iva cessione immobili

[Massimiliano]

Salve a tutti, il quesito è il seguente.

Una srl immbiliare acquista un intero piano di un edificio (categoria A10, uso uffici).
Poichè la sua attività principale è la compravendita, contabilmente effettua la registrazione considerando l'immobile come merce (giusto oppure no? primo dubbio).
In seguito vengono effettuati lavori di ristrutturazione, dall'intero piano si ricavano 16 unità immobiliari e si procede ad accastare in questo modo gli immobili.
Al momento della vendita (a privati) come si dovrà comportare la società in questione ai fini IVA, imposta di registro e così via?
Perdonate l'ignoranza ma la nuova disciplina non mi è per niente chiara e vorrei riuscire a capire come comportarmi per non incorrere in madornali errori.
Ringrazio anticipatamente chi avrà la pazienza di rispondermi
Marco

 

[Rosa]

1)si beni merce per cui nelle rimanenze.
2) sono "generalmente" esenti iva le cessioni di fabbricati strumentali per natura ossia tutti tranne le abitazione e relative pertinenze. Sono escluse dalla esenzione le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o ritrutturatrici entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori; nei confronti di soggetti IVA che svolgono in via esclusiva o prevalente attività da cui deriva il diritto alla detrazione non superiore al 25%(tipo banche, assicurazioni); nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa , arti o professioni.
3) Sono generalmente esenti iva le cessioni di unità abitative tranne che: la cessione sia effettuata da impresa di costruzione o ristrutturatrici o entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori.Sono esenti le cessioni d'immobili effettuate anche prima che siano decorsi i 4 anni dalla costruzione o ultimazione dei lavori se effettuate da soggetti diversi dalle imprese di costruzione o ritrutturatrici.

 

[Rosa]

dimenticavo per gli immobili strumentali si può optare per l'imponibilità all'atto della cessione.
di fatti le operazioni esenti fatte da soggetti passivi d'iva provocheranno il pro-rata a fine anno.

 

[Massimiliano]

Rosa grazie mille per la risposta.
In pratica, da quello che ho capito, nel mio caso la cessione dell'immobile se effettuata entro 4 anni è esclusa dall'esenzione IVA in quanto l'immobile è stato sottoposto a ristrutturazione...oppure rimane il regime di esenzione IVA perchè non abbiamo effettuato direttamente noi la ristrutturazione, non essendo una società costruttrice/ristrutturatrice ma solo di compravendita?
Scusatemi per le mille domande, non vorrei farvi impazzire

 

[Rosa]

sulla settimana fiscale n°33 del 07/09/2006 per la compravendita specifica che sono considerate imprese di costruzione o ripristino anche quelle che eseguono tali attività non in proprio ma mediante applato a terzi.