Detrazioni prima casa acquistata da costrutt.

[stimplar]

Salve a tutti,
volevo sapere a quanto ammonterebbero le detrazioni fiscali sulla prima casa nel mio caso.
Sto acquistando una casa con la mia compagna da un costruttore che si accolla il mutuo. La casa la cointestiamo.
L'importo dell'immobile compreso iva più notaio si aggira intorno ai 160 mila euro, mentre il mutuo intorno a 88 mila euro.
Le mie domande sono: in caso di accollo da parte del costruttore la detrazione è sempre applicabile? Se s^ a quanto ammonta? A me, utilizzando la formula prevista per la detrazione (costo di aquisto dell'immobile x interessi passivi / importo del mutuo), è uscito un importo di appena 180 euro detraibili all'anno e a scalare gli anni successivi. Possibile? Ho fatto male i calcoli?
Grazie anticipatamente.

 

[barbarar]

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temo tu abbia confuso un pò di concetti: innanzitutto sei tu ad accollarti il mutuo del costruttore, non viceversa (nel senso che il costruttore ha un mutuo in essere con la sua banca, tu, comprando la casa, diventi debitore e continuerai a pagare il debito al posto suo). Inoltre il calcolo a cui ti riferisci non rigarda il tuo caso, ma serve per calcolare gli interessi massimi detraibili nel caso in cui l'atto d'acquisto dal notaio venga fatto per un valore inferiore all'importo del mutuo (serve per cercare di limitare l'evasione fiscale sugli atti di acquisto). Nel tuo caso se dal notaio dichiari il reale valore concordato con il costruttore (o almeno non meno di 88000€) puoi detrarre l'intera quota di interessi che pagherai alla banca (col limite di 4000€ annui), e avrei una riduzione di imposta pari al 19% del totale degli interessi pagati.
Per fare un esempio: se il tasso di interesse fosse del 3% (temo sia un pò ottimistico, comunque....) nel primo anno avresti interessi per circa 2600€ (trascuriamo il rimporso di capitale per comodità), detrarresti l'intera somma e questo ti farebbe risparmiare 494€ di imposte.

 

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Grazie delle precisazioni.
Allora ricapitolando: nel mio caso il valore concordato con il costruttore per l'acquisto dell'immobile sarà di 150 mila euro (escluse circa 9 mila euro di iva + notaio), mentre il mutuo richiesto sarà di 88 mila euro. Quindi detrarrò una riduzione del 19% degli interessi pagati alla banca.
Calcolando che il tasso del mutuo che stipulerò a giorni è fisso ed è al 5.5, mi dà un totale di interessi che è di circa 4000 euro, poco di meno il primo anno e poco di più negli anni successivi e via a calare. Il risparmio fiscale è di circa 700 euro, somma che scenderà nel corso degli anni. Il calcolo è giusto?
Il calcolo l'ho effettuato qui Calcolo del risparmio fiscale sugli interessi passivi mutuo
Vorrei sapere l'importo preciso detraibile perchè dobbiamo decidere se fare un mutuo a 25 anni (sempre per 88.000 euro al tasso del 5,3 - 5,4) oppure a 20 anni al tasso che ho detto sopra del 5.5, considerando l'irs di questi giorni).
Io sarei orientato a fare un mutuo di 20 anni ma soltanto se l'importo detraibile sarà discreto, come mi sembra dai calcoli effettuati sopra, in caso contrario a 25 anni.

 

[barbarar]

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il calcolo è giusto, si detraggono tutti gli interessi fino ad un massimo di 4000€ all'anno (pari a 760€ di imposta in meno all'anno tra te e la tua compagna). Sulla scelta tra i 20 e i 25 anni, se posso permettermi di darti un consiglio, dato che il tasso è fisso e anche molto buono, io opterei per i 20: se stai dentro nella rata oggi, quasi certamente tra un pò di anni diventerà ancora più leggera, e i cinque anni in più sono tutti soldi regalati alla banca:
al tasso del 5,50% la rata a 20 anni è di 605,34 (per un totale pagato alla banca di 145281,80), contro una rata di 540,40 sul mutuo a 25 anni (per un totale di 162119,10): regaleresti alla banca 16837,30€. La scelta cadrebbe sui 25 anni nel caso tu pensassi che sia un problema trovare quei 65€ al mese in più.
Mi sono accorta adesso che hai scritto che su 20 anni il tasso sarebbe anche più basso:
col 5,3% la rata scenderebbe a 595,44 mensili per un totale in 20 anni di 142906,47: il risparmio diventa di €19212,63.....

 

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Grazie ancora per i tuoi consigli barbarar, solo una precisazione perchè mi sono spiegato male sugli interessi per il mutuo che sono diversi a 20 e a 25 anni.

La banca infatti applica uno spread del 1,65 per il mutuo a 20 anni e un spread del 1,75 per il mutuo a 25 anni.
Ricapitolando, con l'irs di oggi uscirebbe.

Mutuo 20 anni= Irs 3,88 + Spread 1,65= 5,53 Importo rata 606 euro

Mutuo 25 anni= Irs 3,69 + Spread 1,75= 5,44 Importo rata 537 euro

Nel primo caso ho un risparmio fiscale complessivo di 9.702,44 €, con il secondo di 12.498,54 €. Ma in totale pagherei comunque, come hai detto giustamente tu, circa 15 mila euro di interessi in più alla banca nel secondo caso. E non è poco.

Il mio ragionamento è questo: l'ideale sarebbe fare il mutuo a 25 perchè la rata è molto più leggera (quasi 70 euro al mese) e più vicina al mio obiettivo iniziale che è quello di non superare 550-560 euro. Ma andando a vedere bene anche per il mutuo a 20 anni, applicando le detrazioni previste, raggiungerei più o meno quella cifra (sulla rata da 606 euro nei primi dieci anni avrei un risparmio che va dai 50 ai 63 euro al mese, quindi siamo lì). Io sono abbastanza convinto di farlo a 20 anni, ma la mia compagna è più scettica perchè comunque la rata da oltre 600 euro va pagata, anche se poi scattano le detrazioni. E poi ci sarà un condominio abbastanza caro, tra i 70 e gli 80 euro al mese.

Non è la rata che ci fa paura nè il reddito che è più che sufficiente (1950 euro in due) ma il fatto che non abbiamo ancora contratti a tempo indeterminato. Ma questa è un'altra storia...

il calcolo è giusto, si detraggono tutti gli interessi fino ad un massimo di 4000€ all'anno (pari a 760€ di imposta in meno all'anno tra te e la tua compagna). Sulla scelta tra i 20 e i 25 anni, se posso permettermi di darti un consiglio, dato che il tasso è fisso e anche molto buono, io opterei per i 20: se stai dentro nella rata oggi, quasi certamente tra un pò di anni diventerà ancora più leggera, e i cinque anni in più sono tutti soldi regalati alla banca:
al tasso del 5,50% la rata a 20 anni è di 605,34 (per un totale pagato alla banca di 145281,80), contro una rata di 540,40 sul mutuo a 25 anni (per un totale di 162119,10): regaleresti alla banca 16837,30€. La scelta cadrebbe sui 25 anni nel caso tu pensassi che sia un problema trovare quei 65€ al mese in più.
Mi sono accorta adesso che hai scritto che su 20 anni il tasso sarebbe anche più basso:
col 5,3% la rata scenderebbe a 595,44 mensili per un totale in 20 anni di 142906,47: il risparmio diventa di €19212,63.....