Locazioni esenti e reverse charge

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Salve, ho una società che si è costituita nel 2018. l'unica attività che eserciterà è quella di locazione abitativa esente: la società infatti gestisce una villa porzionata in appartamenti che affitterà a turisti.
Fino a tutto agosto ha solo eseguito lavori di arredamento/sistemazione delle unità abitative. Molte fatture ricevute sono in reverse charge art. 17 co. 6. Ad ottobre inizierà ad affittare le stanze. Per il momento non c'è alcun versamento di Iva dato che ha avuto solo acquisti. Quando il prossimo anno farò la prima dich. iva mi troverò un pro-rata di indetr. al 100% e quindi andrò a versare l'iva del reverse charge, dato che gli altri acquisti diventano indetraibili. Giusto?
L'unica maniera per evitare questo è abbassare la percentuale di pro-rata con operazioni attive imponibili?
Grazie

 

[Rocco]

Mi chiedo se anche l'IVA sulle operazioni in RC "pregresse" fosse da versare...

 

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anche io mi sono posta la stessa domanda, però non credo: fino al 31/12 non posso sapere se porrò in essere anche operazioni imponibili (metti che affitto un locale per una riunione?)

 

[Rocco]

anche io mi sono posta la stessa domanda, però non credo: fino al 31/12 non posso sapere se porrò in essere anche operazioni imponibili (metti che affitto un locale per una riunione?)

Ma se dici che trattasi di appartamenti che affitterai a turisti?
Se l'immobile è abitativo, come pare di capire, il regime IVA è l'esenzione, a meno che chi loca non sia la società che ha costruito/ristrutturato l'immobile, nel qual caso potrebbe optare per l'imponibilità.
Saluti.

 

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si ma non posso escludere a priori che non ponga in essere operazioni imponibili (sono appartamenti, ma nessuno mi vieta di affittare occasionalmente magari per qualche meeting), giusto?

 

[Rocco]

si ma non posso escludere a priori che non ponga in essere operazioni imponibili (sono appartamenti, ma nessuno mi vieta di affittare occasionalmente magari per qualche meeting), giusto?

E' rilevante la tipologia di immobile da locare e non la finalità della locazione...
Saluti.

 

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ok, e da quando la verso? I primi ricavi sono ad agosto. E fino a tutto giugno non sapevano se partivano o meno con l'attività (problemi societari). Le fatture in reverse le ho avute anche nel primo e secondo trimestre.
Grazie e saluti

 

[Rocco]

A mio avviso il primo versamento, in base al pro-rata provvisorio, sarà quello che scaturirà dalla liquidazione periodica del 3° trimestre. In sede di presentazione della dichiarazione IVA, nella quale determinerai il pro-rata definitivo (che nel tuo caso dovrebbe essere coincidente con quello provvisorio), provvederai al versamento (entro il 16.03.2019) sia dell'IVA relativa alla liquidazione del 4° trimestre sia dell'IVA relativa alle operazioni di acquisto in RC dei primi due trimestri dell'anno che in tal sede si è resa definitivamente indetraibile per il calcolo del pro-rata definitivo . Il tutto come da risultato a debito della dichiarazione IVA.
Saluti.