come e quando optare per la cedolare secca

[lestufa]

Mi domando quando devo fare l'opzione per la cedolare secca. Specifico che presento il 730 nel 2012.
Nel 2011 non ho optato per la cedolare secca pagando l'acconto I e II sul reddito complessivo in base allo scaglione di riferimento. Quest'anno vista la prospettata modifica di calcolare l'imposta sul 95% del canone annuo in luogo del 85%, mi domando come e quando fare l'opzione.....se effettuo l'opzione non devo pagare la cedolare per l'anno 2011 ma solo l'acconto per il 2012?
A questo si aggiunge che a marzo 2012 scadeva un fitto ed io in tale dato ho provveduto a pagare l'imposta di registro per la proroga per 4 anni,Facendo l'opzione sul software di taxionline mi calcola anche il saldo cedolare secca per il 2011 in luogo dell'iperf è corretto?

Per quanto riguarda l'altro fitto i primi 4 anni scadono il 2013 (ho pagato l'imposta per i 4 anni in unica soluzione) e non vorrei fare lo stesso errore. Se opto per la cedolare secca in sede di dichiarazione 730/2012 devo solo comunicare la scelta all'inquilino e non anche all'agenzia con il modello siria? L'anno prossimo a marzo/2013 quando scadono i 4 anni di locazione avedno optato per la cedolare quest'anno 2012 non pagherò l'imposta di registro per proroga ma aspetto la dichiarazione 2013 per pagare la cedolare?
spero che qualcuno mi aiuti.
grazie

 

[RICK48]

Se ho ben capito per il primo fitto hai già pagato l'imposta di registro per i prossimi 4 anni, per cui non la puoi più recuperare.
Se mandi oggi la raccomandata all'inquilino potresti far decorrere la cedolare da marzo scorso tenendo presente di non applicare l'istat, pagheresti il primo acconto sul 730 2012 solo per gennaio e febbraio 2012 e poi con F24 entro il prossimo 18 giugno da marzo a giugno,a novembre il secondo acconto cedolare.
Questo significa che il saldo cedolare 2011 in luogo dell'IRPEF non è corretto.
Naturalmente nel 730 2012 non puoi optare per la cedolare secca relativamente al 2011.

Per il secondo fitto ugualmente non puoi recuperare l'imposta di registro in quanto già pagata.
Non penso puoi optare per la cedolare secca redditi 2011 non avendo mandato la raccomandata all'inquilino. Invia la raccomandata con una decorrenza nel 2012 tenendo presente di non riscuotere gli aumenti ISTAT poi la situazione è analoga al primo contratto.
L'anno prossimo farai l'opzione sul 730 e a marzo 2013 farai la comunicazione alle Entrate per non pagare l'imposta di registro da marzo 2013 in poi.