iva immobili

[Dani67]

Buongiorno!
Un mio cliente persona fisica ha acquistato un immobile che intende restaurare, appaltando i lavori ad una impresa, per ricavarne più unità immobiliari e poi rivenderle. Tempo fa avevo letto un commento all'art. 1 del dpr 633, il quale definiva imprenditore anche la persona fisica che mettesse in atto un'operazione come quella sopra descritta. Qualcuno di voi ne sa qualcosa? Se quella interpretazione fosse vera cosa significherebbe? Che l'operazione va assoggettata ad iva, ma la persona fisica, senza piva, come la riverserebbe? Dovrebbe chiedere la piva per l'operazione? Con tutto quello che ne consegue: inps irpef ecc.?
Grazie per l'aiuto!!

 

[Karl8]

Riferimento: iva immobili

Dirti se rimani nell'ambito della presona fisica o diventi impresa non è facile non conoscendo il caso.
Comunque il tuo dubbio è legittimo, nel senso che per l'Amministrazione finanziaria anche un solo intervento che richieda un'organizzazione di risorse e mezzi di tipo imprenditoriale (e qui sta la difficoltà nel definire quale sia il limite) ti fa diventare impresa, con la conseguenza di dover inquadrarsi come tale e maturare reddito d'impresa (con conseguenze anche ai fini iva) e non più reddito diverso.

 

[Dani67]

Riferimento: iva immobili

Ma l'organizzazione di risorse e di mezzi non è della persona fisica, bensì dell'impresa alla quale verranno appaltati i lavori.
Il mio cliente pf è solo il proprietario dell'immobile che, non avendone i mezzi di persona, delega ad un'impresa di effettuare i lavori.
Forse la discriminante è che dall'immobile lui intende ricavare più unità da rivendere?
Se invece ristrutturasse un'unica unità e decidesse solo in seguito se rivenderla o tenersela cambierebbe il discorso?

 

[Karl8]

Riferimento: iva immobili

Tanto per fare un esempio nella Risoluzione del 20/06/2002 n. 204 si dice che:
"L'Agenzia precisa che secondo l'orientamento della Corte di Cassazione,
diventato principio costantemente seguito dalla giurisprudenza, la qualifica
di imprenditore puo' determinarsi anche da un solo affare in considerazione
della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento
comporta. Pertano la qualifica di imprenditore deve essere attribuita anche a
chi utilizzi e coordini soltanto un proprio capitale per fini produttivi,
non essendo necessario che la funzione organizzativa dell'imprenditore abbia
ad oggetto anche le altrui prestazioni lavorative, autonome o subordinate, o
che i mezzi di cui ci si avvalga costituiscano un apparato strumentale
fisicamente percepibile, in quanto quest'ultimo puo' ridursi al solo impiego
di mezzi finanziari."

Ci sono altre risoluzioni in merito alla qualifica di imprenditore generata da un solo affare o giù di lì, ripeto la cosa dipende dal caso e i confini non sono netti.
Prima parli di "più unità immobiliari da restaurare e rivendere" ora parli di una sola unità, chiarisciti le idee col cliente poi ...occhio a quanto detto sopra.

 

[Dani67]

Riferimento: iva immobili

No, le unità immobiliari sono più d'una, era solo un esempio.
Ora, dato per chiarito che si tratta di attività d'impresa, adesso:
1) l'immobile è stato acquistato come pf, se io oggi gli apro la piva, come faccio rientrare l'immobile/bene merce nell'impresa?
2) la presentazione del progetto, la concessione edilizia, sono stati effettuati da pf, crea problemi alla ditta?
Grazie per il prezioso aiuto!!

 

[Karl8]

Riferimento: iva immobili

Come apri p.Iva? Con una srl?
Allora conferisci o vendi l'immobile alla società.
Se diventa bene merce non credo sia consigliebile conferire ma occorre cessione.
Occhio alla plusvalenza per la p.f. che conferisce/cede, qui però non posso darti una mano occorrerebbe sapere di più sull'immobile.
Ritengo che la concessione si possa volturare.

 

[Dani67]

Riferimento: iva immobili

No io pensavo di aprire piva come ditta individuale. Tra l'altro la persona è già socia di srl trasparente artigiana, e lui è artigiano proprio nel campo dell'edilizia. Quindi non credo sorga il problema della proprietà dell'immobile, quanto proprio dell'inserimento nella ditta come bene merce.