Cedolare secca

[gretastella]

Salve a tutti , ho una domanda da porvi , sarò poco acuta io ma non riesco a capire una cosa della cedolare secca sugli affitti !
Allora , ai piani alti sono ancora indecisi se piazzarci il 20 o 25% fisso giusto ? ma se ci piazzano il 25% dico io ,cosa probabilmente che accadrà , non e' che cambia molto dato che in regime normale si paga il 23% di irpef piu' il 2% di non ricordo cosa quindi in tutto il 25% ancora , sbaglio o ometto qualche spesa dal conto? non si capisce nulla !

 

[Robcattivelli]

Riferimento: Cedolare secca

Salve a tutti , ho una domanda da porvi , sarò poco acuta io ma non riesco a capire una cosa della cedolare secca sugli affitti !
Allora , ai piani alti sono ancora indecisi se piazzarci il 20 o 25% fisso giusto ? ma se ci piazzano il 25% dico io ,cosa probabilmente che accadrà , non e' che cambia molto dato che in regime normale si paga il 23% di irpef piu' il 2% di non ricordo cosa quindi in tutto il 25% ancora , sbaglio o ometto qualche spesa dal conto? non si capisce nulla.

La misura della cedolare è fissata in misura pari al 20% dell’intero canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
La stessa a partire dal 2011 è sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell'imposta di bollo sul contratto di locazione.
La “sostituzione dell’imposta di registro avverrà in due momenti:
• dal 2011 per i contratti stipulati “a canone convenzionato“ (art.2, co. 3 e 8, L. n.431/98) relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa;
• dal 2014 anche per i contratti diversi da quelli indicati al punto precedente.
È chiaro che la possibilità di un’imposizione sostitutiva rende necessari alcuni calcoli di convenienza per i quali è bene ricordare alcuni dei punti qualificanti la tassazione ordinaria dei redditi di locazione:
• qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 15 per cento, sia superiore a quello catastale, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione;
• per i fabbricati siti in Venezia e Burano il bonus forfettario applicabile alle locazioni è elevato dal 15% al 25% del canone.
Inoltre il Dpr 131/1986 dispone che i contratti di locazione sono assoggettati all’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito. L’imposta è annuale, deve quindi essere pagata al momento della stipula del contratto e successivamente ogni anno, ma l’art. 17, comma 4 del citato testo unico lascia ai contribuenti la possibilità di una scelta:
• o di pagare annualmente l’imposta sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno;
• o di pagare in un’unica soluzione (anticipata) per tutte le annualità con la possibilità in questo caso di godere di uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
L’imponibile dell’imposta di registro è il canone di locazione pattuito.
Nel caso di contratto assistito l’articolo 8, 1 comma della legge 431/98 prevede la concessione di un “ulteriore” sconto IRPEF applicabile ai redditi derivanti dai contratti stipulati secondo gli schemi standard:
- viene infatti concesso un abbattimento pari al 30% del reddito derivante dai canoni di locazione.
Per poter ottenere lo sconto è necessario che il contratto riguardi unità immobiliare classificate o classificabili nel gruppo A delle categorie catastali, ovvero in quelle categorie tipiche per gli immobili a destinazione abitativa. Inoltre è prevista una precisa limitazione territoriale per la concessione dello sconto. È infatti necessario che l’immobile oggetto della locazione sia situato in una zona ad alta tensione abitativa. In presenza delle condizioni sopra individuate si può anche assoggettare ad imposta di registro unicamente il 70% del canone di locazione.
Ciò detto una prima analisi di convenienza dovrà considerare le due possibili variabili.
In presenza di un contratto di locazione “libero” occorre confrontare:
• la misura formale dell’imposta: aliquote progressive Irpef dal 23% al 43% vs cedolare secca del 20%;
• la base imponibile pari (in linea generale) all’85% nei casi di tassazione ordinaria e al 100% del canone di locazione per quella alternativa e secca;
• la mancata debenza di altre imposte nel caso di opzione per la cedolare (che però almeno fino al 2014 per tale tipo di contratto si riduce all’abolizione delle addizionali e dell’imposta di bollo).
Ma oltre a ciò dovranno anche considerarsi gli effetti in ambito di oneri deducibili o detraibili dal reddito.
Da un lato infatti l’opzione per la cedolare potrebbe avere come effetto quello di abbattere il reddito imponibile del contribuente con la possibile conseguenza di non avere capienza per poter godere di tali oneri.
D’altro l’abbattimento del reddito in forza dell’opzione per la cedolare potrebbe avere l’effetto contrario di concedere maggiori sconti con riguardo a quegli oneri che sono oggi crescenti con il diminuire del reddito imponibile (ad esempio quelli in tema di carichi di famiglia).
In presenza di un contratto assistito valgono le medesime considerazioni con l’aggiunta che la sostituzione dell’imposta di registro avverrà immediatamente dal 2011.​