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Modello 69 per variazione canoni di locazione commerciale

A

alberto80

Utente
Salve,

Dal 2018 ho un locale commerciale affittato ad un'agenzia viaggi la cui conduttrice ha sempre pagato regolarmente ma ad oggi si trova nella spiacevole situazione di non poter pagare il canone; leggendo qualche notizie sul web sono venuto a conoscenza della possibilità di rivedere in maniera temporanea un contratto di locazione regolarmente registrato alla AGE e modificare l'importo della mensilità;
Di seguito il mio dubbio, Il modulo 69 permette di identificare un periodo temporale transitorio i cui cannoni possono essere economicamente ridimensionati, mi spiego meglio se volessi andare a favore del conduttore e abbassare/azzerare completamente la pigione da lui versata? inoltre potrei definire un periodo iniziale di N mesi per poi estendere tale sospensione in caso del perdurare della situazione?

La mia preoccupazione è che l'agenzia viaggi sarà tra le ultime attività a riprendere un percorso lavorativo efficiente, per cui avendo un buon rapporto con il conduttore vorrei sostenere la sua attività senza dover opprimere ulteriormente con le mensilità, ovviamente finché ciò non sarà a svantaggio mio nella dichiarazione dei redditi.

Ringrazio da subito quanti mi sapranno direzionare ad una risoluzione dei miei dubbi,
Cordiali saluti.
 
Ultima modifica:
credo che bisognerebbe verificare se sia possibile ricorrere al credito di imposta previsto per le locazioni. inoltre credo anche che sia possibile ridurre il canone, ma converrebbe farlo mediante una scrittura privata
ciao
 
Concordo con Giuseppe,
al di là della spettanza o meno del credito d'imposta in favore del locatario, è possibile stipulare una scrittura privata nella quale si va a ridurre il canone per un determinato periodo di tempo. Sarà opprtuno registrare tale scrittura presso l'Agenzia delle Entrate (non vi è un obbligo di legge in tal senso) utilizzando il mod. 69. In tal modo il locatore terrà conto in dichiarazione dei redditi dei canoni ridotti per come da scrittura privata registrata senza subire contestazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Saluti.
 
Grazie intanto per le risposte cosi celeri,

Primo dubbio: il credito d’imposta matura solo a seguito dell’avvenuto pagamento del canone di affitto da parte del conduttore ma se questo non genera guadagni come fa a pagare l'affitto ?

Scusate la mia ignoranza in merito sul tema, ma essendo già registrato il contratto di locazione nel 2018 se ora vado a modificarne i parametri economici non basta solo compilare il modello 69 senza nessuna ulteriore scrittura privata alla fine esso stesso non è una conferma dell'accordo tra le parti?

saluti.
 
Il credito d'imposta riguarda il conduttore e, per quello di cui qui si discute, non interessa più di tanto.
Venendo alla seconda osservazione, è chiaro che si dovrà compilare una scrittura privata con la quale si va a modificare la clausola contrattuale concernente il canone.
Tale scrittura privata verrà poi registrata (entro 20 gg. dalla stipula) presso l'Agenzia delle Entrate. Si presenterà la scrittura privata con il mod. 69.
Saluti.
 
Grazie infinite Rocco.

Quindi eseguo la registrazione della scrittura privata che ha carattere transitorio definito dalle parti e registrata AGE con mod 69, che dovrebbe essere esente da qualsiasi imposta.

L'indomani quando andrò a fare la dichiarazione dei redditi, dovrò quindi solo riportare la riduzione dei canoni pagando le tasse sul valore effettivo percepito dalla locazione.

Vi ringrazio per le delucidazioni; allora esiste uno strumento per salvare capra e cavoli :) senza far indebitare le persone.

Cordiali saluti.
 
Sì la scrittura di riduzione è esente da imposta di registro e di bollo.
Ciò Le permetterà di indicare in dichiarazione il canone (annuo) di locazione (quadro B mod. 730 - quadro RB Mod. REDDITI PF) tenendo conto della riduzione.
Attenzione però che per effetto dell'emergenza COVID-19 difficilmente Lei potrà recarsi presso gli uffici dell'Ade per registrare la scrittura privata. Potrà procedere inviando il tutto tramite posta oppure tramite PEC, se ha questa possibilità.
Saluti.
 
In effetti avevo letto che andava fatto fisicamente recandosi all'ufficio ma da tempo ho attivato l'accesso al portale dell'AGE difatti il contratto del 2018 l'ho registrato direttamente depositando il pdf/A ed eseguendo la procedura online di registrazione, vedrò se sarà altrettanto facile.

Contestualmente alla nostra conversazione mi è arrivata proprio ora una risposta dall?AGE dal loro Helpdesk a cui mi ero rivolto, non mi sembrano molto propensi al mod69 almeno da ciò che comprendo dalla risposta che vi allego:

Testo risposta:
Gentile contribuente,
i decreti emessi d’urgenza in materia di coronavirus non hanno previsto la calmierazione o l’azzeramento dei canoni di locazione, ma, verosimilmente, prevedono, mese per mese (vedasi decreto marzo; si attende decreto aprile) un credito d’imposta per i conduttori di contratti di locazione, pari ad una certa percentuale del canone versato.
Tra l’altro, il modello 69 da Lei evocato non prevede, quale formalità, la comunicazione di azzeramento/riduzione dei canoni di locazione, ma in fase di registrazione del contratto, è prevista la possibilità di dichiarare canoni variabili. Detto questo, valuti, di concerto col conduttore, l’opportunità di risolvere il contratto in essere e di rifarne un altro che tenga conto delle problematiche venutesi a creare con l’emergenza sanitaria in atto.
Relativamente alla possibilità di non dichiarare, ai fini reddituali, le mensilità non percepite (da lei indicate per i mesi di marzo ed aprile 2020), trattandosi dell’anno d’imposta 2020, è opportuno attendere le determinazioni governative a riguardo.
Lo stesso discorso vale, infine, per le imposte comunali (Imu e Tasi), per le quali, la invitiamo a sentire, parallelamente, le autorità preposte del comune interessato.
Distinti saluti

Chissà.
 
Bisogna capire come è stato posto il quesito.
Con riguardo alla possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti la risposta è corretta poiché nell'attuale assetto normativo per le locazioni ad uso non abitativo una tale possibilità non esiste, eistendo solo la risoluzione del contratto. Tale posizione è stata ribadita recentemente da CTR Lazio Sent. 5496/6/19.
Non c'è dubbio però che si possa procedere alla registrazione di scritture riguardanti accordi di riduzione del canone di locazione, tematica questa che ovviamente è venuta alla ribalta a seguito dell'emergenza sanitaria da coronavirus. Vi è infatti una norma di legge (art. 19 DL 133/2014) che ha introdotto l'esenzione da imposta di registro e di bollo sugli accordi di riduzione del canone, che ovviamente possono intervenire ex post e per diversi motivi (l'emergenza sanitaria da coronavirus ne è l'esempio lampante) e che possono senz'altro essere formalizzati tramite scrittura privata che va a modificare la specifica clausola contrattuale. Tali accordi infatti non sono nemmeno obbligatoriamente da registrare, ma la registrazione è opportuna per non incorrere in contestazioni da parte del fisco. Non si concorda pertanto sul fatto che nel contratto bisogna prevedere la possibilità di dichiarare canoni variabili, che costituisce fattispecie diversa da quella di cui si discute.
Saluti.
 
Grazie Rocco, perfettamente chiaro in effetti non avevo tenuto in considerazione la locazione residenziale.
Per quanti mi riguarda sto procedendo alla compilazione della scrittura privata per procedere alla sua registrazione con quanto sopra descritto.

Potrei nella scrittura privata fare riferimento per esenzione anche per il mese di marzo, benché deposito la registrazione entro venerdi 17/04 ?

Sono veramente grado per aver risolto i miei dubbi.

Saluti.
 
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