<HTML>L' INVIM e' l'imposta che viene calcolata sull'incremento di valore conseguito dall'immobile nel periodo di tempo che intercorre fra il precedente acquisto e l'attuale vendita. E' stata pero' abolita dall'art. 17 del D.L. 30 dicembre 1992, n. 305, con effetto dal 1° gennaio 1993, la stessa legge ha pero' stabilito che a partire dal 1° gennaio 1993 e fino al 1° gennaio 2003 viene applicata nel caso di vendita e di successione ereditaria di immobili o di diritti parziali immobiliari quando l'immobile e' stato acquistato o ereditato dal venditore entro il 1° gennaio 1993, assumendo come valore finale dell'immobile quello posseduto alla data del 31.12.1992., non e' invece piu' applicabile allae vendite degli immobili acquistati o ereditati dopo il 31 dicembre 1992. La tassa colpisce inoltre le società al compimento del decennio nel possesso degli immobili. L'imposizione decennale, dato il termine fissato al 1° Gennaio 2003, avverrà ancora una volta sola. L' imposta sull'incremento di valore degli immobili riguarda solo gli immobili esistenti sul territorio dello Stato e non quelli posseduti all'estero da residenti in Italia. Essa è a carico del venditore che per pagarla deve presentare contemporaneamente alla registrazione dell'atto notarile di vendita o della denuncia di successione un'apposita dichiarazione. L'acquirente, anche se non direttamente, è interessato al pagamento della tassa per più ragioni. A questo proposito deve: accertarsi che il venditore paghi, che venga dichiarato il prezzo realmente convenuto o pagato, o almeno un prezzo non inferiore al cosiddetto parametro catastale relativo all'immobile. In caso contrario sull'immobile graverà un privilegio a favore del fisco fin quando l' INVIM non sia definita. L'acquirente inoltre, nel caso il venditore sia una società, dovrà pretendere dallo stesso la prova dell'avvenuto precedente pagamento dell' INVIM decennale altrimenti si rischierà che subentrino dei problemi al momento della presentazione dell'atto di compravendita per la registrazione. L'imponibile da tassare è costituito dalla differenza tra valore "iniziale" e valor e "finale" dell'immobile; il calcolo di tale differenza viene fatto attraverso un procedimento piuttosto complicato. Il valore "iniziale" è quello che è stato dichiarato ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta di successione o dal corrispettivo ai fini dell'IVA al momento dell'acquisto dell'immobile, se questo è avvenuto dopo il 1° Gennaio 1963 (vedi anche accertamento di valore), oppure il valore "venale" dell'immobile alla data del 1° Gennaio 1963. Al valore iniziale vanno aggiunte le spese di acquisto e incrementative con onere della prova, ovvero producendo la loro documentazione. Il valore finale, come già detto, per tutte le vendite stipulate tra il 1° Gennaio 1993 e sino al 1° Gennaio 2003, è sempre costituito dal valore che l'immobile aveva al 31 Dicembre 1992, che nella pratica si identifica col parametro catastale del 1992, calcolato moltiplicando la rendita catastale dell'immobile per 100 se si tratta di un'abitazione, per 50 se si tratta di uffici o immobili accatastati nel gruppo D, oppure per 34 se si tratta di negozi o di immobili accatastati nel gruppo E. Secondo le nuove regole il valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita o nella denuncia di successione non avrà quindi alcun valore ai fini dell' INVIM ma sarà rilevante solo ai fini del pagamento dell'imposta di registro o successione o IVA. Dopo aver stabilito il valore iniziale, il valore finale e quindi l'imponibile, per calcolare l'imposta da pagare, il valore iniziale va moltiplicato per il numero di anni intercorsi tra la data di acquisto o di riferimento e quella fissa del 31 Dicembre 1992; alla cifra così ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in cui esse sono state sostenute e quella fissa del 31 Dicembre 1992. La frazione di anno superiore al semestre viene considerata come anno intero. A questo punto va detto che l' INVIM è un'imposta a scaglioni, le cui aliquote vengono determinate annualmente dai Comuni tra un minimo ed un massimo per ogni scaglione. Attualmente tutti i Comuni utilizzano le aliquote massime. L'imposta si calcola applicando le aliquote di legge ai vari scaglioni del valore di riferimento fino a concorrenza dell'incremento imponibile. La determinazione del valore di riferimento in funzione del numero degli anni durante i quali si compie l'incremento è fatta allo scopo di rendere meno oneroso l'ammontare del tributo, quanto maggiore è il numero di anni preso a base per la determinazione dell'incremento imponibile. Infatti, quanto maggiore è il valore di riferimento, tanto maggiore è il primo scaglione sul quale si applica l'aliquota inferiore e tanto maggiore è la probabilità che con il primo scaglione si arrivi a concorrenza dell'effettivo incremento imponibile. E' importante che chiunque sia proprietario di immobili conservi tutti i documenti relativi ai valori definiti col fisco, nonchè le documentazioni regolari delle spese notarili e delle tasse sull'acquisto, delle spese di risanamento, ristrutturazione, demolizione, costruzione in mancanza d elle quali non potrà ottenersi il riconoscimento delle spese di acquisto ed incrementative. CASI PARTICOLARI: Utilizzazione edificatoria dell'area: è chiaro che quando un'area viene edificata, subisce un incremento di valore. L'applicazione della tassa sulla costruzione, utilizzando come valore iniziale quello della sola area, non sarebbe giusta, in quanto non vi è stato, rispetto ad essa, un effettivo incremento di valore. Per tale ragione l' INVIM viene applicata separatamente sull'incremento di valore dell'area, dal momento dell'acquisto fino a quello di inizio della costruzione, e sull'incremento di valore del fabbricato verificatosi tra la data di ultimazione della costruzione e quella del trasferimento del fabbricato o del compimento del decennio. In pratica vengono applicati due distinti tributi: uno sull'area edificabile, utilizzando come valore iniziale quello di acquisto o quello dell'immobile alla data di riferimento, e come valore finale quello dell'immobile stesso alla data di inizio della costruzione; l'altro sull'edificio considerando, come valore iniziale, quello posseduto dall'edificio al momento del completamento della sua costruzione, e come valore finale quello sul quale si applica l'IVA, l'imposta di registro o l'imposta di successione al momento del trasferimento. Vi è un periodo "bianco" costituito dal momento di inizio della costruzione al momento di ultimazione della stessa. Nel caso in cui il fabbricato venga ceduto prima della sua ultimazione, l'incremento imponibile da assoggettare all'imposta dovrà essere calcolato detraendo, dal valore venale dell'area e del fabbricato in via di costruzione calcolato al momento del trasferimento, il valore iniziale dell'area maggiorato delle spese di costruzione del fabbricato sostenute fino a quel momento. Esenzioni e riduzioni: I casi di esonero e riduzione dell'imposta sono stabiliti dall'art. 25 del D.P.R. n.643/72 e da alcune altre disposizioni a carattere specifico. Alcuni casi di esenzione sono in particolare rappresentati da: - fondi rustici e costruzioni rurali riferibili all'art. 39 del D.P.R. del 29 Settembre 1973, n.597, trasferiti per causa di morte o per atto tra vivi nell'ambito di una famiglia diretta coltivatrice; - gli immobili trasferiti per causa di morte aventi un valore complessivo ai fini dell'imposta sul valore globale dell'asse ereditario netto, non superiore a 120 milioni di lire; Esiste poi un caso di riduzione dell'imposta al 25% costituito dagli immobili di interesse artistico o archeologico soggetti alla legge del 1° Giugno 1939, n.1089 a patto che risultino adempiuti, fino alla data del trasferimento o del compimento del decennio, gli obblighi stabiliti per la conservazione e la protezione dell'immobile, e questo risulti in base a certificazione del competente organo della Pubblica Amministrazione L'imposta per compimento del decennio è invece ridotta: - al 50% nel caso di immobili posseduti da enti di cui alla lettera c) del art. 2 del D.P.R. 29 Settembre 1973, n.598 non destinati all'esercizio delle attività istituzionali; - al 40% per gli incrementi di valore dei terreni o fabbricati destinati all'esercizio di attività agricole o forestali sempreché l'attività agricola o forestale sia in essi esercitata direttamente e continuativamente dal proprietario o dall'enfiteuta ed a condizione che detti terreni siano compresi in piani urbanistici particolareggiati o lottizzazioni covenzionate che ne modifichino la destinazione; - al 20% per gli incrementi di valore degli immobili non destinati all'esercizio delle attività istituzionali, appartenenti agli enti che gestiscono forme di previdenza ed assistenza sociale a norma della legge 30 aprile 1979, n.153. L'imposta è inoltre ridotta: - al 50% per gli incrementi di valore degli immobili trasferiti a causa di morte in linea retta o in favore del coniuge. - al 50% se si tratta di vendita di prima abitazione ad un acquirente che sta usufruendo di "agevolazioni prima casa" e che non abbia già goduto altre volte degli stessi benefici fiscali per l'acquisto della prima casa. Da ciò si deduce che il venditore, a parità delle altre condizioni, preferirà sempre l'acquirente che abbia diritto alle agevolazioni fiscali di cui sopra in quanto gli permetterà un grosso risparmio. Il calcolo dell'INVIM non e' semplicissimo ed e', comunque, un punto delicato, da esaminare con la dovuta attenzione se si vogliono evitare contenziosi con l'Ufficio del Registro.</HTML>
