Consiglio per instestazione immobile

[Johnnyt]

Buongiorno a tutti,

sono in procinto di acquistare un immobile ad oggi accatastato come C/3 e allo stesso tempo sto per aprire una società individuale. Il venditore (costruttore che ha terminato l'immobile da oltre 4 anni) mi ha consigliato di intestarlo alla società come bene strumentale così da pagare imposte per il 4% e rimandare il "problema" Iva al prossimo futuro. Non sono però così convinto della convenienza dell'operazione perchè l'immobile è stato valutato dal perito della banca decisamente di più rispetto a quello che lo sto pagando e questo genererebbe in futuro una cospicua plusvalenza in caso di cessione.
Inoltre non ho aimè le idee chiarissime sugli scenari che potrebbero prospettarmisi. tipo:
1) decido di chiudere la società e estromettere l'immobile facendolo diventare un mio bene personale, a cosa vado incontro?
2) vendo passati i 5 anni ad un'altra società o privato realizzando, facciamo l'esempio, 150.000 euro in più rispetto al prezzo di acquisto...a cosa vado incontro?
3) se rinuncio ad ammortizzare il bene, cambia qualcosa?
In definitiva, mi conviene secondo voi acquistare come privato e pagare l'iva 20 ma non aver problemi poi oppure no?
Vi ringrazio in anticipo

J.

 

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Riferimento: Consiglio per instestazione immobile

Buongiorno a tutti,

sono in procinto di acquistare un immobile ad oggi accatastato come C/3 e allo stesso tempo sto per aprire una società individuale. Il venditore (costruttore che ha terminato l'immobile da oltre 4 anni) mi ha consigliato di intestarlo alla società come bene strumentale così da pagare imposte per il 4% e rimandare il "problema" Iva al prossimo futuro. Non sono però così convinto della convenienza dell'operazione perchè l'immobile è stato valutato dal perito della banca decisamente di più rispetto a quello che lo sto pagando e questo genererebbe in futuro una cospicua plusvalenza in caso di cessione.
Inoltre non ho aimè le idee chiarissime sugli scenari che potrebbero prospettarmisi. tipo:
1) decido di chiudere la società e estromettere l'immobile facendolo diventare un mio bene personale, a cosa vado incontro?
2) vendo passati i 5 anni ad un'altra società o privato realizzando, facciamo l'esempio, 150.000 euro in più rispetto al prezzo di acquisto...a cosa vado incontro?
3) se rinuncio ad ammortizzare il bene, cambia qualcosa?
In definitiva, mi conviene secondo voi acquistare come privato e pagare l'iva 20 ma non aver problemi poi oppure no?
Vi ringrazio in anticipo

J.

io sarei per intestartelo privatamente. è pur vero che oggi pagheresti iva senza potertela detrarla, ma passati cinque anni puoi rivenderlo senza alcuna conseguenza in tema di plusvalenza, in quanto il prezzo ricavato non viene tassato, ai fini dell'imposta diretta.
comunque cerco di evidenziare i problemi da te richiesti punto per punto:
1) dovrai versare l'iva facendo una fattura il cui importo è quello del prezzo di vendita, a menochè tale operazione potrà rientrare tra quelle esenti :
2) anche dopo cinque anni la vendita genererà semple pluvalenza tassabile. inoltre se lo vendi ad un privato quest'ultimo avrà poca convenienza a comprarlo da te.
3) perdi, ai fini fiscali, l'ammortamento
ciao

 

[Johnnyt]

Riferimento: Consiglio per instestazione immobile

Grazie Giuseppe.
A questo punto un'ultima domanda, se acquisto come privato devo pagare l'Iva 20% sul prezzo d'acquisto e 4% di ipotecaria e catastale sul valore catastale o anche qui calcolate sul reale valore di vendita?

j.