Riferimento: Atto di compravendita/appalto
Pongo un quesito relativo ad un atto di compravendita, il cui oggetto è il trasferimento di un terreno edificabile in cambio della prestazione che un'impresa edile si impegna ad eseguire costruendo dei locali-magazzino su altro terreno di proprietà dei venditori.
In termini giuridici non si tratta di una permuta ma di un contratto misto "vendita-appalto". Il mio quesito è cmq fiscale.
Il terreno edificabile viene ceduto da un privato, quindi è soggetto a imposta registro. Ma la prestazione relativa all'appalto è svolta da impresa edile, quindi soggetta ad Iva ai sensi dell'art. 11 del DPR 633/72 (Operazioni permutative e dazioni in pagamento). Quindi il corrispettivo della vendita deve essere assoggettato ad Iva. Es. corrispettivo = 10.000 (+Iva a carico del privato committente dell'appalto). Concordate sulla mia ricostruzione fiscale?
copia/incolla da materiale didattico di diritto privato che tra le righe concorda con te, ciao:
permuta di bene futuro e contratto misto di vendita e appalto
la linea di demarcazione tra il contratto di permuta di bene esistente con bene futuro e il contratto misto di vendita -con riserva d’area- e appalto appare molto chiara a livello teorico, ma non altrettanto sul piano pratico.
L’affermazione giurisprudenziale condivisa è nel senso di ritenere decisivo il sinallagma contrattuale che consisterebbe, per la permuta, nel trasferimento reciproco del diritto di proprietà dei due beni, con funzione accessoria e strumentale dell’obbligo di costruzione. Nell’altro caso, invece, la costruzione del fabbricato si pone al centro del sinallagma contrattuale e della volontà delle parti, l’alienazione del bene futuro assolvendo alla funzione strumentale di consentire lo scambio negoziale.
Si tratta di un accertamento di fatto, avente ad oggetto il contenuto delle volontà espresse nella convenzione negoziale da risolversi con i tradizionali criteri ermeneutici e che risulta censurabile in sede di legittimità solo per il profilo della motivazione.
Estremamente importante appare dunque il contenuto delle clausole negoziali, in modo tale che risulti non equivoca la natura permutativa, dovendo la fattispecie negoziale presentare una “struttura chiara ed auto qualificante”.
Qualora, tuttavia, il negozio dovesse essere qualificato come negozio misto di vendita ed appalto, la disciplina fiscale sarebbe delineata, anche in questo caso, dagli artt. 40, comma 2, D.p.r. 131/86 ed 11, D.p.r. 633/72.
Il trasferimento dell’area edificabile dal privato alla impresa costruttrice sconterà autonomamente l’imposta di registro, secondo l’aliquota ordinaria dell’8% (oltre che le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%).
L’opzione per tale schema negoziale comporta una riserva del diritto di superficie a favore del cedente, relativamente alle aree su cui dovranno essere realizzate le unità immobiliari. In termini fiscali, ciò è in grado di realizzare una diminuzione dell’imposta di registro, rispetto alla ipotesi della permuta, riducendosi il valore su cui calcolare l’aliquota ordinaria.
La prestazione di appalto effettuata dall'impresa costruttrice è inoltre rilevante ai fini Iva in base al valore normale, ai sensi degli articoli 11 e 13, comma 2, lett. d), D.p.r. 131/1986, con possibilità peraltro, di applicare le agevolazioni c.d. prima casa.
