contabilizzare l'incremento di valore patrimoniale della SPA?
Ps. penso si debba tener conto che l'unico dato certo è quello del valore dell'area mentre quello degli appartamenti realizzandi lo si puo' solo ipotizzare fintanto che gli stessi non vengano realizzati.
Grazie, Giovanni.
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Provo a rispondermi da solo:
L'importo da fatturare da ambo le parti dovrebbe essere di 10.000.000 di euro essendo questo il valore del corrispettivo pagato/incassato.
Ai fini del bilancio, il valore da contabilizzare dovrebbe ancora una volta essere 10.000.000 di euro in quanto esso rappresenta il costo sostenuto dalla SPA per gli immobili ricevuti dal costruttore e a nulla vale che gli stessi valgano poi 15.000.000 di euro essendo il valore di costo quello da contabilizzare.
siete d'accordo?
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GiovanniGTS
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Ho affrontato casi simili e mi sono comportato come dici tu.
Ho infatti contabilizzato come ricavo ad esempio 10.000 ed ho rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future, che diventeranno rimanenze o immobili strumentali a seconda dell'uso che se ne farà e dell'attività svolta dal venditore dell'area. Quindi tutto a valore di costo senza tenere conto dell'effettivo valore di mercato delle cose future.
Ciao
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Speedy
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Io come prima cosa definirei, sulla base delle clausole contrattuali, se trattasi di contratto di permuta od altro... non è infrequente il caso in cui si costituisce un contratto di misto di vendita-appalto che impropriamente viene chiamato contratto di permuta…
<<rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future>>
e da allocare in quali poste del bilancio?
Se il contratto in ipotesi è una permuta con un bene futuro l’acquirente degli appartamenti nel fabbricato da costruire potrebbe rilevare solo la costituzione di un’obbligazione dell’impresa edile acquirente e non un acquisto… Io credo!
A prescindere dall’inevitabile rettifica dell’importo dichiarato, ai fini dell’iva e della determinazione del reddito, rettifica sulla base del valore normale dei beni prescindendo dalla dimostrazione della percezione del maggior corrispettivo.
Ciao
Speedy
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Scusa la mia grettezza mentale, ma non ho ben capito.
Il caso discusso, che corrisponde ad analoghe realtà da me vissute professionalmente, è quello di una società proprietaria di una area fabbricabile che ha ceduto ad una impresa costruttrice l'area permutandola con alcune unità immobiliari da costruire. L'atto notarile stipulato non era un compromesso di vendita, ma un atto definitivo di permuta alla pari.
Preso atto di ciò e tenuto conto che la proprietaria era una immobiliare e l'area era compresa tra le rimanenze, ho rilevato tra i ricavi ordinari la vendita dell'area al valore indicato nell'atto. Come contropartita ho rilevato l'acquisto degli immobili futuri, con la giustificazione "anticipo corrisposto a fornitori di immobili da edificare". A fine anno, tra le rimenenze, ho rilevato tale anticipo e nella nota integrativa ho specificato che si trattava di cosa futura. Dopo circa due anni gli immobili sono stati costruiti e, in seguito all'atto ricognitivo della loro esistenza, sono stati intestati alla società che li aveva acquistati. Successivamente tali immobili sono stati locati a terzi, per cui con passaggio interno sono stati girati dalle rimanenze ai beni strumentali ammortizzabili.
Vi è qualcosa di sbagliato ? A me sembra che nel contratto di vendita definitiva di cosa futura gli effetti giuridici decorrono dall'inizio e la successiva presa d'atto dell'esistenza del bene è soltanto un atto confermativo.
Infine, perchè ritieni inevitabile la rettifica dell'importo dichiarato ? Mi sembra che non si tratti di compravendita tra privati, per cui tale inevitabilità non mi convince. Potrei darti ragione se il valore dell'area inserito nel contratto di permuta fosse stato palesemente inferiore a quello di mercato, ma così non è stato per cui non ritengo di avere rischiato alcunchè. Anzi posso confermarti che l'ade a suo tempo richiese la documentazione dell'operazione per controlli che hanno portato alla archiviazione della verifica senza alcuna rettifica.
GiovanniGTS
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Scusate per la lunghezza, ma dopo aver letto il seguente forum su IL COMMERCIALISTA TELEMATICO e aver chiesto informazioni a due relatori in occasione di un convegno, i quali mi hanno detto che la società che acquista il terreno non può emettere fattura al momento dell'atto di trasferimento del terreno ma solo quando gli appartamenti saranno ultimati, io non capisco più niente. Cosa ne pensate?
VI PROPONGO IL FORUM CHE HO LETTO:
Permuta di area fabbricabile contro cessione di costruendi appartamenti
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Sono amministratore di una SPA proprietaria di un terreno edificabile che accetta di ottenere in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, più appartamenti che verranno costruiti su quel terreno dall'impresa edile acquirente.
Ai fini Iva, le operazioni di permuta sono considerate due operazioni distinte. In particolare, entrambe le cessioni sono soggette a Iva. Infatti ciascuno dei due soggetti Iva deve emettere nei confronti dell'altro la fattura con l'aliquota Iva propria del bene ceduto, applicata sul valore normale dello stesso.
Infatti,in caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo ai fini IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.
Trattasi, in sostanza, di permuta di cosa presente con cosa futura.
Tuttavia sorge un problema. Il valore dell'area fabbricabile è di circa 10.000.000 di euro mentre il valore degli appartamenti da edificare in futuro ammonterebbe ad euro 60.000.000. Il controvalore in appartamenti che la SPA proprietaria del terreno edificabile ottenerrà in cambio del trasferimento della proprietà dell'area dovrebbe essere di euro 15.000.000 (pari al 25% del
totale degli immobili da realizzare, il restante 75% diverrebbe di proprietà del costruttore).
A questo punto, quale dovrebbe essere l'imponibile ai fini IVA al momento della stipula dell'atto di permuta?
In che modo viene considerata la parte (5.000.000) eccedente il valore dell'area ai fini IVA e delle imposte dirette?
In che modo contabilizzare l'incremento di valore patrimoniale della SPA?
Ps. penso si debba tener conto che l'unico dato certo è quello del valore dell'area mentre quello degli appartamenti realizzandi lo si puo' solo ipotizzare fintanto che gli stessi non vengano realizzati.
Grazie, Giovanni.
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Provo a rispondermi da solo:
L'importo da fatturare da ambo le parti dovrebbe essere di 10.000.000 di euro essendo questo il valore del corrispettivo pagato/incassato.
Ai fini del bilancio, il valore da contabilizzare dovrebbe ancora una volta essere 10.000.000 di euro in quanto esso rappresenta il costo sostenuto dalla SPA per gli immobili ricevuti dal costruttore e a nulla vale che gli stessi valgano poi 15.000.000 di euro essendo il valore di costo quello da contabilizzare.
siete d'accordo?
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GiovanniGTS
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Ho affrontato casi simili e mi sono comportato come dici tu.
Ho infatti contabilizzato come ricavo ad esempio 10.000 ed ho rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future, che diventeranno rimanenze o immobili strumentali a seconda dell'uso che se ne farà e dell'attività svolta dal venditore dell'area. Quindi tutto a valore di costo senza tenere conto dell'effettivo valore di mercato delle cose future.
Ciao
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Speedy
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Io come prima cosa definirei, sulla base delle clausole contrattuali, se trattasi di contratto di permuta od altro... non è infrequente il caso in cui si costituisce un contratto di misto di vendita-appalto che impropriamente viene chiamato contratto di permuta…
<<rilevato in contropartita 10.000 come acquisti di cose future>>
e da allocare in quali poste del bilancio?
Se il contratto in ipotesi è una permuta con un bene futuro l’acquirente degli appartamenti nel fabbricato da costruire potrebbe rilevare solo la costituzione di un’obbligazione dell’impresa edile acquirente e non un acquisto… Io credo!
A prescindere dall’inevitabile rettifica dell’importo dichiarato, ai fini dell’iva e della determinazione del reddito, rettifica sulla base del valore normale dei beni prescindendo dalla dimostrazione della percezione del maggior corrispettivo.
Ciao
Speedy
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Scusa la mia grettezza mentale, ma non ho ben capito.
Il caso discusso, che corrisponde ad analoghe realtà da me vissute professionalmente, è quello di una società proprietaria di una area fabbricabile che ha ceduto ad una impresa costruttrice l'area permutandola con alcune unità immobiliari da costruire. L'atto notarile stipulato non era un compromesso di vendita, ma un atto definitivo di permuta alla pari.
Preso atto di ciò e tenuto conto che la proprietaria era una immobiliare e l'area era compresa tra le rimanenze, ho rilevato tra i ricavi ordinari la vendita dell'area al valore indicato nell'atto. Come contropartita ho rilevato l'acquisto degli immobili futuri, con la giustificazione "anticipo corrisposto a fornitori di immobili da edificare". A fine anno, tra le rimenenze, ho rilevato tale anticipo e nella nota integrativa ho specificato che si trattava di cosa futura. Dopo circa due anni gli immobili sono stati costruiti e, in seguito all'atto ricognitivo della loro esistenza, sono stati intestati alla società che li aveva acquistati. Successivamente tali immobili sono stati locati a terzi, per cui con passaggio interno sono stati girati dalle rimanenze ai beni strumentali ammortizzabili.
Vi è qualcosa di sbagliato ? A me sembra che nel contratto di vendita definitiva di cosa futura gli effetti giuridici decorrono dall'inizio e la successiva presa d'atto dell'esistenza del bene è soltanto un atto confermativo.
Infine, perchè ritieni inevitabile la rettifica dell'importo dichiarato ? Mi sembra che non si tratti di compravendita tra privati, per cui tale inevitabilità non mi convince. Potrei darti ragione se il valore dell'area inserito nel contratto di permuta fosse stato palesemente inferiore a quello di mercato, ma così non è stato per cui non ritengo di avere rischiato alcunchè. Anzi posso confermarti che l'ade a suo tempo richiese la documentazione dell'operazione per controlli che hanno portato alla archiviazione della verifica senza alcuna rettifica.
GiovanniGTS
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